自2001年7月北京申奧成功，4年時間過去了。目前，亞北地區已經聚集了包括塔樓、板樓、小高層、TOWNHOUSE等各種各樣的物業類型，從每平方米2650元的經濟適用房到每平方米2000美元以上的別墅，各種檔次的物業，其競爭程度已經成為北京最為激烈的地區。奧運地產這鍋“經典靚湯”似乎越煲越有味道了。 以奧林匹克公園為中心的奧運地產板塊逐漸形成，該區域的房地產隨著奧運建設的進展逐步升溫。
市場反應：亞奧房價一路飆升
房子原本是用來過日子的，當人們從銀行里，股市中取出了多年的積蓄投入到樓市中
，去選擇適合自己居住，適合商業投資的住宅時既注入了豐厚的精神需求，近日，北苑家園的一個老業主對記者說，他的房子每平方米已經由當初的3200元升至每平米5000多元。這種升值速度是他始料不及的，而今他又據此預料到了未來的升值魅力。
或許是出于營銷之需，或許是深信奧運對地產的影響力，不少業內人士對奧運地產的態度始終堅定不移。“奧運對北京房地產的提升還遠遠沒有到位。”北京城建投資發展股份有限公司營銷總監羅高波說，“北京對奧運的投資2004年才真正開始，發力初始，怎么可能是過度炒作呢？未來奧運公園周邊的住宅項目價格應比中關村、CBD高才是！”
羅高波認為，因奧運產生的巨大基礎設施投入，將使北京的城市面貌和居民生活條件得到徹底改善，城市競爭力大幅提高；環境尤其是空氣質量的巨大改善；1135公頃的國家奧林匹克公園和13000畝的國家森林公園的建設，將使亞北地區成為北京最適宜居住的地區之一。羅高波說，從商務氛圍看，CBD最好；而從居住舒適度看，奧林匹克公園中心區無疑將優于CBD和中關村，因而其住宅價格有理由高于CBD和中關村。與之對照，目前的現實是，在奧運公園附近，比如上元、倚林佳園等高檔項目的均價尚在每平方米萬元之下，比起朝陽公園、CBD等區域的高檔住宅價格還有相當的距離。
投資分析：一件物美價廉的產品
迄今為止，業內人士對于奧運會將對北京房地產業影響程度的認知，從來沒有達成過一致。
一種觀點認為，奧運對北京房地產業雖有促進，但是已經炒作過度了，被嚴重透支。另外一種截然相反的觀點是，北京真正全面啟動奧運投資還是今年的事情，何言透支？奧運地產不過剛剛發力！
不少購房人和部分業內人士認為，從2001年申奧成功之日至今，亞奧地區的房價都在整體上揚，但上揚的速度和幅度已經超過了合理的范圍。這些人認為，首先，房價的上漲是建立在市政基礎設施的投入帶來的土地升值的基礎之上的，而目前奧運工程還處在啟動階段，市政基礎設施的投入還不足以使亞奧樓市房價出現目前的漲幅；其次，亞奧地區目前所表現的高房價，更大程度上是開發商提前透支奧運概念，形成區域房價共謀的結果。
而偉業經紀公司總經理徐斌認為，與2001年相比，亞奧地區房價的變化在于亞運村中心區和亞北地區價格差在拉近，亞運村中心區較高的房價正在往北、往西“鋪”出去，這就像當年中關村的確立是西邊的房價從西三環往西四環“鋪”是一個道理，房價的變化固然有奧運概念在里面，但真正起到支撐作用的是城市面貌的改善，因此，目前亞奧地區所顯現的房價，只是合理“預支”了奧運會將給城北帶來的市政基礎設施和城市面貌的改變所帶來的區域升值空間，但沒有透支。相反，奧運村周邊的項目還有提升的可能。
明天地產業務發展中心總監陳云峰在接受本報記者采訪時表示，從目前亞奧地區樓盤的價格表現，以及北京市政府對奧運工程的可持續發展考慮等方面看，奧運概念沒有也不會被樓市透支。
首先，奧運會的舉辦將使北京城市基礎設施得到提升，而奧運村所在的城北地區是最明顯的。
