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新華社北京10月20日電
記者日前隨商務部商業地產調查組赴全國部分城市采訪時了解到，因超市經營不善而導致供貨商被“套牢”的“普爾斯馬特”現象并非僅僅存在于零售行業。近年來，在商業地產領域，也屢屢出現了中小投資者因不能得到開發商承諾的投資回報而被“套牢”、并與開發商發生糾紛的“普馬”現象。
據介紹，今年5月份，武漢市上萬平方米的大型商場———萬達廣場開業，開發商以每平米均價3．5萬元的價格把商場分售給400多位業主，業主轉手將商鋪租給幾百位租戶。但在最初一段時間內由于缺乏商業氛圍，許多商鋪生意冷清，業主和租戶無法承擔高額租金，開業不久即與開發商“上演”了租戶退租、鬧事的惡劣事件。
位于西三環的北京碧溪家居廣場宣傳“每個攤位（13．3平方米，售價16萬）一年可收入租金1．9萬元（年收益12%），并在3年內可原價回購商鋪，超過3年每年遞增原價的5%”。至2004年10月，共有2000多人購買了5000個攤位。但因開發商無法履行承諾，已有200多個業主將其告上法庭。
為什么商業地產領域也會引發“普馬”危機？調查組人士分析認為，“產權式商鋪”開發模式難逃其責。
據調查組分析認為，目前我國一些實力不濟的商業地產開發商為了盡快收回開發資金，以償還從銀行、其他企業，以及施工隊那里借貸和拖欠的資金，采用把地產分割成小塊出售、實施“產權式商鋪”開發模式，并向中小投資者承諾將售出的商鋪由開發商返租，許以8%到12%的高額投資回報，有的開發商甚至承諾在一定期限內回購投資者購買的商鋪。
“這些只是開發商為了吸引中小投資者投資而打出的廣告。”一位開發商向記者自曝開發內幕：一般來講，為吸引人氣，一些資金緊張的開發商為會以極低的租金把10%到20%的商業面積租給有聲望的大超市、大賣場，開發商在這一項目上并不賺錢。但通過廣告吸引投資者，用售后返租的方式把剩余面積分塊高價賣出，這才是開發商利潤的主要部分。“目前全國商業平均利潤僅為2%左右，根本不能支撐8%至12%的回報。”調查組人士告訴記者，一旦出現商鋪經營困難、開發商不能實現承諾時，就很可能對中小投資者造成致命打擊。
“產權式商鋪”開發模式正是引起經營混亂，進而帶來商業地產“普馬”危機的首要因素。據介紹，從發達國家的經驗看，幾乎沒有將商業地產分割銷售的做法，都是只租不售，這樣有利于商業的整體經營和管理，而國內則恰恰相反。一些開發商因資金實力較弱，迫于資金回籠的壓力，為了償還銀行和施工隊的資金，不得不通過“售出返租”的形式把一塊塊地產分售給中小投資者，賣完后一走了之，絲毫不管商業氛圍的培育。在分塊售出之后，由于不再是所有者，面對幾百家商鋪，開發商無權進行統一經營，在缺乏一定商業氛圍的情況下，很有可能導致許多賣場經營混亂、經營惡化的后果，并會引發開發商和租戶、業主間的沖突，演變成商業地產領域的“普爾斯馬特”。
有專家表示，我國商業地產中普遍存在的追求短期利潤的非理性心理，以及商業地產開發中缺乏一定的融資渠道，也是造成目前商業地產領域“普爾斯馬特”現象出現的重要原因。
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