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作者：李樂 來源：中國經(jīng)營報(bào)
10月18日，國稅總局“舊話重提”。一份名為《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》(以下簡稱《通知》)被下發(fā)到各地方地稅機(jī)關(guān)。《通知》再次要求，對于二手商品房的交易須征收20%的個(gè)人所得稅，而在今年4月七部委下發(fā)的《通知》當(dāng)中，二手房個(gè)稅也有涉及。
然而，記者從海淀區(qū)建委“房屋產(chǎn)權(quán)交易中心”了解到，二手房交易20%的個(gè)稅仍尚未作為辦理產(chǎn)權(quán)過戶的前提條件。北京市建委一位官員告訴記者，在目前的二手房交易過程中，“先稅后證”的程序并未實(shí)施。如此，20%個(gè)稅的前途再生懸念。
征收本無懸念
對于中大恒基董事長劉義良而言，10月18日國稅總局下發(fā)的《通知》并沒有讓他過于意外。劉義良在北京從事二手房中介工作已經(jīng)將近10年，他告訴記者，2003年，二手房交易須繳納個(gè)稅便已“定案”。
“當(dāng)時(shí)的稅率標(biāo)準(zhǔn)也是20%。” 劉義良向記者回憶，而就在《通知》下發(fā)引發(fā)各方爭議與關(guān)注的時(shí)候，中大恒基的二手房交易量卻沒有絲毫的波動，仍保持在15套／天的水平，因?yàn)閲惪偩值摹锻ㄖ凡⑽凑嬲龍?zhí)行。
北京市地方稅務(wù)局個(gè)稅處處長商尚告訴記者，2003年對二手房交易須繳個(gè)人所得稅的“定案”，是由當(dāng)時(shí)的稅收、財(cái)政、房產(chǎn)管理部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個(gè)人出售住房征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》確定的，“當(dāng)時(shí)確定的稅率就是20%，這個(gè)規(guī)定一直就有，并不是新規(guī)定。”他向記者強(qiáng)調(diào)。
2005年4月，當(dāng)一場專門針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控到來的時(shí)候，國家稅務(wù)總局局長謝旭仁在內(nèi)部講話中多次指出，要發(fā)揮稅收杠桿對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控作用。此時(shí)，20%的個(gè)稅與5%的營業(yè)稅再次同時(shí)提出，在政策頻出的當(dāng)時(shí)，前者被外界普遍認(rèn)作是又一項(xiàng)“新政”，現(xiàn)在看來，這完全是一種誤讀。
“不管是強(qiáng)制征收，還是自行申報(bào)，從《個(gè)人所得稅法》的角度來說，只要是超過起征標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人收入，都會被征繳個(gè)人所得稅收，這是沒有商量余地的，是定性的問題；至于如何征收才能保證到位，是技術(shù)層面的問題。”在建設(shè)部政策研究中心的一次內(nèi)部研討會上，商尚如是說。
顯然，二手房須繳個(gè)稅本沒有懸念。本次國家稅務(wù)總局下發(fā)的《通知》中再次明確了這一點(diǎn)，并要求各地方稅務(wù)系統(tǒng)不得以任何借口拖延、抗拒執(zhí)行該項(xiàng)稅收政策的執(zhí)行，其措辭之嚴(yán)厲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過此前的文件。
先稅后證瓶頸
盡管稅務(wù)系統(tǒng)多次發(fā)力，試圖強(qiáng)化二手房交易個(gè)稅的征管工作，但長期以來卻并未取得效果。北京、南京、蘇州都曾在前述方面做出過不小的努力，但最終卻仍然是在原地踏步，強(qiáng)化房產(chǎn)交易個(gè)稅征管舉步維艱。
