三大新商圈受益會展經濟

　　翻開世界經濟發展史，我們會發現，會展經濟已成為一個國家或地區經濟成熟的側影，一些城市地位的表征與見證

　　會展經濟并不僅僅表現為幾個場館，幾場展會，事實上它裹挾著一股強大的產業經濟力量呼嘯而來，它所帶來的將是整個城市經濟繁榮和城市地位的提升

　　如果說會展經濟目前所經歷的只不過是前奏和加熱過程，那么在可以預見的未來四五年間，會展經濟也許將迎來它的“下一個沸點”

　　因此，我們可以相信，隨著會展經濟在全國各大城市發揮強效的輻射作用，圍繞會展發展的

　　隨著琶洲板塊浮出水面，廣州新中軸線上的其余兩大新商圈CBD珠江新城及番禺商圈開始與之形成鼎足之勢

　　本報記者吳曉波發自廣州

　　“18000元/平方米！”這不是廣州

　　琶洲會展中心的啟用對周邊地區乃至新中軸線的商貿氛圍的輻射作用正逐漸明顯起來。以往廣州的寫字樓商圈主要集中在天河北以及環市東路，而高檔寫字樓的重點客源--眾多跨國公司分部及大型企業也只選擇這兩個區域作為辦公場所。不過，香格里拉大酒店及一系列的中軸線標志性物業相繼落戶琶洲會展區，琶洲的寫字樓價格指數便立即飆升，一躍成為廣州最炙手可熱的新興寫字樓板塊。

　　中原地產的數據顯示，琶洲規劃的寫字樓物業只有10個項目左右。已交樓的寫字樓項目只有一個，該棟寫字樓從開盤至今一年多的時間，價格已從最初的11000元/平方米一路漲到現在的14000元/平方米，上升了27.27%，而銷售率則超過八成，顯示出市場對會展經濟型的寫字樓的追捧程度。而在建的保利國際廣場，其內部認購價格已上升至18000/平方米左右。特別是今年3月份廣東中岱

　　寫字樓數量最為集中的CBD珠江新城寫字樓群，主要是通過資金、技術、服務等密集型產業的整合，提供金融、商貿等方面的功能。而番禺一帶的新商圈則處在廣州出�？诟浇�的門戶，路網發達，廣州“第二個”火車站將落腳于此，因而該區的商業地產以物流基地為主。琶洲地區的寫字樓群則是以會展中心為依托，側重會展博覽、國際商務、信息交流、高新技術研發等方面的功能。

　　中國商業地產聯盟有關負責人認為：“這三大商業地產商圈雖然位置上有一定距離，但在功能上互為補充，有機會實現資源共享。相信在會展經濟的拉動下，有利于促進投資者利益的最大化。珠江新城寫字樓“井噴”

　　而在這三大商圈中，珠江新城的商用物業基本集中在寫字樓方面。與會展中心一江之隔的這個CBD從去年起已經開始進入建設的高潮期。今年9月底廣州第一高樓西塔招標結果公布，城建集團誓言五年左右時間建成這一標志性建筑，更為CBD添加了熱度。加上城建集團目前在建的越秀城市廣場、越秀新都會廣場、維多利亞廣場塔樓等甲級寫字樓，城建集團將為廣州的會展經濟額外再添加約30萬平方米的商用物業供應。

　　珠江新城另一大地主富力地產則趁著秋交會的時機，開始推售總建筑面積達12萬平方米的富力盈隆廣場。于今年“五一”開盤，至今已基本售罄。以高新科技企業為目標客戶群的富力科訊大廈不同，富力盈隆廣場主要針對商貿、物流、金融、零售、保險類型的客戶，硬件檔次更高，而建筑面積也比科訊大廈多了一倍。而其營銷手法據說會參考科訊大廈的模式，價格則基本維持類似水平。

　　富力有關負責人表示，根據科訊大廈的成交來看，成交單位中占87%的客戶為自用型，以購買面積在300~600平方米的客戶為主，預計該項目在交樓后短期內可達到較高的入住率，而且以大客商為主體的業戶組成將更有利項目長期保持高質素的管理標準。由于富力科訊大廈在銷售五個月左右后即進入清尾階段，期間還有金融機構一次性以1.4億元購入多層物業作自用，因此他們對于接下來的價格相近，標準更高富力盈隆廣場推售也具有相當信心。

　　而中原地產則認為，去年在寫字樓入市的傳統旺季第四季度，北京市寫字樓的供應量達292.4萬平方米，而同期廣州市的寫字樓供應量只有24.57萬平方米，廣州市目前的寫字樓的整體供應量只有24.57萬平方米，廣州市目前的寫字樓的整體供應量只是北京市一個區寫字樓的供應量而已。同時，隨著廣州市總部經濟、會展經濟的逐步發展，世界500強的引入，廣州市寫字樓市場特別是珠江新城一帶前景看好�，F在眾多外資公司已對珠江新城寫字樓項目投了橄欖枝，只是由于新的寫字樓項目在消防和綜合驗收等方面還不完善，因此他們仍需要等待一段時間。

　　而在售價方面，珠江新城的新建寫字樓價格多在8000-11000元/平方米，硬件配置及面積選擇方面更符合跨國企業及大型企業的需求。而目前這些租客客源仍集中天河北寫字樓區，這里的二手寫字樓價格多為9000-15000元/平方米，導致這一價格的差距主要原因是珠江新城目前的商務氣氛尚未濃郁。

　　隨著珠江新城的寫字樓群商貿氛圍及配套逐步完善，該區域內的優質寫字樓將有進一步的價格上升空間，投資者可在此時趁低吸納。有發展商表示，如果小投資者購買300平方米左右的甲級寫字樓作為投資，一旦成功放租，租金回報的每年毛利率將近10%。

　　而發展商的信心也自有市場數據支撐，以剛剛交付使用的信合大廈為例，該寫字樓新近進駐的企業包括廣州石化及箭牌等大型企業，租賃面積基本在5000~6000平方米，其租金已達到每月100元/平方米左右。而戴德梁行更預計2005年廣州甲級寫字樓總體吸納面積可達到120000平方米。