中關村兩土地終被摘牌區域開發面臨轉型

　　在資源嚴重稀缺、開發商深感“僧多粥少”的北京土地市場，中關村區域的土地顯然是一個“另類”，就在其他土地被各路地產商激烈爭奪之際，2004年下半年前推出的海淀區中關村兩幅地塊已不知不覺在交易平臺上“躺”了近一年

　　本報記者林明發自北京

　　掛牌近一年的中關村兩幅土地終于“名花有主”。日前，兩家在地產業界名不見經傳的企業最終分別以2.28億元和2.57億元的基準價格競得了海淀區中關村西區I-4、I-5號綜合科技貿易用地，結束了北京土地市場實行“招拍掛”以來最長周期的一輪土地掛牌出讓。

    土地擱置的尷尬

　　在資源嚴重稀缺、

　　最終為中關村土地尷尬畫上句號的是兩家在地產業界邊緣的企業。中冶新奧正誠

　　仲量聯行市場信息部經理張瑜將這種區域開發主體的變化歸結為市場模式的自我調整。“隨著中關村

　　總部位于河北的朔黃鐵路發展有限公司相關人士告訴記者，此次拿到中關村地塊未來主要的建設方向應該是以滿足企業在京辦公需求，至于是否對外出租經營等事項，該人士表示最終將根據董事會討論決定，目前還未進入此項議題階段，但可以肯定的是以解決自身辦公之需為主。而對另一家中冶新奧正誠房地產公司較為熟悉的市場人士亦透露，拿地建成后的項目將主要作為自用。

　　事實上，據了解，這兩家名聲不大的企業分別出自兩家實力雄厚的財團。在朔黃鐵路和中冶新奧的背后，分別是在香港上市的神華股份和內地工業巨擘中冶集團，這為兩家企業拿地開發建設地產項目注入了底氣。

　　“這些企業之所以能拿一般開發商不敢拿，或者是不愿拿的土地，一方面是雄厚資金實力的保障，另一方面則是自用為主的需求最大限度地避免了區域市場競爭的風險。”張瑜認為，這對于未來區域開發主體的轉換、開發模式、經營理念和區域產品定位的轉型形成了推動，“在境外，區域成熟市場，由終端消費企業直接介入地產前期開發早已司空見慣，不僅僅是為地產界注入新鮮力量，對于穩定區域經濟市場貢獻亦不小。”

    區域市場供需相對飽和

　　在對中關村土地市場遭遇尷尬的分析中，中關村寫字樓商會指數監測辦公室調研認為，造成中關村商務寫字樓市場趨于飽和的主要原因還是近兩年來寫字樓的密集供應，超過了短期內市場的基本需求。

　　從2005年第二季度中關村寫字樓指數分析報告來看，中關村商務樓市場呈現租金和售價指數雙雙下跌態勢。租金指數持續上季度小幅下跌態勢但同時下跌幅度繼續減小，同時售價指數止住了上揚的態勢，并略有下降，但下降幅度不大。第二季度租金指數為92.60點，比上一季度下降0.07點，下降幅度減小(上季度租金指數的下跌幅度為0.09)，參考平均成交租價為每平方米3.90元/天；售價指數為99.78點，比上一季度下降0.04點(上季度售價指數為99.82)，參考平均成交售價為10057.7元/平方米。

　　顯然與上個季度相比，第二季度租金指數持續了上個季度的繼續下滑態勢，而售價指數結束了一連三個季度以來的上漲趨勢，首次出現了下跌，區域發展前景難料。

　　據利德國際大廈規劃總監徐剛介紹，目前中關村主要包括輝煌時代大廈、中關村金融中心A座、首創CEO拓展大廈、1＋1大廈等甲級寫字樓項目競爭較為激烈，而今年海淀區的寫字樓和商住公寓的總體放量為57萬平方米，其中中關村西區寫字樓放量約31萬平方米，這對市場將是一個考驗。

    樓市發展暫落低谷

　　據更宏觀的數據顯示，2003年~2004年，中關村地區寫字樓面積增加了140萬平方米，而2005年還將有80萬平方米左右的寫字樓進入，如何面對區域內高空置率等難題，北京科技園置業股份有限公司市場總監周建平認為，這主要與區域環境和產業調整有關。

　　“中關村以前主要以研發機構、電子物流貿易等為主，投放的物業也主要針對他們；而目前，新投放的物業水準相比以前有很大的變化，無論品質、還是客戶群體的定位都產生了一個質的飛躍。”周建平舉例說，以前主要針對電子類、研發等小企業，而如今的物業比較適合大中型企業。而針對客戶群體的調整，需要一個過渡適應期，目前正是處于這一過渡陣痛階段，因而導致了寫字樓空置率上升。

　　“而對于一些較大規模主營業務企業入駐開發中關村項目，顯然對于區域經濟產業升級和推動地產市場是一種利好，各方都樂見其成。”

　　從近期中關村商務樓供應市場看，已沒有新上市樓盤。供給方面的供應主體依然是2004年以來，集中上市寫字樓未能被市場消化的存量面積，供應主體以甲級寫字樓為主。而相對于以往的旺盛需求，近期市場的消化能力仍顯疲軟態勢。在宏觀調控的大環境下，區域市場階段性需求在短期內飽和，市場發展暫時處于低調狀態。

　　對于區域未來整體市場，業內人士普遍謹慎地認為發展將維持現狀，短期內難有轉變。自第二季度開始，中關村寫字樓的租金和售價指數的雙雙下跌，在一定程度上體現了中關村地區寫字樓市場的發展暫時性進入了低谷的現狀。

　　“今年內，中關村的寫字樓市場在供給方面不應再有大規模的放量供應，基本會維持現狀，需求方面會因為政策利好而增加一些有效的投資性需求但不會太大，樓市將繼續為下一輪的發展蓄勢，而新的開發力量的介入，無論對于地產運營還是區域經濟來說，都是一件好事，換換腦筋。”張瑜表示。