上海灘最寶貴的地塊外灘源解局

　　本報(bào)記者 柯志雄 北京報(bào)道

　　上海灘上最寶貴的地塊之一“外灘源”，是如何結(jié)緣洛克菲勒集團(tuán)的，這樣的疑問現(xiàn)在已無法考證。創(chuàng)辦這家公司的石油大亨家族的顯赫聲名，曾為這個(gè)地塊增添了某種遐想，但現(xiàn)在這樁交易正步入謎團(tuán)。

　　2003年1月，洛克菲勒集團(tuán)總裁兼CEO喬納森·格林曾訪問上海，16個(gè)月之后其與新黃浦集團(tuán)簽署合作協(xié)議，合作開發(fā)上海外灘源。這一合作在以后的一年多中被反復(fù)地作為外資財(cái)團(tuán)，尤其是財(cái)大氣粗的美資財(cái)團(tuán)，去上海“搶攤”興趣之濃的例證之一。而事實(shí)上，洛克菲勒集團(tuán)與享有盛譽(yù)的洛克菲勒家族切斷關(guān)聯(lián)已久。在1989年三菱地產(chǎn)成為其大股東之后，前者通過數(shù)次的股份收購百分之百控股了該集團(tuán)，并將其擴(kuò)充到目前下轄4個(gè)運(yùn)營實(shí)體的格局。

　　地處黃浦江以西、蘇州河以南、虎丘路以東、北京路以北，預(yù)算投資達(dá)2.5億美元的外灘源一期工程，此前預(yù)計(jì)2006年基本建成，現(xiàn)在已成了難以及時(shí)完成的任務(wù)。但鮮有人愿意等待這個(gè)黃金地塊的開發(fā)拖延下去，局中人的期待正逐漸演變?yōu)榫滞馊说钠谕��?/p>

　　記者9月28日晚致電喬納森·格林，女秘書瑪格麗特·瑪潔勒告訴記者，格林次日才能回到辦公室。而負(fù)責(zé)集團(tuán)公關(guān)事務(wù)的桑蒂·曼麗表示，只有一份聲明可以給出，但在記者等待了3個(gè)多小時(shí)，曼麗改變了說法。她表示，記者只能與負(fù)責(zé)集團(tuán)在中國公關(guān)事務(wù)的博雅公關(guān)聯(lián)絡(luò)。

　　對接“望族”的代價(jià)

　　上海一位本地媒體資深人士稱，為了“外灘源”項(xiàng)目順利進(jìn)行，上海曾經(jīng)大力推進(jìn)。一個(gè)典型的例子是某本地媒體的辦公樓以不到1億元的低價(jià)格出售，“現(xiàn)在報(bào)社的人都覺得樓賣得太虧了，樓賣了，項(xiàng)目也沒建起來。上海也沒說過這個(gè)項(xiàng)目不做了，但往下如何進(jìn)展并不明朗。”

　　受影響的還有包括曾在上海灘獨(dú)享尊榮的友誼商店在內(nèi)的一些機(jī)構(gòu)與個(gè)人。承載著外灘源記憶的友誼商店是幾十年前的頂級商店。上世紀(jì)70年代，身著粉紅連衣裙的菲律賓的馬斯科夫人在這里，揮一揮衣袖，整個(gè)鞋柜的皮鞋統(tǒng)統(tǒng)包下，再揮一揮衣袖，又要了1000只金華火腿。據(jù)上海本地媒體報(bào)道，自2003年因外灘源項(xiàng)目動(dòng)遷后，友誼商店“居無定所”，“棲身”處包括工商聯(lián)大廈裙樓，第一百貨滬西店、華山路店、淮海路店等。

　　這些在當(dāng)時(shí)看來似乎完全值得的代價(jià)事后卻有爭議。《華爾街日報(bào)》此前的報(bào)道中援引上海市某區(qū)負(fù)責(zé)外商投資項(xiàng)目官員的話稱，“他們可不是正牌的洛克菲勒”。

　　博雅負(fù)責(zé)洛克菲勒集團(tuán)對外溝通的外籍公關(guān)里昂表示，洛克菲勒集團(tuán)不曾試圖讓外界產(chǎn)生該集團(tuán)與洛克菲勒家族關(guān)聯(lián)的聯(lián)想。另一位接近洛克集團(tuán)的人士稱，法律背景出身的格林應(yīng)該不會(huì)犯這樣的“低級錯(cuò)誤”。畢業(yè)于格林利斐德學(xué)院和紐約大學(xué)法學(xué)院的格林，加入洛克菲勒集團(tuán)之前效力于紐約最古老的律師事務(wù)所，為集團(tuán)工作了22年之后，于2002年升到目前的位置。

