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臺灣地區的預售制度實行付款中間人制度，開發商不能直接獲得預售款。開發商就依據工期向中間人申請相應的金額，但必須有專業公司對工程進度的證明，房子蓋到下一個進度再申請相應的金額
本報記者丁小鶯發自上海
合生創展上海公司今年年初以高價競得新江灣城地塊，總經理項斌曾一度喜形于色。然而事后的宏觀調控卻令他始料未及。預售款無法如預期到位，公司的資金安排就此打亂，到期即要交付的土地出讓金一時難有著落。無奈之下的項斌只能向合生創展廣州公司請求資金支援。
在過去的半年中，類似的財務危機在開發企業中頻頻出現。以滾動開發見長的中國房地產企業對房屋預售款過度依賴的弊端就此凸顯。通過預售滾動開發
據央行今年8月發布的《2004中國房地產金融報告》，2004年房地產開發資金中第一大資金來源是“定金和預收款”，占房地產開發投資資金來源的43.1%。商品房預售款占開發商資金來源的比例，超過自有資金和銀行貸款。
上海成全置業顧問有限公司董事長全忠介紹，開發商的資金來源可分為三類，一是自有資金，二是銀行貸款，三是預售款。預售款主要用于支付工程款、到期的銀行貸款、再次購買土地的土地款，也有部分用于企業日常運營開支，但這部分的數額相對來說是微乎其微的。開發商對預售款的依賴度很高，有的企業分幾期支付土地款，項目第一期獲得的預售款，用于支付第二期的土地款，直至完成整個項目的開發；有的企業用預售款支付下一個項目的土地款，通過預售加快擴張、做大規模。
《上海樓市》海外版總主筆蔡為民則認為，開發商通過預售解決資金問題，在一定程度上存在過度操作杠桿的現象。預售制度是現在開發商采用滾動開發模式的一個基礎，如果取消預售，開發商的運作模式也要改變。
因此，開發商普遍反對央行取消預售許可證制度的建議也就不足為奇了。一家知名房地產企業就在近期出版的企業內刊上，指出在不拓寬非銀行融資渠道的情況下簡單取消預售，可能導致部分開發商資金緊張、周轉困難，進而導致爛尾樓盤增加、金融風險上升、開發商出現違規銷售或拖欠各種應付款項等等社會問題。境外預售、按揭并不捆綁
央行取消預售制度的建議，可以說一石激起千層浪。當時即有開發商認為，許多國家或地區也有該項制度。
但據蔡為民介紹，臺灣地區的預售制度實行付款中間人制度，開發商不能直接獲得預售款。開發商就依據工期向中間人申請相應的金額，但必須有專業公司對工程進度的證明，房子蓋到下一個進度再申請相應的金額；購房者分期、多次付款，兩次付款最少的時間間隔是半個月；銀行按揭是在房子蓋完之后辦理，開發商取得大產證到辦理按揭貸款的時間間隔是4~6個月。
他分析，從預售款對開發商資金支持的角度，在臺灣地區，開發商在項目進展中可以獲得少量預售資金支持，銷售金額的80%是在房子建成后取得，而大陸的情況是，開發商在房子建到一定程度時，就可以提前獲得100%的銷售款。蔡為民說：“俗話說一手交錢，一手交貨，大陸現在的情況是，開發商在交貨之前就提前收回了成本、拿到了利潤，購房者在交了錢之后，既無法擁有實體的房屋，也不擁有產權證，還得支付按揭貸款的利息。”中瑞市場研究有限公司在調研報告中同樣介紹了歐美通行的商品房預售制度：不實行預售許可管理，新建房屋不論是否開工都允許預售；購房款的首付比例、使用方式一般由雙方合同約定，通常簽訂合約時買方支付5%至10%的保證金，施工到某一程度時支付一部分金額，完工時最后清算。
據了解，歐美通行的預售制度中，按揭貸款也是在房屋建造完成后發放，金融機構發放抵押貸款時往往對完工有一個確認標準。
而在香港地區，盡管開發商在預售時也可以獲得100%的銷售款，但香港地區房地產市場的監管非常嚴格，也建立了比較完善的信用體系。“兩地的市場環境不同，香港地區的預售制度并不適合內地。”一家港資開發商的負責人就曾這樣向《第一財經日報》表示。
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