租賃70年變相售車庫

http://whmsebhyy.com 2005年10月20日 04:59 四川在線-華西都市報

　　唐先生來電稱，他所在小區物管公司，“逼迫”他們租賃地下車庫70年使用權，而且租賃協議相當簡單和霸道，也不開發票！近段時間，像唐先生這樣向本報反映，小區地下車庫不售產權，而采取出售長期租賃權的“變相”銷售模式相當多。

　　那么，地下車庫為什么辦不到產權？開發商為什么要銷售長達70年的使用權？一個小區的地下車庫，到底是地下車庫，還是人防工程？其收益到底該是誰的呢？

　　事件閃回:愛車安家卻無產權

　　近日，記者接到唐先生的電話，反映他所在小區，物管公司向他們出售地下車位使用權。

　　唐先生說，他所在小區業主有500多戶，但地下車庫卻只有300多個，而且小區物管還接納其它小區的車輛，因此，他們的車有時晚上回來晚了，很難找到停車的位置，因此，只好停在社區外的街道上，這樣又很擔心車輛的安全，睡覺都不安穩。

　　很想為愛車購買個“家”，但又沒有產權。況且，唐先生從多種角度想到，隨著時間的推移，地下車庫的價值將攀升，無奈之下，唐先生只得購買小區70年使用權。

　　業主叫板：租賃權為何長達70年？

　　唐先生很想知道，房屋都可以辦產權，為什么地下車庫卻辦不到產權？而辦不到產權，

開發商憑什么要出售使用權？

　　另外讓唐先生不解的是，開發商與他們所簽的不是正式合同，只是一個簡單的協議———上面只有三條，1、價格多少：“大車位（排量2.0以上）6萬元，小車位（排量2.0以下）5.8萬元”；2、每月業主交40元管理費；3、業主違約按總款10%交違約金。

　　這樣算下來平均每月也就幾十元，與平時零租地下車庫費用240-300元來說，可以說是相當便宜的。唐先生說，“我當時交了10000元定金，在簽協議時，我要求在協議上補充一條，‘因為某種原因，業主不住在小區時，開發商配合轉讓車位使用權’。”，唐先生稱，開發商堅決不同意添加任何內容。

　　唐先生覺得，70年太久了，租70年，就是他一到法律規定駕駛年齡就買車，到那時候他也快90歲了，根本就不可能再開車了。而到了他不能開車的時候，那時的停車位怎么辦，而停車位也是沒有產權的，是不能買賣和轉讓的。開發商出售的租賃權為什么不可以是1年期，3年期，5年期和10年期的呢？

　　律師說法：70年租賃權是變相銷售產權

　　四川合泰律師事務所何佳林律師稱，“成都有許多車庫都不能辦理產權，而土地的使用權限是70年，因此，開發商們基本上都采用出售50年或70年的地下車庫租賃權。實際上，這是一種變相的銷售地下車庫產權。”

　　為什么地下車庫不能銷售產權呢？

　　何律師特別指出，成都地下車庫，由于有的根本沒有得到規劃局的審批，因此，尚是違法建筑，當然辦不到大產權。也就無法銷售地下車庫產權。像這種地下車庫的收益，應當是小區業主共同所有。

　　四川公生明律師事務所吳順文律師稱。“根據《合同法》規定，停車位租賃屬于不動產的范圍，和其它的不動產一樣，在20年以內的租賃才有效，并受法律的保護，超過20年的部分是無效，并不受法律保護。”

　　政府部門：權屬歸誰有法可依

　　記者從成都市建委設計處獲知，目前有許多人誤認為，地下停車場就是人防工程。他們解釋說，“其實地下停車場和人防工程是有本質的區別。地下停車場在要求和功能上只要滿足了安全和停車就可以了，而人防工程在設計之初，除滿足防爆、防垮、防毒等要求外，還要在污水的處理上也有明確的規定，人防工程還應具備獨立的電源系統。

　　那么，作為一個小區的地下車庫，到底是車庫，還是人防工程呢？該處工作人員稱，這就要看小區當時的規劃設計圖了。

　　如果是人防工程，那么，權屬應當是屬于全體業主的。因此，如果當成車庫使用，收益應當歸全體業主。

　　那么，一個車庫的權屬到底歸誰，該怎樣判斷呢？為此，記者專門采訪了市房管局的相關人員，工作人員告訴記者，根據最新的《物權法》草案規定：建筑區規劃內的綠地、道路以及

物業管理用房，屬于業主共有，但屬于市政建設的除外。

　　會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。另外，就是看該項目的地下停車場是否經過了市規劃局審批，而審批過的地下停車場是誰的就是誰的，沒有就是業主的。還有，就是看該項目的大產權是誰的。

　　專家建議：搞清權屬再簽協議

　　如果是人防工程，那么，地下車位收益就應當是業主的，開發商無權出售使用權，如果出售就是非法，屬無效合同。那么，業主們該怎么明白交錢呢？

　　何佳林律師指出，業主們在簽訂租賃地下停車位協議時，應首先看一下開發商的物業

產權證明，看一下地下停車場的產權是否屬于開發商。在簽訂租賃協議的時候，要認真把協議里的條款看清楚，另外在租賃時間上，也不應太長，專家建議，“地下車庫租賃權，以5年期最好，既穩定也方便。”梁國棟記者歐波攝影劉陳平

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租賃70年 變相售車庫

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