龍寰物業面臨崩盤 農改超創富神話的破產

　　兩年前，重慶龍寰房地產開發公司出資1700萬元，從一家物業公司手里買下了近4000平方米的沙坪壩區工人村農貿市場，并投資1000多萬元將其裝修一新，隨后將市場內300多個攤鋪的產權全部面向社會出售，很快收回了投資。

　　在隨后的兩年中，龍寰物業發展公司在董事長夏正文“龍寰模式”的光環下先后對14個農貿市場進行了農改超，并將分解后的市場產權分零賣給了2000多個業主，這些花錢買了

攤位的業主隨后又將這些攤位返租給龍寰投資的一家物管公司同意經營，收益高達兩億元左右……

　　信報記者 李星辰 報道

　　開發商人間蒸發？

　　僅僅三個月前，6月18日，重慶龍寰物業發展公司董事長夏正文面對本報記者時還是躊躇滿志——“我們目前要做的，就是把重慶的馬路農貿集市改造成現代化的農貿超市”。

　　三個月之后，9月20日，一陣急促的電話鈴聲在本報財經新聞部響起。電話那頭，一個低沉而憔悴的聲音傳來，“我們被重慶龍寰物業開發公司騙了，在該公司辦公室等了兩天后，該公司沒有一個人出來對話。”打電話的是一個姓王的老頭，是購買了龍寰物業農改超鋪面的一個業主，因為購買鋪面后，龍寰方面長期拖延辦理產權證而要求退款。

　　當天下午，記者匆匆趕到龍寰物業發展公司位于沙坪壩嘉多利廣場10樓的辦公室， 10多個買了龍寰農改超攤位的業主正在商量，如何找到公司負責人以便集體退鋪。

　　“龍寰物業發展公司與其業主的激烈沖突發生在兩天之前，”一個姓官的女士告訴記者，9月18日早上，幾個要求退鋪的業主來到龍寰物業的辦公室，要求開發商出面解決問題，結果沒有得到回應，相反的是該公司的工作人員先后借故溜走。9月21日，南坪和沙坪壩的龍寰連鎖十位業主，欲再次找龍寰退掉產權式商鋪，但卻發現龍寰物業已大門緊鎖。

　　產權證拖了9個月

　　記者調查發現，重慶最大農改超龍寰連鎖遭遇集體退鋪，直接原因是承諾的產權證拖了9個月后，至今未發放到投資者手中。

　　南坪金山農貿超市投資業主謝某告訴記者，去年4月29日，他花37萬多元購買了龍寰物業的農貿超市攤位，并與龍寰簽訂了10年返租合同。在售房時就約定，交房180天后辦理產權證，但到了今年6月，仍然不見產權證，工作人員稱要等到7月份。令謝先生不能接受的是，此后每次打電話詢問，龍寰皆一拖再拖。8月19日，謝先生向龍寰遞交了退鋪申請，龍寰同意1個月內退房。 但龍寰的承諾還是空頭支票。從9月19日一直到20日下午，他在龍寰等了幾十個小時，始終不見龍寰負責人，自然也沒有拿到退商鋪的錢。

　　業主們給記者提供的一份有20多個業主簽名的情況反映稱，龍寰物業公司有三點讓業主產生了不信任，一是未按合同約定時間交房，嚴重違背合同約定；二是未按合同約定辦理產權證，時至今日，與該公司簽訂合同的業主仍未得到

　　夏正文終于露面

　　根據該情況反映，要求退鋪的業主共涉及龍寰11個農貿超市中的9個。

　　拿不到產權證書，也沒有鋪面的經營權，加上龍寰方面的一再逃避，投資的業主們產生了恐慌。

　　曾經輝煌一時的農改超“龍寰”模式真的走到了盡頭，開發商難道人間蒸發？

　　9月20日下午，記者與該公司一姓王的負責人取得了聯系，該人士稱，由于業主們已經影響了公司的正常運轉，公司方面只好躲避。9月21日，記者與該公司總經理夏渝取得了聯系。夏在電話中告訴記者，龍寰集團一切正常，之所以不開門是因為董事長不在重慶，而公司的其他人都到外地學習去了。

