一邊是興隆家園物業(yè)公司對業(yè)主繳納物業(yè)費的“軟硬兼施”，另一邊是小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費的“頑強抵抗”。種種情況表明，對立雙方的矛盾近來不僅沒有解決的跡象，還在不斷擴大。興隆家園原來規(guī)劃的綠化地，現(xiàn)已被改成了收費停車場
物業(yè)費九五折優(yōu)惠
家住北京東四環(huán)興隆家園小區(qū)的業(yè)主王先生近日早晨上班時，看到了物業(yè)公司貼出的一張通知：凡在2005年10月8日前，交納物業(yè)費的業(yè)主將享受九五折優(yōu)惠。看完通知，王先生不以為意地聳了聳肩。要知道，從2002年入住以來，王先生除了交納了第一年的物業(yè)費之外，已
經(jīng)連續(xù)兩年沒交過物業(yè)費了。
“不是我不想交物業(yè)費啊，可是……”在接受記者采訪時，王先生的電話突然響了，他習慣性地看了來電顯示后，任憑電話鈴聲大作，卻不予理睬。王先生告訴記者：“這是物業(yè)公司打來催交物業(yè)費的，有時一天會打來好幾次。王先生坦言：“物業(yè)費一天不明晰，定價不合理，就一天不交物業(yè)費。”像他這樣拒交物業(yè)費的業(yè)主大概占到小區(qū)六七成，“我們已經(jīng)兩次收到催交物業(yè)費的律師函了。”
經(jīng)記者多方聯(lián)系，找到了興隆家園的物業(yè)公司天翌物業(yè)有限責任公司客戶服務部的李經(jīng)理。遺憾的是，當李經(jīng)理明白記者的來意時，居然以“正在吃飯”為名拒絕了采訪，此后便一直忙于開會，無暇接受采訪。截至發(fā)稿，記者還是未能與物業(yè)公司取得任何聯(lián)系。
禍起三年前
其實導致這場不愉快的“種子”早在2002年10月第二批業(yè)主入住時就種下了。
“當時，如果你不交物業(yè)費，就拿不到房子的鑰匙。”回憶起當年遭遇的不公平待遇，業(yè)主李先生依舊憤憤不平。“2002年我們入住的時候，需要交納1.92元/米的物業(yè)費，而同在一個小區(qū)的的37至41號六層板樓（一期工程）的物業(yè)費居然是0.5元/平方米，刨除電梯費，我們享受的物業(yè)服務幾乎都是一樣的。等到2003年底，我們要求物業(yè)公司必須出具物業(yè)財務報告，搞明白物業(yè)費到底貴在哪里？而物業(yè)公司只是象征性地打印了一張白紙來敷衍我們。”說著，李先生拿出了2003年物業(yè)公司的財務報告。記者發(fā)現(xiàn)，報告除了標明了總費用，諸如人工花費、電梯費、綠化費等涉及物業(yè)具體項目的開支均只有一個費用總額，剩余項目開支都歸納為其他費用，一并算齊，落款處連物業(yè)公司的公章都沒有。“于是，從那個時候開始，就有人拒交物業(yè)費了。”
一位曾在天翌物業(yè)公司工作、不愿透露姓名的人士向記者透露，1.92元/平方米的物業(yè)費確實不合理，主要表現(xiàn)在兩個方面：一是存在重復收費的現(xiàn)象，按照物業(yè)公司內部的明晰表1.92元/平方米，已經(jīng)包括了保安費、保潔費等4項費用。而物業(yè)公司另收了業(yè)主126元/年的保安費、保潔費等4項費用；二是收費不合理：比如每棟樓只有一個水泵，而物業(yè)卻收取了多臺水泵的維修保養(yǎng)費用；再比如電梯的維修基金，政府有明文規(guī)定是不該收取的，但物業(yè)也把這筆開支記在了業(yè)主頭上。
2003年9月，天翌物業(yè)公司沒有來由的，突然將物業(yè)費主動降至1.62元/平方米，上述人士指出，盡管不清楚降價原因，但電梯、水泵的維修費不合理問題依然存在。業(yè)主們在久困于物業(yè)費得不到明晰的情況下，于2003年8月開始了自我維權的反擊戰(zhàn)，將天翌物業(yè)公司告上法庭。但訴訟的過程并不順利，業(yè)主們陷入了遙遙無期的等待中。
更令人詫異的是，2004年10月，隨著第三批業(yè)主的進駐，物業(yè)費1.92元/平方米再度卷土重來。新業(yè)主們再次經(jīng)歷了“不交物業(yè)費，就不給鑰匙”的窘境。有人向物業(yè)公司抗議，物業(yè)給出的回答是：多收了就多收了，一概不退。
今年7月，北京市市政府的物業(yè)價格聽證會在業(yè)主心里重新燃起了希望。果然到8月時，苦等了兩年的業(yè)主們終于盼來了令人振奮的消息——業(yè)主勝訴，物業(yè)費下調至1.25元/平方米。然而就在業(yè)主們認為塵埃落定的時候，天翌物業(yè)又提出上訴，二審至今沒有開庭。
拒交背后的“非常營銷”
出乎意料的是，物業(yè)公司除了派工作人員催交物業(yè)費外，并沒有繼續(xù)“步步緊逼”。難道天翌物業(yè)內心理虧，良心發(fā)現(xiàn)了嗎？
