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本報記者 謝麗佳
“61％的房地產信托項目到期未能按時清算。”9月初，銀監會向各地方銀監局下發的212號文即《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（下簡稱《通知》），對今年5月末以前信托項目的兌付進行了調查統計，其中房地產信托項目的“負債率”最高。
為防范房地產信托存在的金融風險，《通知》為新發行的房地產信托壘起了三道門檻：房地產企業必須同時滿足所開發項目的自有資金投入須超過開發項目總投資的35％、項目四證齊全及新開發的房地產項目，其企業須具有行政主管部門核發的房地產開發二級資質，才能通過房地產信托融資。
行業特點潛藏風險
“房地產業資金流動性差是房地產信托兌現率低的一個重要原因。”西南證券研究發展中心研究員孟輝在接受中國經濟時報記者采訪時指出，除去一些各行業共同存在的問題，如信用風險即融資的房地產企業到期無力歸還信托融資資金等，房地產資金過度集中在單個項目，變現難、流動性差，不利于控制風險。
而且，房地產項目的開發周期往往較長，存在很多不可知的變數。宏觀如國家的系列調控政策，微觀則有項目無法如期完工、無法如期拿到預售許可證等因素，都可能導致房地產項目無法及時回籠資金，從而按期兌付信托。
“當然，這些風險在房地產項目進行信托計劃的設計時，就應該做好充分的預估，并制定規避風險的預案，如通過優化資金配比結構、擔保方回購等方式控制風險。”孟輝認為，不僅如此，在信托項目進行的過程中，也應該隨時監控預案的執行。
信托利潤削薄
“房地產信托業務看來是很難做下去了。”北京一位不愿具名的信托公司高層向中國經濟時報記者表示，目前在其公司做信托的房地產項目，夠得上《通知》門檻的并不多，這就意味著一些已經到手的業務，不得不被迫擱淺。
他向記者透露，在全部集合信托業務中，房地產信托已經占有很重的比例。而且，由于房地產信托項目平均預期收益率遠遠高于其他行業的信托產品，其傭金收入亦在集合信托業務利潤構成中占據重要地位，因此，此番《通知》設限，無疑對信托公司是一個不小的沖擊。
記者查閱相關統計信息資料獲悉，今年1至8月，僅公開發行的集合類信托計劃，就有70億元投向房地產市場，而這當中貸款類信托計劃占到了六成以上。
與其他理財產品相比，房地產信托預期年收益率高于5％的高收益，吸引了眾多投資者的注意。不少房地產信托十分暢銷，一經發行，很快售罄。
“好不容易有機會涉足房地產信托業務，現在還未全面開展就得退出。”他表示，以往在與銀行的競爭中，信托公司一直處于劣勢。通常房地產商從前期土地開發到后期按揭都是找銀行貸款融資，而信托公司能拿到的項目都是銀行不要的，風險也很大。
近年來，由于商業銀行銀根緊縮以及調息等系列融資環境的變化，讓不少房地產企業轉投信托，為信托業帶來發展契機。但《通知》對房地產信托規定的高于商業銀行的自有資金比例以及相關資質要求，讓具備門檻優勢的信托業再次跌入“劣勢”。
信托政策應“剛柔相濟”
“總體來說，《通知》對房地產信托定出的這些限定偏于剛性。”孟輝指出，信托行業和其他任何行業一樣也是良莠不齊，雖然存在不少信用差、操作不規范的信托公司，但也有不少優質信托公司具備較高的風險控制能力和信用度。
這種“一刀切”的規定，的確能夠從某種程度規避一些“劣質”公司的不規范行為所帶來的金融風險，但對于那些有能力經營房地產信托業務的信托公司則有失公允。
據記者了解，在《通知》發布后不久，銀監會又向各地方銀監局下發了《信托投資公司監管評級體系（草案）》，其中關于信托公司評級體系的各類指標達數十項，涉及公司治理、管理能力、信托業務的開展能力、信托業務的合規性、固有業務及附加指標等。每項指標均配有詳細描述，以便信托公司對號入座進行打分，分數有正分和負分最后按總分為信托公司分類。
對此，孟輝表示，分類監管體現了市場柔性與政策剛性的結合，對于促進信托行業優勝劣汰、良性發展有積極作用；不過，具體如何分類、操作，以及執行、監管是否到位，當拭目以待。此外，建立嚴格、規范的信息披露機制，對于防范房地產信托帶來的金融風險尤為重要。
