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新買(mǎi)的商品房墻面出現(xiàn)裂縫、開(kāi)發(fā)商承諾的內(nèi)容在交房時(shí)未能兌現(xiàn)、小區(qū)規(guī)劃出現(xiàn)變更，花園變成了停車(chē)場(chǎng)、對(duì)面又修了一棟樓、采光權(quán)受到損害……在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，不少購(gòu)房者都遇到了這類似的問(wèn)題。但當(dāng)問(wèn)題出現(xiàn)后，如何解決問(wèn)題、如何確定損失的賠償金額是大家最頭疼的事情。近日，在西安舉行的“2005國(guó)際房地產(chǎn)評(píng)估論壇”上，成都市房地產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)舉辦了主題為《損害賠償估價(jià)與社會(huì)正義》的論壇，就損害評(píng)估這一熱門(mén)話題在國(guó)內(nèi)首次展開(kāi)探討。損害賠償額公證辦法已經(jīng)確定
當(dāng)購(gòu)房者遭遇到損害后，往往會(huì)和開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛甚至對(duì)簿公堂。可是，雙方對(duì)損失的賠償額卻很難達(dá)成一致。據(jù)專業(yè)人士介紹，過(guò)去處理這類糾紛或案件，第一步是進(jìn)行鑒定，由檢測(cè)部門(mén)出具報(bào)告，認(rèn)定損害事實(shí)。第二步，就是由糾紛當(dāng)事雙方協(xié)商賠償金額。這時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)“10倍現(xiàn)象”，通俗地講就是購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商賠償10萬(wàn)元，而開(kāi)發(fā)商只賠償1萬(wàn)元，雙方根本無(wú)法達(dá)成一致。
四川省高級(jí)人民法院研究室主任陳明國(guó)告訴記者，關(guān)于損失的計(jì)算，法院比較難把握。由于法官缺乏專業(yè)的知識(shí)，因此必須請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。現(xiàn)在，50％以上的案件涉及不動(dòng)產(chǎn)損失的賠償額都是通過(guò)評(píng)估來(lái)確定。損害估價(jià)難、賠償難有望解決
如果你買(mǎi)了一套住宅，樓下本來(lái)是花園，可是交房后花園卻變成了地面停車(chē)場(chǎng)，你認(rèn)為這對(duì)你造成了怎樣的損害呢？你知道應(yīng)該向開(kāi)發(fā)商要求多少賠償嗎？據(jù)專業(yè)人士介紹，在這類情況中，不僅購(gòu)房者的居住品質(zhì)降低，居住品質(zhì)的降低其實(shí)也對(duì)購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格造成影響。通俗地講，就是如果下面本就是停車(chē)場(chǎng)，那這套住宅當(dāng)初也就賣(mài)不了那么高的價(jià)格。當(dāng)購(gòu)房者遭遇這些情況時(shí)，自己根本無(wú)法計(jì)算出遭遇損害后的損失額，通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行損害評(píng)估來(lái)確定賠償額是非常必要的。
雖然損害評(píng)估是量化損害賠償額的手段，可是在目前的情況下，損害評(píng)估中的一些問(wèn)題還存在爭(zhēng)論。據(jù)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王女士介紹，在損害評(píng)估中，一些問(wèn)題目前還缺少明確的法律規(guī)定，業(yè)內(nèi)也存在著爭(zhēng)論。比如對(duì)房屋裂縫的損害評(píng)估，究竟是按照財(cái)產(chǎn)的減少還是按照恢復(fù)原裝需要的費(fèi)用來(lái)確定？又如房屋采光受到影響，目前有案例是按照被損害人每天開(kāi)燈時(shí)間增長(zhǎng)而多花費(fèi)的電費(fèi)進(jìn)行賠償，可是對(duì)被損害人精神和其他方面的損害如何評(píng)估？
不過(guò)，這樣的問(wèn)題在不久之后就將得到解決。北京杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估有限公司董事長(zhǎng)杜鳴告訴記者，針對(duì)質(zhì)量問(wèn)題所造成損失的估價(jià)難、賠償難的問(wèn)題，北京市即將制定出《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程》。這一規(guī)程的核心，首先就將確定什么是房屋質(zhì)量缺陷，進(jìn)而將缺陷細(xì)分為可修復(fù)的質(zhì)量缺陷和不可修復(fù)的質(zhì)量缺陷。對(duì)于可修復(fù)的缺陷，將以修復(fù)費(fèi)用為主導(dǎo)，再加上一些其他費(fèi)用來(lái)確定損害額；而對(duì)于不可修復(fù)的缺陷或由于修復(fù)將造成其他影響的，則需要評(píng)估出有缺陷和無(wú)缺陷房屋的價(jià)值差額，以此來(lái)確定損害額。新聞鏈接
成都市房地產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)成立于2002年10月，現(xiàn)有團(tuán)體會(huì)員100家，個(gè)人會(huì)員500多人。協(xié)會(huì)在全國(guó)率先成立了房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)以及制定《房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)專家鑒定規(guī)則》，為房地產(chǎn)估價(jià)糾紛的調(diào)處、裁決提供專業(yè)鑒定意見(jiàn)。2003年，在深圳舉行的“中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度建立10周年座談暨房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)術(shù)研討會(huì)”上，協(xié)會(huì)獲得了“房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”。
本報(bào)記者 王成偉
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