事實并非如此。業(yè)主們逐漸發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)居住的小區(qū)與先前買房時的規(guī)劃不太一樣了。李先生指著購房時的《小區(qū)規(guī)劃圖》對記者說：“購房規(guī)劃上并沒有地上停車場，而今規(guī)劃上的羽毛球場卻變成了停車場。原本規(guī)劃上的綠化率是47%，而今原先規(guī)劃是綠地的地方也被改成了收費停車場，甚至包括11、17號樓和15、16號樓之間的空地也變成了停車場，第四期完工后，我們的小區(qū)已經(jīng)是停車場的天下了。”
業(yè)主黃小姐對天翌物業(yè)公司經(jīng)營停車場和其它項目的收入算了一筆賬：“小區(qū)車位有兩種，分為固定車位和非固定車位。如果全部按照固定車位150元/月計算，小區(qū)里至少有1000個車位，月收入就有15萬元。這還是保守估算，我每天都看見停車場的管理員用裝電視的大箱子裝非固定車位的停車小票，一天就能裝滿好幾箱”。“除此之外，大廳和電梯的廣告牌收入也是物業(yè)的主要收入來源之一。黃小姐細心地數(shù)過：“像這樣的廣告牌在小區(qū)里一共有101塊，按照800元/部電梯/年的廣告費計算，一年的廣告收入至少有8萬元。停車費加上廣告收入，物業(yè)公司一年的凈利潤起碼在200萬元以上。”有物業(yè)公司內部人士稱，物業(yè)公司的現(xiàn)有賬面收入800萬元，還有已被挪用的汽車泊位費140萬元。
小區(qū)業(yè)主們參看了國務院出臺的《物業(yè)管理條例》。《條例》規(guī)定：利用物業(yè)公用部位、公用設施設備進行經(jīng)營的，應征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意。去年10月開始生效的《北京市戶外廣告設置管理辦法》也規(guī)定：在建筑物上設置合法戶外廣告設施，應當與該建筑物的所有權人簽訂協(xié)議。
然而此前，業(yè)主們卻從未被告知過哪怕是一星半點的相關情況。于是有業(yè)主找到物業(yè)公司理論，物業(yè)公司美其名曰：我們的物業(yè)費收不上來，所以堤內損失堤外補。
黃小姐又算了一筆賬：“按照每戶住房平均100平方米，交納1.62元/平方米的物業(yè)費來算，小區(qū)現(xiàn)有業(yè)主3000多戶，需要交納的物業(yè)費總額約為580萬元，需交納的物業(yè)費與物業(yè)公司來自停車場、廣告收入的純利潤相比綽綽有余。即便允許作為經(jīng)營單位的物業(yè)公司存在一定的利潤空間，也不能大肆利用屬于我們業(yè)主的財產(chǎn)進行商業(yè)行為，物業(yè)公司嚴重侵占了我們業(yè)主的合法權益。”
物管的選擇權在業(yè)主
盡管整件事情顯得像一場鬧劇，但我們不得不承認的是，花了一輩子的積蓄，去買一生最重要的財產(chǎn)，為的不就是“幸福安居”嗎？而在與物業(yè)公司周旋的過程中，最受傷的還是業(yè)主。
人大制度分析與公共政策研究中心的蔡若焱在接受本報記者采訪時說，“并不是說物業(yè)費越低，物業(yè)公司就越好。業(yè)主購買商品房的比例實際上應看作三七開，自己購買的商品房只占三成，而室外環(huán)境占到了七成，并且它是不斷增值的。比如，一部價值百萬的電梯，它的使用壽命大概是15年，如果物業(yè)保養(yǎng)得當，電梯多運營一年，就為業(yè)主平均省下了300元錢，如果在使用壽命期限內，電梯壞掉了，更換新電梯的費用自然要攤在每位業(yè)主的頭上，得不償失。所以找到價格合理、物業(yè)收費明晰的物業(yè)公司最為重要。”
在與天翌物業(yè)的僵持期，很多業(yè)主都想到了最壞的辦法——“炒掉”物業(yè)。但小區(qū)還沒有最后完工，天翌物業(yè)與開發(fā)商是“父與子”的關系，如果炒掉物業(yè)，開發(fā)商那邊……對此，業(yè)主們心存疑慮。
中倫金通的王飛律師在接受本報記者采訪時說：“就興隆小區(qū)業(yè)主上訴物業(yè)公司一案，業(yè)主作為原告在調查取證上往往很困難，而法院的判決結果往往也要平衡社會各方的利益，找到最終的利益平衡點，因此采取訴訟方式要花費較長時間，效果也未必理想。現(xiàn)在最實際的辦法就是，盡管小區(qū)沒有最后完工，但如果全小區(qū)的業(yè)主能夠團結起來，在現(xiàn)有入住業(yè)主的數(shù)量達到規(guī)劃入住業(yè)主數(shù)量的50%以上，即可自行組織業(yè)主大會，并成立業(yè)主委員會，通過招標方式確定物業(yè)費定價合理的物業(yè)公司，找到自己滿意的管家。”（來源：經(jīng)濟參考報）
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