其次，因各國運動員和觀眾的到來，亞奧地區國際化居住配套將得以復興，也就是說，如果當年的亞運會使亞運村地區的生活配套設施出現“大馬拉小車”的情況，而隨著住宅項目的建設，亞運村逐漸演變成“小馬拉大車”而出現衰落。那么，奧運會的舉辦將使這個區域重新出現“大馬拉小車”的局勢。
第三，奧運會的舉辦給亞奧地區帶來的廣告效應將使北京、全國各地甚至全球的人都會對這個區域的樓盤有所認知，而這會帶來一批有實力的消費群體。
最后，國家關于奧運場館可持續發展的考慮，以及奧運公園中心區商務的規劃都在說明，奧運地區的發展將不同于以往亞運地區，由此帶來房價的支撐點是持久而穩定的。
陳云峰認為，在今年房產新政風暴下，奧運地產的價格正向它本來的價值回歸。擺在投資者面前的，可能是一件物美價廉的產品。選擇在亞北區域投資房地產，必將是一支極優的藍籌股。
北京地產坐上奧運“助推器”
據有關機構測算，北京舉辦奧運會城市建設投入約為2800億元，整個投資和需求約為15000億元。由此看來奧運經濟的蛋糕十分豐厚，那么這塊蛋糕到底有多大？開發商又能從中切出多少利益？
北京奧運經濟研究會副會長陳劍研究員認為，由于舉辦奧運會的需要，北京市將要進行全方位的城市基礎建設改造，從而改善居民的居住環境，提高城市的環境品質，這對北京房地產將是一個巨大的推動。
陳劍表示，奧運經濟對北京房地產市場最大的影響在于，它對北京城市總體規劃布局的改變。北京未來的發展正在從單一中心向多中心過渡轉變。隨著奧林匹克公園的建設，北京將在市區北部形成一個集體育、文化、會展、休閑于一體的全新的城市功能區，并將在城市結構上形成新的以奧林匹克公園、中關村科技園區、ＣＢＤ商務中心區三大城市功能區為主的布局結構，這種新的城市布局將改變整個北京原有城市布局。
據記者了解，為了創造良好的奧運投資環境，北京市政府共投入1800億元用于亞北市政基礎設施建設。其中900億元用于修建地鐵、輕軌、高速公路、機場等，打造四通八達的快速交通網；450億元用于環境治理，使北京的天更藍、水更清、地更綠，兌現“綠色奧運”的承諾；300億元用于信息化建設，奠定“數字北京”的基礎，初步實現電子政務、電子商務、信息化社區和遠程教育，兌現“科技奧運”的承諾；其余150億元將用于水電氣熱等生活設施的建設和改造。
目前，奧運區域道路的建設已經全面啟動，立體交通網絡即將形成。奧林匹克公園內將修建若干條道路，尤其是大屯路、辛店村路和五環路的修通，再加上四環、城鐵13號線、地鐵5號線、奧運支線和機場輕軌的聯絡，各條道路縱橫交錯，共同構成了未來奧運村里“棋盤狀”交通網；立水橋區域也正在新建改建共9條縱橫交錯的交通路網，到明年底將全線通車，它們與12條奧運規劃路網遙相呼應，使整個奧運區域以及亞北區域形成高效、便捷、通暢的立體交通網絡，極大地提升奧運會后亞北以及望京地區的交通狀況。
奧運經濟是世界注意力資源集中爆發經濟，舉辦城市和國家為迎接奧運會而投入的大量的固定資產投資，帶動了階段性的經濟加速發展，其中最顯著的就是城市基礎設施建設和房地產行業的高速發展。從2002年至2008年，北京奧運設施建設及相關投資將達到2800億元，受奧運經濟的影響，房地產業的發展年均增速遠遠高于經濟總體發展速度。奧運經濟已成為近30年來世界經濟發展中一種獨特的經濟現象。從以往舉辦城市和國家的歷史實踐來看，無論是悉尼奧運還是雅典奧運，都為其城市經濟增長起到了巨大的推動作用，奧運中心區周邊房地產物業隨著奧運會舉辦而空前升值已是不爭的事實。
作者：洛濤
（來源：經濟參考報）
|
