中國房地產(chǎn)業(yè)兩大失配現(xiàn)象透析

　　中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的組織結(jié)構(gòu)和經(jīng)營模式間存在明顯失配現(xiàn)象。一方面內(nèi)地基本上仿造了中國香港地區(qū)經(jīng)營模式；另一方面又在資質(zhì)管理上把門檻放得太低

　　金學(xué)偉

　　中國房地產(chǎn)業(yè)存在兩大失配現(xiàn)象：一個(gè)是產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的失配；另一個(gè)是

產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式和組織結(jié)構(gòu)的失配。

    規(guī)模不是唯一因素

　　房地產(chǎn)是一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有開發(fā)周期長、資金投入大的特點(diǎn)，與此相匹配的產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)也應(yīng)體現(xiàn)出資金密集的特點(diǎn)。而在中國房地產(chǎn)業(yè)中一點(diǎn)也看不出這種特征。比如以總資產(chǎn)和平均負(fù)債率來計(jì)算，截至2004年底，中國房地產(chǎn)開發(fā)商平均實(shí)收資本金每家不超過3000萬元；在全年實(shí)際投入的開發(fā)資金中，由開發(fā)商自籌的資金平均每家1200萬元。按照2004年全國平均土地價(jià)格、每平方米建安成本，這些資金只能建7000平方米的商品房。

　　不同的產(chǎn)業(yè)需要有不同的產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)來匹配。對

　　但從另一個(gè)角度來看，過緊的管制也會造成開發(fā)商對房產(chǎn)利潤的壟斷，不利于產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和供給的快速形成。這幾年，如果沒有大量新的開發(fā)商的涌入，這波

　　不同的經(jīng)營模式對企業(yè)資金規(guī)模的要求是不同的。如果一個(gè)開發(fā)商從投資到開發(fā)都由自己一手包辦，唱“全武行”，那么，對它的資金門檻就要大幅提高，因?yàn)樵谶@種經(jīng)營模式下，有多大的資金實(shí)力才能做多大的項(xiàng)目，如果開發(fā)商的自有資金實(shí)力太小，他就會想方設(shè)法地走旁門左道。香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)基本上實(shí)行的就是這樣的經(jīng)營模式，它的產(chǎn)業(yè)的高度集中和這一經(jīng)營模式的要求是相匹配的。

　　而在美國，房產(chǎn)開發(fā)商們并不需要唱“全武行”，它在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營鏈條中所扮演的角色，往往只是一個(gè)管理者、參與者、經(jīng)營者，或職業(yè)經(jīng)理人。至于開發(fā)資金的來源可以是包括房地產(chǎn)投資基金在內(nèi)的各種產(chǎn)業(yè)投資基金、其他企業(yè)、房屋需求者，甚至是個(gè)人。有的項(xiàng)目，開發(fā)商也會投入一部分資金，比如占項(xiàng)目所需資金的10%左右，作為參股投資，項(xiàng)目完成后按利潤大小和股權(quán)比例分紅。有些項(xiàng)目，開發(fā)商只擔(dān)任前期研究、選地、選擇項(xiàng)目類型，或是項(xiàng)目開發(fā)管理、經(jīng)營等，開發(fā)商賺取的只是研究開發(fā)管理費(fèi)用。

　　由于開發(fā)商和出資人角色的分離，因此，在這種經(jīng)營模式下，開發(fā)商本身的資金實(shí)力大小可在其次，要求更高的是它的專業(yè)知識、技能、人才、眼光，以及融、集資能力和協(xié)調(diào)能力。

    經(jīng)營模式是問題的根本

　　中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的組織結(jié)構(gòu)和它的經(jīng)營模式間存在明顯的失配現(xiàn)象。一方面的，內(nèi)地基本上仿造了中國香港地區(qū)經(jīng)營模式；另一方面，又在資質(zhì)管理上把門檻放得太低。這使中國房地產(chǎn)業(yè)的組織結(jié)構(gòu)既無法和房地產(chǎn)本身的行業(yè)特點(diǎn)相匹配，又無法和它的經(jīng)營模式相匹配。

　　這種失配給中國房地產(chǎn)業(yè)帶來的副作用很大。首先，它對廣大買房人造成了極大的不公。由于開發(fā)商包攬了房產(chǎn)開發(fā)鏈條的全部，從它的投入到它的收益，而開發(fā)商本身的資金實(shí)力卻十分有限，于是便造成了這種怪現(xiàn)象：通過定金和房屋預(yù)售，收取買房人的資金，并以這種資金作為自己的開發(fā)投入，然后再將造好的房子高價(jià)賣給買房人，等于是用買房人的錢來賺買房人的錢。在2004年內(nèi)，以這種方式收取的房地產(chǎn)開發(fā)資金高達(dá)6000多億元，占了當(dāng)年到位資金的近43%。

　　而在美國經(jīng)營模式下，這6000多億資金完全可以某種方式，轉(zhuǎn)變?yōu)樾枨笳邔Ψ慨a(chǎn)開發(fā)的投資，是開發(fā)商收取的房屋需求者的委托資金。如果說房地產(chǎn)開發(fā)周期為2年，房產(chǎn)開發(fā)利潤占房價(jià)的1/3,那么它對于買房人來說，等于是放棄了2年的銀行存款利息，而獲得了房價(jià)便宜30%的好處——需向開發(fā)商繳納相應(yīng)的管理費(fèi)。而在目前的經(jīng)營模式下，所有這6000億元資金產(chǎn)生的利潤，全都?xì)w到了開發(fā)商名下。任何一種不合理現(xiàn)象，如果成為全行業(yè)的普遍現(xiàn)象，那么其問題一定不是出在道德、甚至也不是一般的管理問題上，而是出在該行業(yè)的組織模式上。

　　這種失配還極大地放大了房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。由于進(jìn)入門檻低，開發(fā)商們資金普遍不足，只能靠大量的銀行貸款來支撐。這種極高的負(fù)債率，在行業(yè)景氣時(shí)當(dāng)然能極大地提高房地產(chǎn)開發(fā)利潤率。但一旦行業(yè)景氣過去，所有的風(fēng)險(xiǎn)都會集中到開發(fā)商身上，然后通過開發(fā)商，集中到銀行頭上。而在美國經(jīng)營模式下，由于房地產(chǎn)開發(fā)資金的高度多元化、分散化，因此，在行業(yè)景氣時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤在很大程度上是由全社會來分享的；同樣，由行業(yè)不景氣造成房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，也是由全社會來分擔(dān)的，很少出現(xiàn)向開發(fā)商集中，然后再向銀行集中釋放的狀況。