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海外資金有望發揮重要作用 摩根大通專家支招中國房地產業
目前，中國經濟正處于迅速騰飛的階段，城鎮化速度明顯加快，加上房地產行業相關法律法規正在健全與完善，中國宏觀調控所引起的房地產業融資形式缺乏，這些都對外國投資者產生了巨大的吸引力。摩根大通投資銀行中國部董事總經理方方10月27日在北京接受記者采訪時表示，中國房地產行業擴大融資渠道已成為當務之急，而海外資金可以在這方面
發揮重要作用。
目前全球的資金供給非常充分，雖然美聯儲已連續加息11次，但美國的利率水平仍然較低，日本和歐元區的利率更是處于歷史低位。為了尋找更好的投資回報，資金愿意“舍近求遠”，并承擔比較大的投資風險。摩根大通過去十幾年的發展歷程顯示，中國房地產投行業務已成為大型外資銀行重要的利潤來源。
方方回憶說，12年前，國際大型基金對中國的房地產項目普遍缺乏興趣，從1993年開始，港、臺資金逐步進入該領域，拉開了外資進軍中國房地產行業的序幕。總體來說，外資對中國房地產行業的投資經歷了一個從低風險到高風險項目的過程。一些華爾街大公司最早的投資對象是華潤地產、華遠、萬科這樣的房地產股票，也有一些購買債券或房地產投資信托基金(REITs),還有購買已完成的商業地產。隨著投資者對風險的承受能力增強，他們逐步開始購買“爛尾樓”，入股未上市的地產公司，并參加開發性項目。“在這樣一個發展過程中，外國投資者對風險的承受能力越來越強”，方方說，出現這種情況的主要原因是中國城鎮化速度加快、居民收入增長和房地產行業越來越規范。
中國人民銀行《2004中國房地產金融報告》顯示，2004年全國房地產開發利用外資228.2億元，同比增長34.2%。而商務部統計數據顯示，去年房地產業新設立外商投資企業1767家，合同外資金額逾134億美元。房地產業連續3年成為僅次于通信設備、計算機及其他電子設備制造行業的第二大外商投資行業。
由于房地產投資對資金需求較大，一般個人投資者無法問津，因此，房地產融資市場基本由商業銀行壟斷。而嚴格說來，我國房地產市場只有房地產信貸，并沒有多元化的房地產金融。隨著中國宏觀調控政策的實施，銀行的房地產信貸更加規范，長期依賴于銀行的房地產開發商日益感到，要做大做強，實現可持續發展僅依靠銀行貸款已遠遠不夠，發展穩定的、適當的、多元化融資工具已迫在眉睫，而中國經濟的快速發展使有能力的企業實現多渠道融資尤其是海外融資成為可能。
方方預計，一批有能力獲得海外融資的新一代房地產開發商將在中國市場崛起，“這些新興開發商需要在質量管理、策略規劃、可行性調查、公司治理和研究上采納并遵守國際標準和慣例”，而那些缺乏項目開發記錄的小型開發商仍將面臨融資難題。方方說，如果這些開發商能夠深入了解國際標準和質量要求，將有助于提高其對海外投資者的吸引力。“房地產開發商將獲得更多元化的融資渠道，表明國際投資者對中國房地產行業的信心與日俱增”，方方如此表示。
當然，方方表示，房地產企業是在境內融資還是在境外融資，這取決于企業的優勢和目前的注冊地。“如果是一個在中國注冊的房地產公司，你就沒有辦法到海外去發展”，比如深萬科。而中國海外是一個在香港注冊的中資企業，其融資渠道就要多一些。
近來REITs引起了國內房地產商的極大興趣。與其他投資品種相比，REITs不但分紅較高，且風險小得多，還有非常好的流動性，使大眾投資者有可能分享房地產升值。從國外的情況來看，沒有REITs，就沒有商業地產。今年6月，香港證監會發布經修訂的《房地產投資信托基金守則》，允許香港房地產信托基金投資世界各地房地產項目，實際意義最大的是允許內地或海外房地產商將其在內地的房地產項目以REITs形式到香港上市。這項政策為宏觀調控下的中國房地產商提供了一個融資和套現的重要的渠道，因此備受關注。然而，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，在香港進行REITs的投資，并非最優選擇，而是不得已的次優選擇，當前最急切、對中國市場有價值、有意義的應該是發展中國本土REITs。
對此，方方表示，中國有關部門已經在積極研究REITs，相信在中國市場推出這一產品是早晚的事。“因為中國的房地產市場這么大，在未來50年走向小康的過程當中，城鎮化和可支配收入的提升，都會極大地推動中國的房地產市場。因此，缺乏這個產品是中國資本市場的一個損失，尤其是當香港把這個門打開了之后”。
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