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作者：厲林 來源：中國經營報
被外界一直關注的新東安重組問題終于落了地。
最近，對于新東安市場的兩個老東家——王府井東安集團和香港新鴻基地產集團來說，商務部對北京新東安有限公司的資產重組批示終于讓雙方各得其所：北京新東安有限公司
將由中港合資企業變為中港合作企業。重組后，新東安的股東之一王府井東安集團保留10%的名譽性合作權益，并不再承擔任何歷史債務，也不分享利潤。
同時，王府井東安集團獲得合作公司余下期限內的新東安市場1.6萬平方米樓面的無償使用權，合作期滿后，以10%的名譽性合作權益置換該部分樓面的房產權。
而相關人士指出，這確實是一個雙贏的結果。以前由于中方和港方各占50%的股份，兩東家擁有旗鼓相當的話語權，最終導致決策時的搖擺和分歧。
“做商業最怕的就是，雙方不是不懂，而是路子不同各執一詞。最終往往是折中，得出非此非彼的結果，同時還阻礙了決策的進程。”一位商業人士告訴記者。
新東安業績遠低于預期
商場面積有12萬平方米的百年“老字號”新東安市場，無疑是北京商業中心王府井大街備受關注的大百貨業態。1998年，東安集團與香港新鴻基地產合資在東安市場原址興建新東安市場大廈。當時的定位是“百年東安，百姓樂園”，這家購物中心里的百貨店，商品以中檔為主。
而新東安市場這些年經營業績不佳成了兩東家“分家”的主要原因。
在1998年開業招商時，新東安的形勢還不錯，許多知名品牌也曾落戶于此。但一年之后，隨著客流量的減少，商戶經營業績逐年下降，許多名品撤出了新東安市場。到了后期，空置率一直在漲，最高時曾達到了35%，客流量減少。去年新東安市場曾經有意重新招商，新世界商場也曾有意進駐，但最終因為不能改換門頭標識和增設獨立出口而作罷。
“實際上，很多商業項目經營不佳是其內部原因造成的，而表現出來可能又是各種原因。”一位熟悉新東安市場經營的人士告訴記者。
新東安的經營狀況遠遠低于兩東家最初的設想，雙方管理層的協調也相對較難，除去國企與港資在決策機制上的差異，這些分歧從雙方不同的商業經營風格中也能一窺其詳。東安集團側重于傳統的百貨業態經營。而新鴻基則更傾向于用新型購物中心MALL的風格。百貨業強調促銷和短期的成本控制，對商戶也有種慣性的強勢姿態；MALL更傾向于多元化的業態管理風格則要求相對粗、散。種種分歧直接使得新東安市場在業態布局和租金標準上難以統一。
“現在，新鴻基另一持有型物業東方新天地吸引了王府井商街中70%～80%的高檔消費群體。而處于東方新天地與世都百貨中間的新東安市場，招攬的顧客群多為旅游人士、普通中老年人群。并不賺錢。”賽瑞投資顧問公司總經理陳建明告訴記者。
6月底開始，新東安又開始了新一輪大規模整改。其市場營銷部李部長介紹：“整個市場的品牌更換率將達到60%以上。”交際、休閑、購物等多種元素融合一體的復合型商業場所將是這個七層，總面積12萬平方米新東安的改造目標。并著力引入高檔品牌。
但是，形勢仍不容樂觀，如今主力店仍然沒有確定下來。“主力店不引入，如何吸引更多其他商戶？”一位商業人士提出憂慮。
兩東家不同的算盤
無疑，對于香港新鴻基集團，全盤掌握新東安的經營是其早已按捺不住的念頭。當然，在中國第一商業街上同時擁有兩座持有型物業(新東安市場和東方新天地)，將是一件長久的好買賣。據知情者透露，新鴻基對新東安項目一直有更多的期待，也多次期望能獨立運作。
東方新天地經過前些年的低迷，從眾人的反面案例中翻身，去年整體租金比前年增長了10%，而高檔綜合購物中心的形象也業已孵化成型。
雖然目前新東安服裝類的租金還在65美金／平米／月左右徘徊，而東方新天地服裝店的租金已經達到了95美元／平米／月。但是，新鴻基顯然十分向往將新東安市場培養成一個新的成功樣板。據知情人士透露，新鴻基曾一度希望：哪怕是只增加1%的股權，就能擁有超過50%的決策主導權。
雖然最終由新鴻基獲得新東安市場90%的股權，而去掉包袱的王府井顯然可以調出資金，將其觸角伸得更廣。今年王府井集團全國擴張迅速，其董事長鄭萬河曾解釋，王府井百貨等近年利潤不高的原因主要由于在為發展支付成本。
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