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國家外匯管理局日前首次披露，外資在中國房地產市場中的比例約為15%。此前，人們盛傳進入中國房市的外資達幾百億元甚至是幾千億元。境外資金進入熱點地區房地產市場，是房價居高不下的罪魁禍首嗎？
《中國經濟周刊》記者 王紅茹／北京報道
“外資主要進入北京、上海等熱點城市，雖然比例不高，但影響巨大。而我們當前的金融政策和手段很難對外資進入房地產市場進行有效的監管�！比涨�，建設部政策研究中心副處長文林峰不無擔憂地告訴《中國經濟周刊》。他認為，現在的當務之急是金融、外匯以及房地產主管部門及時研究出臺相關政策法規，加強對外資監管，嚴格控制外資進入中國普通住宅市場。
其實，早在8月15日，央行公布的《2004中國房地產金融報告》(下稱《報告》)就顯示，境外資金已經通過多種渠道進入上海、北京等熱點區域房地產市場。隨著《報告》的公布，抑制房地產市場炒作、維護國家經濟秩序，監管外資進入房地產市場的呼聲也越來越高。
“趨利性”促使外資涌入
在中國，還沒有哪一個行業像房地產這樣能吸引眾多國際資本的關注和參與。在短短三年內，外資地產基金在中國落地生根，迅速膨脹，大有主宰地產之勢。據統計，2004年中國房地產業新增外商投資企業1767家，合同外資金額134.88億美元，實際使用外資金額59.50億美元。房地產業已經連續3年成為僅次于通信設備、計算機及其他電子設備制造行業的第二大外商投資行業。
有資料顯示，近一年來，海外資本僅僅投資北京房地產業的項目就將近20個，總建筑面積在500萬平方米以上，涉及投資總額近30億元人民幣，投資方所在國家包括新加坡、美國、日本、加拿大、英國、荷蘭、德國、印尼等。
外資不僅青睞首都北京，對上海這個國際大都市也是情有獨鐘。截至今年7月，平均每月有20至30個海外基金來到上海，尋找房地產投資機會，他們主要是來自歐美的基金。在與上海房地產企業合作的項目公司中，國際上名列前茅的幾家外資基金在外資所占的股本份額，由過去的5%股份，迅速上升為50%及以上。
究竟是什么力量驅使外資大規模進入北京、上海等熱點地區的房地產市場？
“資金趨利性的本質，決定了其進入某一個市場的目的是獲取利潤。外資進入熱點房地產市場，說明在這些市場上投資的盈利預期較好�！鼻迦A大學房地產研究所所長劉洪玉接受《中國經濟周刊》采訪時說，資本總是要追逐利潤的，如果你這里有空子可鉆，有利可圖，它肯定會來。
“利潤驅動中有一個關鍵的因素是美元和人民幣的匯率問題。盡管人民幣升值了，但升值非常小，還是1∶8左右，如果美元兌換人民幣在五塊多錢是最好的。這樣外資涌入中國肯定就不那么厲害了�！敝貞c大學建設管理與房地產學院院長任宏對《中國經濟周刊》說。
利多還是弊多？
從國家外管局披露的統計數據來看，外資正以越來越大的規模和越來越快的速度進入中國房地產市場。那么，外資進入熱點城市是利多還是弊多？
“由于外資進入的方式不同，其利弊應從多個方面進行綜合衡量�！毕愀劾砉ご髮W建筑及房地產學系教授李恒對《中國經濟周刊》分析說，首先，由于中國房地產金融市場正處于發展階段，還沒有形成完善的體系，外資的進入將會作為一個融資渠道而存在，這可以為快速發展的中國房地產市場提供充余的資金。
其次，外資入境雖然會直接沖擊境內的房地產開發企業，特別是中小開發企業，但是這些外資的注入會迫使中國房地產開發企業改進技術和設備、強化創新及管理理論，將進一步提高房地產產品的供給水平。