　　里昂告訴記者，該項(xiàng)目目前正在進(jìn)展中，而關(guān)于洛克菲勒集團(tuán)已經(jīng)投入的金額等外界猜疑造成項(xiàng)目僵局的問題，沒有更多信息可以提供。但他確認(rèn)，目前洛克菲勒在國內(nèi)建立的相關(guān)機(jī)構(gòu)只有高緯物業(yè)。

　　這似乎在某種程度印證了此前流傳的一種說法。今年4月份，有上海本地媒體報(bào)道，洛克菲勒集團(tuán)與新黃浦集團(tuán)擬為開發(fā)外灘源組建的中外合作企業(yè)還沒有成立，前者的資金沒有到位，項(xiàng)目進(jìn)行到當(dāng)時(shí)，都是新黃浦集團(tuán)在出錢，因此數(shù)家規(guī)模相當(dāng)大的境外開發(fā)商已經(jīng)試探著向新黃浦集團(tuán)拋橄欖枝。該報(bào)道中新黃浦集團(tuán)一高層稱，其與洛克菲勒集團(tuán)的協(xié)議只是一個(gè)初步協(xié)議，在最后的協(xié)議仍未簽訂前，其他的各家都有機(jī)會(huì)。

　　本報(bào)記者從黃浦區(qū)獲悉，今年上半年區(qū)內(nèi)吸收外資合同金額僅1.4億美元。

　　目前在公開場合，相關(guān)各方均希望傳遞項(xiàng)目正常進(jìn)行的印象。該區(qū)剛剛向上匯報(bào)過包括外灘源開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目、世紀(jì)廣場改造工程、外灘一體化建設(shè)項(xiàng)目在內(nèi)的今年20項(xiàng)重點(diǎn)工程進(jìn)展情況，其中關(guān)于“外灘源”進(jìn)展情況的描述是“一期動(dòng)遷正在進(jìn)行中”，而外灘源規(guī)劃中預(yù)期投資超過3億美元的最主要的項(xiàng)目——上海半島酒店，其狀況是“目前在方案送審并深化”。

　　與外灘源進(jìn)展情況形成鮮明對比的是，今年上半年黃浦區(qū)拆除舊房16.35萬平方米，完成了全年目標(biāo)的54.5%，盤活樓宇亦高達(dá)19.4萬平方米。

　　上海一位資深房地產(chǎn)業(yè)港商告訴記者，過去上海的姿態(tài)一直是非洛克菲勒不“娶”，一旦這個(gè)態(tài)度有所松動(dòng)，會(huì)有很多業(yè)者“擠破腦袋也想進(jìn)去的”。

　　頂級商務(wù)區(qū)構(gòu)想

　　據(jù)參與制定上海商業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃的上海大學(xué)教授孫元欣透露，作為上海商業(yè)“十一五”規(guī)劃的“亮點(diǎn)工程”，最新定義外灘中長期發(fā)展規(guī)劃的初步構(gòu)想是，打造成一個(gè)以頂級時(shí)尚消費(fèi)為特色，集聚金融機(jī)構(gòu)“形象總部”和頂級品牌的混合性的“頂級商業(yè)區(qū)”�煻�其中最核心的區(qū)域就是外灘源——其面積僅占整個(gè)外灘改造面積的五分之一，但在被上海視為瑰寶、寄予招徠世界品牌厚望的外灘37幢上世紀(jì)二三十異國風(fēng)味老建筑中，占了近4成。

　　孫元欣認(rèn)為，交通問題將是阻礙外灘改造步伐的最大瓶頸，上海將考慮對外灘所處的中山東一路的部分路段，實(shí)行部分時(shí)段步行街制度。

　　包含交通等細(xì)節(jié)在內(nèi)的規(guī)劃，被上海業(yè)界認(rèn)為是合作推進(jìn)不利的原因之一。洛克菲勒集團(tuán)未對外灘源項(xiàng)目及時(shí)出資，就有知情人士對外解釋，洛克菲勒集團(tuán)對外灘源項(xiàng)目的現(xiàn)有規(guī)劃有所不滿，想修改其中的部分規(guī)劃，比如說有關(guān)交通停車的問題，不過修改規(guī)劃操作起來有相當(dāng)難度。原來外灘源項(xiàng)目規(guī)劃是經(jīng)過國際招標(biāo)并得到上海市政府批準(zhǔn)的，具有一定的法律效應(yīng)，是不可隨便改動(dòng)的。”

