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本報(bào)記者 楊麗萍 北京報(bào)道
商務(wù)部全國摸底調(diào)查后撰寫的《全國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告》(以下簡稱《報(bào)告》)早已上報(bào)國務(wù)院，批復(fù)還沒有到達(dá)商務(wù)部，坊間就一再猜測，《報(bào)告》的秘而不宣和正在等待之中的國務(wù)院批復(fù)到底會將商業(yè)地產(chǎn)引向何方？
“今年上半年，我國商業(yè)營業(yè)用房投資同比增長23。8%，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持快速增長態(tài)勢。一些地區(qū)空置面積增長過快，商業(yè)地產(chǎn)已呈局部過熱趨勢。”10月20日，商務(wù)部終于打破對7月以來全國商業(yè)地產(chǎn)摸底調(diào)查結(jié)果的沉默，表示商業(yè)地產(chǎn)局部過熱。
《報(bào)告》痛觸焦點(diǎn)
此前，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平就已向媒體公開全國商業(yè)營業(yè)用房的空置量多達(dá)2878萬平方米，一石激起千層浪，商業(yè)地產(chǎn)再次成為眾矢之的。
實(shí)際上，“這份《報(bào)告》所涉及的每個問題幾乎都刺中了商業(yè)地產(chǎn)的痛處。”調(diào)查組知情人士向記者坦言，商務(wù)部的謹(jǐn)小慎微也是出于無奈。
所謂的“痛觸焦點(diǎn)”，在于商業(yè)地產(chǎn)的“泡沫之憂”。
“今年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房投資778億元，增長23.8%，連續(xù)5年高于房地產(chǎn)投資增速，部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢。1至7月，北京商業(yè)營業(yè)用房投資增長32%，天津增長48%，陜西、山東、四川同比增長超過50%，湖北、海南、河南增速均超過90%，而武漢市的增長高達(dá)218.7%。”
而與投資的高速增長齊頭并進(jìn)的還有商業(yè)營業(yè)用房的高空置率。據(jù)商務(wù)部有關(guān)人士透露，在上半年全國商品房空置面積同比增長7.9%、住宅增長2.2%的同時(shí)，商業(yè)營業(yè)用房增長高達(dá)21%。其中北京商業(yè)營業(yè)用房空置面積同比增長133%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過投資增長速度。
“在我看來，目前商業(yè)地產(chǎn)無論是總量、增量還是空置率都已經(jīng)到了臨界點(diǎn)了。”調(diào)查組成員、中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會研究中心主任韓健徽向記者高度概括了商業(yè)地產(chǎn)目前的這種“過熱現(xiàn)象”。“拿空置率來說，在國外，空置率達(dá)到15%就已經(jīng)很危險(xiǎn)了。”
更不可思議的是，許多二三線城市都在發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
“以購物中心為例，全國范圍內(nèi)面積在10萬平方米以上的非常多，很多中小城市盲目追求大型化，在二、三線城市有很多二三十萬平方米的項(xiàng)目。”王永平說。
國外媒體曾報(bào)道，預(yù)計(jì)未來世界最大的十個購物中心將會有五個出現(xiàn)在中國。而據(jù)商務(wù)部調(diào)查，近兩年來，北京、上海在建和擬建的大型購物中心建筑面積在100萬平方米以上；深圳已建成和在建的購物中心面積有100萬平方米左右；武漢、成都、杭州等中型城市大型購物中心的投資建設(shè)也風(fēng)頭正勁。
“近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和規(guī)劃一直都在賽跑，比如，在遼寧省的商業(yè)規(guī)劃中，光商業(yè)街就多達(dá)百條。”韓健徽指出，通常情況下，一個省份規(guī)劃二十條左右的商業(yè)街就基本可以滿足人們的商業(yè)需求了。“這簡直就是商業(yè)地產(chǎn)的大躍進(jìn)。”
《報(bào)告》較為真實(shí)地反映了商業(yè)地產(chǎn)目前局部過熱的現(xiàn)狀、龐大的體量和高空置率的反差等問題，令商務(wù)部以及整個調(diào)查組在對外部的宣傳上保持了前所未有的低調(diào)。
2000億元可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)
泡沫破滅的最大買單者自然是銀行，于是，對銀行風(fēng)險(xiǎn)的評估則成了《報(bào)告》的重頭戲。
10月20日，商務(wù)部傳出的數(shù)據(jù)平添了業(yè)界對銀行風(fēng)險(xiǎn)的再度擔(dān)憂。
據(jù)商務(wù)部的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資中有50%左右的資金來源于銀行貸款。而據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計(jì)，今年前7月全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)貸款余額已經(jīng)多達(dá)437.6億元，增長46.3%，增速比住房開發(fā)貸款高31.4個百分點(diǎn)。
“個人購買商業(yè)用房貸款數(shù)量更大。比如，中國建設(shè)銀行的個人購買商業(yè)用房貸款余額是商業(yè)用房開發(fā)貸款余額的3倍以上。“一位調(diào)查組成員指出，目前全國個人購買商業(yè)用房貸款額約2000億元。“個人還貸主要依靠商鋪?zhàn)饨鸹蜷_發(fā)商承諾的投資回報(bào)，但從目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營狀況看，這部分貸款潛伏的風(fēng)險(xiǎn)較大。”
如果按照商務(wù)部所透露的數(shù)據(jù)，銀行在商業(yè)地產(chǎn)方面所承擔(dān)的可預(yù)見性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該在2000億元左右。顯然，這已高出了此前業(yè)界所傳的1400億元-1800億元的商業(yè)地產(chǎn)銀行風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測。隱性風(fēng)險(xiǎn)主要來自于以住宅名義進(jìn)行的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