“房地產信托戒嚴，可能促使信托業務分化。”孟輝認為，針對房地產信托業務，未來可能出現三類信托公司。
其一，某些不良公司可能會鉆政策的空子，采取一些虛假手法蒙混過關，如通過發放股權信托的方式對房地產項目進行增資，使其自有資金達到規定的35％。
其二，專營房地產信托業務的優質公司。一些具備控制、解決房地產信托風險能力的公司，可以通過政策溝通、官方審核等方式，獲得類似特許經營的資質。
最后，還有一些信托公司可能會自知無法有效規避房地產信托中潛藏的金融風險，而選擇退出房地產信托業務。
孟輝同時還指出，此番《通知》主要是針對信托業的金融風險設限，意在肅清信托業，而非劍指房地產業。房地產業在國民經濟中支柱作用的確立，決定了政府仍將倡導房地產融資渠道的多元化，對于房地產信托還是秉持扶持的態度。
海外上市受追捧
“目前有好幾家房地產企業正在和我們商討美國上市的計劃。”北美證券集團北京代表處執行董事劉錚接受本報記者采訪時表示，融資渠道不暢，讓不少國內房地產企業有志于海外上市。
他分析，對于房地產企業，國內目前的融資途徑除去銀行、信托，基本沒有比較現實的融資渠道。海外基金雖然看好房地產投資，但由于缺乏退出機制以及相關法規，只能望而卻步。國內上市對企業的條件限制較多、門檻過高，也無法成為主流融資方式。
“因此，不少房地產企業把目光投向海外上市。”劉錚向記者透露，目前北美證券已經協助一家國內房地產企業通過了美國證券交易委員會的批準，預計到明年初就能夠掛牌上市。此外，還有兩家房地產企業的海外上市計劃正在穩步進行。
盡管如此，在與國內房地產企業進行上市溝通的過程中，劉錚還是遇到了觀念差異所帶來的阻礙。他告訴記者，不少房地產企業妄自菲薄，認為如果連國內上市的資格都不具備，更不用談海外上市。
“事實上，美國對上市公司的要求與尺度不同于國內。”劉錚指出，國內上市偏重于要求企業現有的規模與實力，因此，只有少數規模型房地產企業具備上市條件。而美國證券交易委員會對于企業現有實力并沒有過多的要求，如納斯達克告示版（注：納斯達克分為三級：告示版、小額版、全國版）對企業沒有資產額要求，沒有開盤價的限制，也沒有限制最低發行股份數量及維持天數，只是要求公司擁有30個以上原始股東；而且，尤為注重企業的發展潛力、未來的盈利能力，在進行上市審批的過程中，要求企業出具未來三年至五年的商業發展計劃。
“目前我們正在運作美國上市的房地產企業，包括已獲批準的房地產企業，都是中小房地產企業。”劉錚認為，對于美國證券交易委員會而言，重要的不是現在，而是未來。
“我們在其他國家的一個客戶在美國的納斯達克小額版上市，只用了近1年的時間就躍升至全國版。”劉錚向記者指出，國內房地產企業對于上市有一個“貪大”的誤區，一些企業不愿上告示版和小額版，奢望直接進入全國版，以利圈錢。
他表示，這種觀念一定要改變，否則會影響到企業的持續發展。企業的發展是一個循序漸進的過程，“暴富”式的發展并不健康。
記者在采訪的過程中了解到，不僅處于融資瓶頸的中小房地產企業熱衷謀求海外上市，就連一些規模型房地產企業也躍躍欲試，甚至還有已經在國內上市的房地產企業也希望“飄洋過海”，尋求海外融資。
金地集團北京分公司品牌推廣部經理瘦谷向記者透露，雖然金地集團早在2000年就已經在國內成功上市，但海外資本的巨大吸引力，也使得金地集團“鐘情”海外上市。
“海外上市門檻確實沒有一些企業想象得那么高。”孟輝表示，關鍵是房地產企業如何保持持續、平穩的收益。
他指出，雖然海外證券市場對于企業現有的條件并不過分看重，但對企業上市后的投資回報有很高的要求，國內房地產企業資金流動性差、周期長等因素，很難做到利潤的穩定、均衡。除非企業擁有多個地產項目，即使一個或幾個項目沒有竣工，還有其他已經回款的項目來平衡收益。
此外，孟輝認為，企業紛紛尋求海外上市，意味著大量優質利潤將流向海外市場，對于國內經濟的發展十分不利。因此，拓展國內多元化的融資渠道仍然任重道遠。
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