　　“對于上海來說，是本地在國際、國內(nèi)叫響的又一張‘A’，但洛克菲勒集團(tuán)可能更多從商業(yè)價(jià)值最大化角度考慮”，上海某區(qū)一位官員告訴記者。

　　對規(guī)劃理解的差異在個(gè)別細(xì)節(jié)上亦有所體現(xiàn)。根據(jù)上海市的規(guī)劃，外灘源覆蓋位于東到黃浦江、西至四川路、南到滇池路，北至蘇州河的17公頃土地。而在洛克菲勒集團(tuán)對外的介紹中，這個(gè)預(yù)期包含3個(gè)六星級酒店的區(qū)塊覆蓋16公頃土地。

　　在整體規(guī)劃之外，《華爾街日報(bào)》說，來自雙方的消息人士向其透露，上海市地產(chǎn)價(jià)值飛漲之際，政府對“紀(jì)念性地產(chǎn)項(xiàng)目”的支持卻在收縮，為此，兩家公司在外灘源項(xiàng)目的時(shí)間規(guī)劃、資金安排、項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及控制權(quán)等方面沖突頻發(fā)。

　　消息顯示，位于該區(qū)內(nèi)的上海半島酒店所幸免于卷入爭端。最近訪問過香港半島酒店的一位人士告訴記者，港方表示其上海項(xiàng)目進(jìn)展不錯(cuò)，土地已平整完。

　　“吸引力是毫無疑問的”

　　今年初一位拒絕透露他在洛克菲勒家族中位置的洛杉磯律師尼古拉斯·洛克菲勒，以幫助者的身份出現(xiàn)，要求接手該項(xiàng)目。

　　但上海房地產(chǎn)業(yè)普遍認(rèn)為，無論更換成哪一個(gè)合作伙伴——即便他擁有洛克菲勒家族的身份，也無法得到洛克菲勒集團(tuán)過去得到的條件。一位在浦東有項(xiàng)目的

　　使局面更難看清的是，合作另一方——新黃浦自身的變化。接近新黃浦集團(tuán)高層的一位人士告訴記者，今年初，上海市黃浦區(qū)國資委與中國華聞投資控股公司簽訂協(xié)議，將其持有的新黃浦集團(tuán)75%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了華聞，而且黃浦區(qū)國資委決定不再授權(quán)新黃浦集團(tuán)委托管理新黃浦35.22%的國家股，新黃浦集團(tuán)從此喪失了對新黃浦的控制權(quán)，成為新黃浦的第二大股東。掌舵新黃浦集團(tuán)多年的吳明烈就此出任中國華聞投資控股有限公司副總裁，并兼上海新黃浦�熂瘓F(tuán)�犛邢挢�(zé)任公司總裁、上海新黃浦置業(yè)股份有限公司董事長。

　　在組建新黃浦之前，吳明烈先后任黃浦區(qū)北京東路街道辦事處副主任、黃浦區(qū)城建辦主任、黃浦區(qū)房產(chǎn)管理局局長。

　　根據(jù)新黃浦股份��600638��9月中旬發(fā)布的公告，公司將從上海新黃浦�熂瘓F(tuán)�犛邢挢�(zé)任公司手中收購其控股子公司上海恒立房地產(chǎn)有限公司75%的股份，同時(shí)向申江國際發(fā)展有限公司收購恒立另外的20%的股份。

　　“這些變動(dòng)只是上海國資重組的一部分，不完全是新黃浦本身的意愿”，但對于記者問及的是否會(huì)影響外灘源的進(jìn)展，上述人士稱，“現(xiàn)在很難看清。但這個(gè)項(xiàng)目對上海很重要，絕不會(huì)讓它停下來。”

　　戴德梁行執(zhí)行董事張國正告訴記者，只要有可能，會(huì)有不少資金雄厚的房地產(chǎn)商愿意進(jìn)去，“這個(gè)項(xiàng)目的吸引力是毫無疑問的”。