“由于不少城市普遍存在商住樓，住宅和商業(yè)沒有明確界定，使得大量開發(fā)商將以住宅名義立項(xiàng)而取得的貸款用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。”韓健徽也向記者坦言，“畢竟，商業(yè)地產(chǎn)的貸款門檻要比住宅高，利潤也大得多。”韓健徽也表示出了對隱性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。
“目前海外基金雖然正在紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但是基金進(jìn)入渠道以及政策受限，加之外資基金對商業(yè)地產(chǎn)的投資標(biāo)準(zhǔn)還比較高。基金還不能改變目前商業(yè)地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)。”韓健徽指出，雖然在商務(wù)部的《報(bào)告》中，調(diào)查組諫言“放開基金、信托市場，培育像海外基金那樣長期穩(wěn)定的投資主體。“但是，在關(guān)注基金的同時(shí)，政府不能放松對商業(yè)地產(chǎn)銀行風(fēng)險(xiǎn)的警惕。“銀行融資畢竟才是商業(yè)地產(chǎn)的主要融資渠道。”
調(diào)控升級
“什么才叫宏觀調(diào)控呢？實(shí)際上，商務(wù)部對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)整一直都在進(jìn)行。比如，有關(guān)全國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，從2001年開始就每年都在不斷地下發(fā)通知，落實(shí)起來就會有阻力。”韓健徽向記者坦言，對于下一步?jīng)Q策層的動作還很難作出判斷。據(jù)了解，在國外，城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃是一種科學(xué)的宏觀的調(diào)控手段。
“接下來，國家應(yīng)該會在促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)健康有序發(fā)展，避免銀行風(fēng)險(xiǎn)及土地、資金等社會綜合資源的浪費(fèi)等方面有所考慮。”調(diào)查組知情人士向記者坦言，“新一輪商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控一定會有土地、金融等多種手段的加入。”
正如這位知情人士所言，就在《報(bào)告》上報(bào)國務(wù)院不久，商務(wù)部就聯(lián)合國家財(cái)政部和建設(shè)部第五次下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好地級城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》，而與此前四次“通知”所不同的是，文件的核心是在今年年底沒有完全商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的地級市不再審批萬米以上的商業(yè)項(xiàng)目，包括建設(shè)。
“這是一個信號。商業(yè)地產(chǎn)不能隨便批地，政府開始動用土地的手段對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。”王永平在不同場合不止一次地指出，商業(yè)項(xiàng)目的培育，要有二三年的時(shí)間。目前中國正處于商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的高峰期，如果現(xiàn)在不重視商業(yè)地產(chǎn)的問題，在二三年后問題就會集中出現(xiàn)，到那個時(shí)候就很難調(diào)控和解決了。王永平建議，目前政府迫切需要從法律、經(jīng)濟(jì)、行政幾個手段并用，加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控和管理。
據(jù)了解，《全國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》已經(jīng)進(jìn)入立法程序，但是具體出臺時(shí)間還很難預(yù)測。而據(jù)一位知情人士透露，《報(bào)告》中“對已經(jīng)審批的大型商業(yè)項(xiàng)目要進(jìn)行一次清理”，也有可能為決策層采納，這就意味著，對不符合當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)部和各地的主管部門將重新對這些項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整。
當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)局部過熱所導(dǎo)致的銀行風(fēng)險(xiǎn)注定了金融調(diào)控也將在商業(yè)地產(chǎn)新一輪的宏觀調(diào)控中扮演著重要的角色。據(jù)記者了解，在商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下的重慶，有報(bào)道稱，銀行將嚴(yán)控商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及按揭貸款的發(fā)放，除國有商業(yè)銀行在信貸方面對部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還有選擇性支持外，所有股份制銀行均已停止對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款發(fā)放。與此同時(shí)，央行在前段時(shí)間也明確表示，對于產(chǎn)權(quán)式商鋪的信貸各銀行不予支持。
雖然在國務(wù)院出臺專門針對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策之前，商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)悄然潛行，而有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《報(bào)告》和國務(wù)院的批復(fù)所帶來的將會是真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控。
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