京城代理行上演生死時速

　　業(yè)內(nèi)人士指出，北京的代理公司將會面對新一輪的“關(guān)停并轉(zhuǎn)”，屆時只會保留10到20家

　　本報記者葉加發(fā)自北京

　　于澤現(xiàn)在還在懷念那段過去的好日子。2001年，他與幾個朋友開了一家房地產(chǎn)中介公

司，主營一手房代理，但到了2004年底不得不把它關(guān)掉了，他也成了時代和政策變遷的一個符號。

　　關(guān)掉的不僅僅只是于澤一家代理公司，在今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后，越來越多的中小中介公司隨之倒下，或處于休眠狀態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計，北京主營一手房、二手房和兼而有之的大大小小代理公司不下2000家，而目前存留的只有幾百家。業(yè)內(nèi)人士指出，北京的代理公司將會面對新一輪的“關(guān)停并轉(zhuǎn)”，屆時只會保留10到20家。小型公司自動退市

　　“我最終還是決定把公司關(guān)掉，也是因?yàn)楹暧^市場的變化造成的結(jié)果。”于澤不無惋惜地表示。

　　2001年，當(dāng)北京的

　　事實(shí)驗(yàn)證了于澤的判斷力，從2002年開始一直到2004年，甚至到2005年前幾個月，北京的新樓盤一個接一個拔地而起，幾乎是一天一個新樓盤。伴隨著新樓盤的上量，各種房地產(chǎn)中介代理行也如雨后春筍般出現(xiàn)。

　　那時的于澤，個人的操盤能力不錯，更主要的是手上有一定的

　　變化始于2004年，由于土地和金融政策的改變，使得北京的新增盤量越來越少，再加上市場的不斷透明，更讓像于澤這樣靠關(guān)系和小體量樓盤吃飯的代理行面臨“斷炊”。

　　于澤最終選擇了關(guān)張大吉。他表示：“政策的變化使得很多新盤都是大盤，這樣小公司的市場就被擠壓了，公司業(yè)績的增長和拓展基本上不太可能，接盤的可能性在降低，公司的風(fēng)險在加大。”

　　而至少他周邊的十幾個做代理行的朋友也都把公司關(guān)掉了。于澤說，部分有特點(diǎn)的小公司可能會被大公司兼并，這些有一定經(jīng)驗(yàn)和能力的職業(yè)經(jīng)理人會成為大公司的一員，成為一個職業(yè)操盤手。

　　“在北京，一個是代理行數(shù)量比較多，一個是代理公司負(fù)責(zé)新盤營銷的比率比較小。”北京中大恒基不動產(chǎn)營銷公司副總經(jīng)理郭杰說。

　　他還指出，北京在冊的代理行不下2000家，但真正有實(shí)力做、有項(xiàng)目的也就不過幾十家，那些小公司當(dāng)然沒活路。

　　于澤進(jìn)一步指出，現(xiàn)在新項(xiàng)目的銷售部或策劃部聘用了很多有策劃經(jīng)驗(yàn)的高手進(jìn)入，對中介公司的掌控力越來越大，代理公司的獨(dú)創(chuàng)性和能動性在壓縮。如果小公司沒有特色，策劃人員比較少的話，自然會淡出這個行業(yè)。代理費(fèi)用普遍降低

　　讓業(yè)界津津樂道的城市經(jīng)典樓盤全案策劃，至今還讓王曉航引以自豪。“當(dāng)初預(yù)算是用掉500萬元廣告費(fèi)，但在北京音樂臺做了2萬元廣告，就把兩棟樓全部賣掉了。”

　　北京協(xié)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長王曉航一直是業(yè)內(nèi)的楷模，成為楷模不僅是因?yàn)樗�在業(yè)內(nèi)做了10多年，屬于元老級人物，更主要是他曾經(jīng)做過的那些經(jīng)典項(xiàng)目，用很少的錢就幫開發(fā)商辦了很多事。

　　但現(xiàn)在他感受到了一種壓力，一方面是開發(fā)商越來越苛刻，對于代理行的銷售業(yè)績要求越來越高；另一方面，靠幾個點(diǎn)子就能賣出大量樓盤的日子一去不返，而代理行要付出更多的辛苦和成本代價。

　　“我們現(xiàn)在操作的‘萬象新天’樓盤，開發(fā)商要求我們一個月要賣100套，一般來講一個月20~30套是正常的，完成任務(wù)確實(shí)有難度。”王曉航說，“我們的管理和激勵機(jī)制等細(xì)節(jié)都要做好，否則怎么能完成超常規(guī)任務(wù)呢？”

　　“不僅如此，我們的代理費(fèi)也在不斷降低。”一位業(yè)內(nèi)人士頗為無奈地說，“以前北京代理行的平均銷售回報在1.5%左右，但目前也就不過徘徊在1%。”

　　他還透露，另一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司——北京偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(下稱“偉業(yè)”)去年在操作北京的一個樓盤的時候，曾經(jīng)的代理費(fèi)是0.7%或0.8%，這已經(jīng)大大超出了業(yè)內(nèi)約定俗成的代理費(fèi)比例，屬于惡性競爭，而在如此低的代理費(fèi)之后，市場價格一下被打壓下來，現(xiàn)在1.5%的代理費(fèi)很難再實(shí)現(xiàn)了。

　　“這簡直是胡說，我們的代理費(fèi)是1%，并且還有很多獎勵措施，我可以拿合同給你看。”偉業(yè)總經(jīng)理徐斌說。

　　他表示，項(xiàng)目非常好銷售，代理費(fèi)低一點(diǎn)也沒什么，偉業(yè)每月能賣出200套房子，相比那些每月只能做幾十套房子的高代理費(fèi)來說，此項(xiàng)目更能使偉業(yè)賺錢，而且能賺不少的錢，到明年就可進(jìn)賬10億元。

　　但不管怎么說，因?yàn)槭袌龈偁帉?dǎo)致的代理費(fèi)降低還是在很大程度上打壓了很大一部分中小代理行。于澤說，以前1.5%的代理費(fèi)還可以做一做，但現(xiàn)在小公司根本無法操作，它不具備大公司的成本優(yōu)勢。