海南爛尾樓處置成為難題 三年泡沫十年難消除

　　三年泡沫十年難消

　　編者按：

　　城市中的爛尾樓無疑是城市臉上的傷疤，如何處理這些爛尾樓是擺在城市管理者面前的一道難題。海南在處理爛尾樓的過程中，采取“購、改、拆”相結合的處置方式分類處置

，并大力開發島外市場，取得了明顯效果。這說明，消除“泡沫”用行政手段與市場手段相結合的方法，比單純用行政手段效率要高得多。

　　到過海南的人往往會對那里林立在繁華街道兩旁的爛尾樓印象深刻，同時也會心生疑惑：既然全國的房地產行業那么熱，風景如畫的海南卻為什么會有這么多爛尾樓沒人要？

　　帶著疑問，記者對海南省積壓房地產（除爛尾樓之外，包括閑置建設用地和積壓商品房）的情況展開了調查。

　　規劃滯后為積壓房地產處置工作留下“后遺癥”

　　海口市規劃局局長許西茂告訴記者，海南的大多數積壓房地產都是上世紀90年代初的產物，距今已有10多年的歷史，這些工程原有的設計及功能結構與現行市場要求和人居環境要求存在較大的差距，規劃滯后的問題成為今天積壓房地產處置工作的“后遺癥”。

　　海口市規劃局負責積壓房地產處置工作的吳超科長介紹說，一些積壓房地產廚房和

　　國家統計局企業調查隊企業監測處處長吳健指出，在建設高潮涌現時，海南沒有出臺相應的規劃方案，開發商不顧市場需求，盲目進行項目開發，對產品的設計未能考慮社會實際，在結構和數量上均以炒作轉賣獲取暴利為目的，這為目前積壓房地產的處置工作增添了很大的難度。

　　海南兆南房地產開發有限公司副總經理陳瓊輝在談到爛尾樓續建問題時也表示，部分停緩建工程十多年前的設計實在無法滿足目前的開發需求——架構被“框死了”，所以開發商們更樂意開發新的房地產項目，畢竟公司要以營利為最終目的。

　　債權債務糾紛使積壓房地產處置工作步履維艱

　　陳瓊輝告訴記者，有些停緩建項目債權債務關系十分復雜，這是房地產商不愿卷入爛尾樓處置工作的另一個原因。

　　海口市房產管理局相關負責人告訴記者，上世紀90年代初期，海口市房地產經濟運行不夠規范，炒買炒賣現象極為普遍，不但有開發商將尚未竣工的商品房進行炒賣，也有中間商炒賣房地產的現象，致使房地產項目債權債務關系多樣化。債權人通過申請對在建房地產項目司法查封的方式保護自身權益，同時也阻礙了當今積壓房地產項目的處置工作。

　　根據海口市房屋檔案記載，存在司法查封的房屋多達3575宗。根據海南省高級人民法院提供的數據，海南省全省法院系統涉閑置土地、停緩建工程的訴訟、執行案件544件，查封土地34213．1畝。截至今年6月，尚未執結的涉閑置土地案件19件，土地1061．87畝，涉停緩建工程11件。這些還不包括外省法院所受理的案件。

　　據中國人民銀行海口中心支行金融研究處處長吳鶴立介紹，涉及金融機構的債權債務糾紛，處理起來比較復雜，前后用10年左右的時間也比較正常。海南積壓房地產處置工作的難度可見一斑。

　　走出去：開發島外市場

　　處置積壓房地產，必須解決現有商品房以及即將復工的爛尾樓的消化問題。海口市規劃局處置積壓房地產辦公室吳超告訴記者，2004年海口市現房成交量為124萬平方米，目前該市尚未消化的現房有105萬平方米，另有200多萬平方米商品房即將竣工，供給遠遠大于需求。這給400多萬平方米停緩建工程的復工帶來巨大的壓力。

　　海口市房管局市場科科長何梁才說，購買海南房產的客戶主要分島內客戶和島外客戶，前者主要是二次置業和剛成家的年輕人，購房數量占銷售量的60％左右。2004年海口積壓房地產有35％左右是省外購房者購買的，省外購房者已經成為消化海口市積壓房地產的一支生力軍。然而，目前的購買能力還遠遠不能解決海南積壓房地產的消化問題。

　　海南地產界普遍認為，島內市場的開發空間已經不大——畢竟整個海南的人口不過800萬，且全省城鎮居民年人均可支配收入只有7736元，拓展島外市場才是今后的出路。

　　但由于海南“軟環境”尚有欠缺，部分島外人士的購房熱情遭到了挫折。來自黑龍江的張先生是一位退休工人，目前他在海甸島租了一套房子：“這里無論是買房還是租

　　吳健認為，海南要大力打造“信用島”“安全島”和“健康島”的品牌，在文化、教育、衛生、交通、安全等各個方面建立配套設施，提高

　　轉變：優惠政策到強制分類處置

　　1999年下半年，為幫助海南擺脫房地產泡沫經濟的桎梏，國務院在海南推行《處置海南省積壓房地產試點方案》，要求“將積壓商品住宅轉為經濟適用住房、廉租住房和政策性安置住房”，并為海南處置積壓房地產工作提供了一系列優惠政策。

　　由于處置工作的難度遠遠超過當初的設想，中央給予海南的優惠政策不得不一再延長，尤其是對積壓房地產的銷售“實行免征營業稅、契稅”的政策，原定截止于2000年底，后來延期至2002年底，第三次延期至2004年底，如今又延期至2006年底。

　　然而，由于剩下的爛尾樓都是積壓房地產“硬骨頭中的硬骨頭”，要么是債權債務關系復雜，要么是設計規劃不合乎現行需求，僅憑借中央的優惠政策已無法徹底解決問題。因此，海口市調整停緩建工程處置的工作思路，從依靠政府提供優惠政策到由政府主導進行強制處置的軌道上來，采取“購、改、拆”相結合的處置方式對停緩建工程進行分類處置。

　　簽續建承諾書　避爛尾樓再“爛尾”

　　吳健指出，目前處置積壓房地產所用的資金大部分來自銀行，開發商自有資金不足增加了處置積壓房的難度，也給處置工作帶來新的風險，可能導致新爛尾樓的出現。

　　為防范開發商資金不足帶來的風險，2002年海口市采取預售款交由房產局統管的辦法，曾收到一定成效。但在《行政許可法》實施后，這一辦法被迫取消，資金風險再次凸顯。今年6月14日，開發鑫馬大廈的投資商將預售款席卷而逃，致使鑫馬大廈再次成為爛尾樓，同時購房者們也遭受了巨大的損失。

　　為了避免項目無限期停工或復工后又產生新的停緩建工程，海口市對停緩建工程采取簽訂續建承諾書的新舉措，這項工作于今年7月下旬啟動，截至目前，已有5個項目簽訂了續建承諾書，明確了復工和竣工時間，并預交了承諾保證金。

　　海口市規劃局要求，所有的停緩建工程項目業主都要與職能部門簽訂續建承諾書，并預交履約保證金。若項目未按期復工，由市規劃局沒收保證金總額的30％；時間過半工程量未過半的，則再沒收保證金總額的30％；未能按期竣工的，除沒收全部保證金外，市規劃局有權以不低于評估結果的價格將項目拍賣轉讓給新的開發商續建；對不簽訂承諾書的項目，將轉為代理處置。

　　許西茂表示，完全有信心在2006年底之前完成爛尾樓的處置工作，從此蛻去海口市臉上的一塊瘡疤，還海南人民乃至全國人民一個風景如畫的旅游度假勝地。（來源：經濟參考報）