廣州房市進入“土地護法”時代

　　兩“天價地王”違約被收回

　　被收的琶洲P2V1501地塊，曾創造了土地拍賣歷史上：競買時間

　　最長、拍賣舉牌次數最多、地塊面積最大、起拍和成交價最高的多項紀錄。

　　新年伊始，廣州

　　依約解除土地出讓合同，這在廣州市土地有形市場建立以來還是第一次。國土房管部門表示，廣州將提高土地競投門檻，這兩個地塊將選擇適當時機另行公開出讓。

　　業內人士表示，“價高者得”的土地拍賣機制受到了考驗，房地產宏觀調控風仍在繼續吹，土地護法時代拉開了序幕，這將意味著開發成本的增加和暴利的降低，是房地產市場的理性回歸。

　　“天價地王”的瘋狂記錄

　　2005年，這兩幅地塊的公開出讓曾一度打破了廣州房地產市場的平靜。一塊地是廣州國有土地使用權拍賣以來至今成交總價最高的地塊；另一塊地則是廣州國有土地使用權拍賣以來至今每平方米的樓面地價最高的地塊。業內人士說，兩“地王”的出現，將為廣州未來

　　去年3月28日出讓的琶洲PZB1501地塊，是位于琶洲會展中心南側的一辦公用地。這塊靠近地鐵出口的“靚地”，用地面積113607平方米，是廣州國有土地使用權出讓拍賣歷史上商業辦公用途面積最大、底價最高的一塊地。當時拍賣會上，該地塊從8．54億元開始競價，在四名買家經過1小時34分鐘204次輪番舉牌競爭下，23號買家廣東中岱房地產發展有限公司最后以13．88億元競得，比起拍價高出了4．84億元，當時創造了廣州土地拍賣歷史上的多項紀錄：競買時間最長，拍賣舉牌次數最多，地塊面積最大，起拍價和成交價最高，升值最多等。

　　去年10月14日出讓的琶洲1301地塊，則創下了廣州拍賣樓面單價最高紀錄，樓面地價高達每平方米6223元。這塊用地面積24862平方米的辦公樓、商場、餐飲用地，競爭的白熱化程度令人吃驚。在掛牌時間截止前，有五家公司六番網上競價，報價從1．7525億元升至1．93億元。拍賣主持人宣布，該地塊起拍價1．98億元，加價幅度500萬元，各買家紛紛舉牌加價。盡管拍賣主持人多次提醒買家“注意投資風險”，但并不能阻止競拍的熱情。經62回合競價，期間32號買家最高一次加價達1900萬元，并最終以4．6億元的叫價將這塊土地收入囊中。

　　是估計不足還是動機不純

　　在競拍熱情過后，地塊受讓方遭遇了資金的“寒流”。由于兩宗地塊受讓方違約未按合同約定支付地價款，且違約情況已滿足解除合同條件，廣州市國土房管局近日分別向琶洲PZB1501、1301兩宗土地受讓人發函，宣布解除成交確認書及土地使用權出讓合同。

　　廣州市國土房管局表示，作為全國最早建立土地有形市場的城市之一，廣州市土地一級市場健康穩步發展。但隨著土地一級市場規模逐步擴大，參與競買的單位和個人不斷增多，近期出現了個別受讓人拖欠地價，履約力低的情況，不僅影響了城區土地的開發建設，也干擾了廣州市一級市場正常秩序。這種情況的出現，暴露出個別受讓人要么對政策不熟悉，對市場風險估計不足；要么受讓動機不純，抱著投機炒作的心態入市。

　　業內人士張先生說，琶洲這兩個“地王”在競拍時就已經顯示出地價過高，超出市場承受力的跡象。外地開發商對廣州市場不熟悉，貿然高價拿地的結果自然會以慘敗結束。

　　中岱公司是其母公司新成立的項目公司，母公司之前在北京、上海都有項目，而這次是該公司進軍廣州市場。該公司代表競拍后說，公司進軍廣州，是因為看好廣州的經濟前景，看好琶洲的發展，但沒想到會競爭到那么高的價格，已到達底線了。另一個地塊的受讓方也有外地背景（競拍人來自北京、福建）。

　　曾經參與爭奪琶洲用地的一位開發商表示，這兩塊用地位置很好，被收回很可惜。中岱“地王”至少單價要過萬元才有微利。琶洲1301地塊光成本每平方米就已經上萬元了。盡管看好琶洲發展前景，恐也難以承受這樣的風險。

　　廣州市財政部門負責

　　保衛土地保衛市場

　　業界認為，收回兩“地王”只是一個開始，相應的有效清理措施將陸續推出，廣州開始進入“土地護法”時代。1月11日，廣州市國土房管局再次明確表示，為房地產業、為整個城市經濟保駕護航，土地是最基本的要素。廣州的房價要穩定，離不開土地市場的平穩。今年的廣州土地市場將繼續嚴格管理，深化改革。收回“地王”可以理解為政府發出的一個明確信號。

　　“地王”被收回，土地市場的進一步規范，意味著開發商以往“空手套白狼”的做法將遭遇障礙。廣州合作建房發起人魏琨說，建房子并沒有大家想象的那么難，以他從業多年的經驗看，只要有辦法拿地，資金和后續開發都沒有問題。以往開發商拿到土地后，在銀行抵押貸款，獲得資金后再繳清地價，進行開發。

　　如今在政府對銀行、房地產業的雙重宏觀調控下，房地產業的暴利將成為開發商不得不有所割舍的“肥肉”。就像家電、通訊行業一樣，市場的理性回歸是必然的。據了解，琶洲兩地塊曾融資受挫。收回“地王”的同時，廣州市國土房管局對新出讓地塊采取了提高競買保證金、要求競買單位出具支付地價款的銀行保函等措施來確保受讓方依約履行合同義務。

　　“地王”被收回，說明“價高者得”的土地拍賣機制需要進一步的完善。廣州市土地開發中心主任丁強表示，針對該事件廣州市將全面提高土地競投門檻。一方面要提高參與土地競投的保證金，一方面要制定更加嚴格的土地出讓合同，如開發商惡意抬高地價投地，取得地塊后又不交地價款導致收回的，政府部門除了要沒收保證金外，還考慮將土地再次競投出現損失的處理寫入合同條款。此外，有不良記錄的開發商在以后競拍時會受到一些限制。

　　土地護法的戰鼓已經擂響。根據日前發出的《收回閑置土地閑置方法方案公告》，廣州將有48宗超過70萬平方米的閑置土地被收回。這些土地，在通過規劃后，部分將進入市場，最早今年年中入市。4月前后，廣州市的商業銀行將逐步實現與廣州市國土房管局的信息聯網，從而加大對商品房預售款項的監控。