北京市地稅局的一位官員表示，瓶頸出現(xiàn)在“先稅后證”的環(huán)節(jié)上，“我們現(xiàn)在實(shí)行的基本上是個(gè)人申報(bào)——征收的模式，在產(chǎn)權(quán)交易部門那里，完稅(個(gè)稅)并不是辦理產(chǎn)權(quán)過戶的前提條件。”
為突破這一制約，相關(guān)部門并非沒有做出努力。2005年6月，當(dāng)政策調(diào)控“棋至中盤”之時(shí)，北京市朝陽區(qū)和東城區(qū)相繼在二手房的產(chǎn)權(quán)過戶工作當(dāng)中，施行了“先稅后證”。此舉普遍被外界看做是房產(chǎn)交易個(gè)稅“全面”開征之前的“試點(diǎn)”，但隨后，北京市建委和北京市地稅的官員先后向記者否認(rèn)了這一說法。
我愛我家總經(jīng)理助理要嘉佳告訴記者，這家中介機(jī)構(gòu)在上述兩區(qū)的門店，在辦理過戶業(yè)務(wù)時(shí)，確實(shí)遇到了“先稅后證”的政策要求，不過，這種程序要求都只執(zhí)行了不到一周就停止了，背后的原因不得而知。不過，地稅方面始終向記者強(qiáng)調(diào)，他們并未向這兩個(gè)門店做出前述內(nèi)容的政策要求。
“我們查閱了近些年來的相關(guān)政策，沒有發(fā)現(xiàn)任何有關(guān)個(gè)稅‘先稅后證’的政策精神，”北京市建委一位官員告訴記者，她強(qiáng)調(diào)，目前的政策中除了契稅繳納完稅與產(chǎn)權(quán)過戶掛鉤的要求之外，并未有其他規(guī)定。這一說法記者也從商尚口中得到了證實(shí)。
一位不愿具名的地稅官員向記者表示，僅靠稅務(wù)系統(tǒng)本身，實(shí)質(zhì)上難以完成房產(chǎn)交易個(gè)稅的征繳工作。他認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以及轉(zhuǎn)移所產(chǎn)生的個(gè)人收入，都由房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)掌握，如果缺乏建委系統(tǒng)的有效配合，執(zhí)行的難度顯然十分巨大。
直到國稅總局最新下發(fā)的《通知》當(dāng)中，仍然沒有出現(xiàn)突破“先稅后證”這一瓶頸的具體措施。
梯級市場牽制
受到稅收政策影響牽連最大的，無疑是二手房屋的交易市場。劉義良顯然不希望這一政策在市場中嚴(yán)格執(zhí)行，畢竟這會在相當(dāng)大的程度上影響到企業(yè)的運(yùn)營。不過，建委方面更加關(guān)心會對梯級市場的形成產(chǎn)生影響。
在接受記者采訪時(shí)，北京市建委副主任苗樂如表示，建立一個(gè)完善的梯級消費(fèi)體系是北京市穩(wěn)定房價(jià)和房地產(chǎn)市場工作中的重點(diǎn)。“經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的人在新房市場解決居住需求，實(shí)力差一些的在二級市場解決，低收入者在三級市場也就是租賃市場解決基本居住問題。”
言外之意，建立一個(gè)完善的梯級消費(fèi)市場是分流需求，是穩(wěn)定房價(jià)的重要途徑和手段。而20%個(gè)稅的征收，似乎對于二三級市場的打擊過大。按照這樣的邏輯，大量需求將全部集中在一級市場，對于穩(wěn)定房價(jià)的影響顯而易見。
這或許可以解釋在國稅總局的不斷“施壓”之下，各地方政府頻繁出臺稅收優(yōu)惠或減免政策。而國稅總局方面也似乎對此有所忌憚，謝旭仁就曾在內(nèi)部講話中提到，對于房產(chǎn)交易產(chǎn)生稅收征管，要貫徹有保有壓的原則，避免對二級市場產(chǎn)生過大影響。
因此，在今年8月，北京市財(cái)政、地稅、建委聯(lián)合下發(fā)通知，對房改房、已購公房以及購買5年以上的二手房上市交易，免征個(gè)人所得稅。北京市建委的一位官員透露，現(xiàn)在北京二級市場的交易中，上述類型房屋的比例可以占到80%，因此，二級市場的主體在個(gè)稅方面已基本豁免。
如此，在強(qiáng)化房產(chǎn)交易個(gè)稅征收過程中，梯級市場的牽制性作用也不可忽視，畢竟穩(wěn)定住房價(jià)格是最重要的核心問題。
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