第三，外資房地產中介公司或者非居民(如華僑)投資購入樓盤或房產，將會推動房地產消費市場的發展。但同時也勢必會影響境內房地產市場的需求，導致房地產價格水平上漲，甚至會產生泡沫。李恒認為，從總體上看，目前外資的進入對境內房地產的影響是利大于弊。
對此，文林峰進一步指出，外資進入中國房地產市場，有利于提高房地產行業整體水平，但是，由于海外資金經常以不可預料的非正常途徑和方式進入市場，也給宏觀調控和金融管理帶大很大難度和調控風險。因此，從短期看是弊大于利，應引起高層管理部門的高度重視。
渠道復雜 監管困難
清華大學房地產研究所所長劉洪玉向《中國經濟周刊》介紹說，目前，外資進入中國房地產市場的方式主要是通過購置已經或將要建成的經營性房地產資產進行出租經營；參與房地產開發企業的股權融資和債務融資；購買中國房地產上市公司的股票、債券；以獨資、合資或合作方式直接從事房地產開發；以獨資、合資或合作方式設立房地產顧問公司，提供規劃設計、項目策劃、投資管理、金融服務、工程顧問、銷售和租務代理、物業管理等方面的服務。
據了解，從2005年起，隨著中國加入世貿組織后過渡期的結束，已允許外資公司在中國設立獨資企業進行房地產項目的開發(除高檔公寓、別墅外)，外資公司憑借其強大的資金實力，市場競爭能力將遠遠超過本土企業，并且在未來相當長的時期內，境外資金和各類機構將以更大規模進入中國更大范圍的房地產市場。
“由于中國目前還沒有出臺針對產業基金的法律法規，金融方面監管手段還比較缺乏，不僅數據很難真實統計，既使掌握態勢，也沒有相應的措施進行有效干預測。因此房地產基金處于無法可依的局面。目前從未來房地產市場發展趨勢看，不論是投資還是消費環節，都應盡快出臺明確的、符合中國國情、切實保護本國居民正常的住房消費的法規政策�！蔽牧址甯嬖V《中國經濟周刊》，法規政策的不完善，使外資基金有機可乘，它們通過改頭換面進入中國，一般多以在低稅收地區注冊的投資公司的名義出現，即扮演的是投資人的角色，核心內容還是投融資活動。
“目前中央出臺的一些宏觀調控政策都是針對國內資金和企業而言，現在應該針對外匯資金涌入中國以及具體流向出臺一些政策。關鍵是如何控制具體流向�！比魏暝洪L說。
短期炒作將轉為長線投資
據悉，全球有137個國家對非居民投資本國的房地產，都有各種各樣的限制，中國則不然，中國從2002年取消外銷房、內銷房區別，無論是外商還是國內居民與企業，想要投資中國境內的房地產，沒有任何的政策障礙。
針對目前的現狀，李恒教授認為，可嘗試對境外個人結匯購買房產上限實施管理，并對境外機構或個人轉讓境內房產加強憑證檢查，或增加相關約束條件；同時要適當調整境內金融體系及金融政策，為境內房地產企業提供多個融資渠道及良好的投資環境，以保證內地房地產企業及金融機構的健康發展。
“中國房地產市場已經是一個非常開放的市場，不可能走回頭路。通過加強金融基礎設施建設、發展商業房地產市場、提高房地產資產證券化水平等手段，創造有利于國外長期資本投資者進入中國房地產市場的環境，改變當前中國房地產市場上的外資主要以短期機會投資者為主的狀況，可能是一種主要的發展趨勢�！眲⒑橛裣颉吨袊洕芸逢U述了中國未來房地產市場發展的方向。
值得一提的是，國家現在已出臺了相應的限制期房轉讓、購買后兩年內轉讓將全額征收營業稅等相關政策，這將有效扼制國外資本在銷售環節投機炒房，今后，像過去在上海房地產市場上掀起的外資炒房風暴將很難再現。但是，短期炒作轉為長線投資也會影響到房價變化和普通居民正常住房消費，同時，大規模的外資集中于某一城市或某一項目，都會對房地產市場帶來巨大影響。
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