　　9月23日下午一點，龍寰物業公司董事長夏正文終于露面。

　　夏正文告訴記者，公司正在準備對農改超進行瘦身，并將進入經濟型酒店領域以尋求新的利潤來源。他認為轉入經濟型酒店是龍寰農改超模式的補充。

　　投資業主失去信心

　　他分析認為，目前龍寰的農改超面積過大，單位面積產值較低。由于農改超目前大都實行自營，很少像舊農貿市場、大型百貨超市那樣搞招租、聯營，并在采購、經營、配送、管理、收銀等環節也搞五統一，使得每1000平方米的賣場，則要投入10個左右的工作人員，加上改造投入成本等，經營成本已經達到原來農貿市場的三倍，但是盈利能力并沒有提高，因此農改超實際上無法與同等規模的老農貿市場、大型百貨超市相競爭。龍寰旗下14家農改超中，賣場經營面積動輒數千，甚至近2萬平方米的也有，而銷售并不如人意。

　　另外，農改超上游產業鏈，包括豬肉、蔬菜、雞蛋等產品生產，多為小農經濟模式，未形成企業化生產、配送，生產、物流成本降不下來，就得轉嫁到銷售環節，如此一來，與傳統的農貿市場相比，農改超僅僅是衛生環境、產品質量、售后服務得到了一定改善，但價格方面，幾乎無競爭優勢。

　　夏正文認為， 此次“退鋪風波”表面看是由于公司未及時把產權證辦下來，但根本原因還是農改超的出租率不高，經營不理想，使得投資業主失去信心。

　　轉型經濟型酒店？

　　為了擺脫困境，龍寰準備將農改超瘦身，騰出來的鋪位改為經濟型酒店。夏正文稱，經市場調研，龍寰準備讓賣場瘦身，目前正在沙北街、工人村、金山、一號橋等4家連鎖店，利用超市空置面積搞經濟型酒店，標準定位在旅館與星級賓館之間，價位在50元-100元。

　　目前，沙北街1000多平方米的酒店已完成設計，準備

　　被迫不斷加大投入

　　龍寰一業主劉女士告訴記者，當初為了贏得市場，迅速銷售攤位，龍寰的銷售人員幾乎是對業主有求必應，甚至把年利潤率提高到了8%-17%以上。

　　這對龍寰模式的盈利水平提出了很高的要求，因為目前農貿市場的平均利潤率不過5%，百貨超市的利潤率也不過如此。

　　“要保證當初承諾的高額回報就必須做大規模，依靠物流配送來找錢，但是要擴大規模就意味著更大的資本投入。兩年多來，龍寰在激烈的市場競爭中被迫不斷的投入，不斷的擴大規模，最終使自己陷入了困境，”重慶房地產行業一資深人士潘先生告訴記者，由于大肆擴張，龍寰脆弱的資金鏈條終于處于斷裂的邊緣。

　　組織資金以度難關

　　盡管計劃的利潤并沒有變現，但是龍寰在全國的擴張腳步并沒有停止。在安徽

　　龍寰有關負責人表示，這客觀造成了兩個方面的被動，一是辦攤位產權證的500多萬元資金沒有能夠按時交納，產權證的辦理放緩，二是部分投資者應返的租金也被迫延期，而要求退房的投資業主也沒有能夠按時拿回投資成本。

　　夏正文表示，目前公司正在加緊組織資金以度過難關，估計在10月底或則11月初有2000萬元的銀行貸款可以到賬，同時10月底公司在安徽蕪湖的1500萬元資金也可以抽回。這些資金將完全可以支付龍寰因為違約而造成的業主退款和支付到期的租金。

　　然而，龍寰方面并沒有告訴記者，如何解決目前的危局。問題的關鍵還在于，如果銀行的2000萬貸款不能如期到賬，龍寰將如何安撫2000多投資業主，以避免出現擠兌所導致的崩盤。