68個樓盤降價讓利發展商欲破成交僵局

　　本報記者黃晨于兵兵發自上海

　　“目前上海市場上明確宣布降價的樓盤已達68家，其中約三分之一的樓盤每天擁有一套成交量，更多的降價樓盤依然賣不動。”上海信義不動產研究中心(下稱“信義”)某分析人士昨日告訴《第一財經日報》。

　　在嘗試了團購、承諾補差價、有息退房、變相降低首付等多重促銷手段之后，不少發展商已將降價視為拉動成交的又一砝碼。但隨著傳統黃金季節的到來，樓市成交卻未出現期待中的“V”底反彈。信義分析人士稱：“一旦在旺季中還未能取得良好的銷售業績，在緊隨而至的新年淡季各開發商的處境可能會更為窘困。”讓利各出奇招

　　此前，綠地集團位于奉賢區的南橋新苑項目曾以贈送兩張香港

　　與綠地集團的微小讓利相比，位于青浦鎮的新錦港佳麗花園推出的“買房送車”活動顯得更具吸引力。該案銷售人員向《第一財經日報》介紹，目前凡購買該樓盤的購房者可得到一部新款奇瑞QQ汽車，市場價為3.38萬元。如果不要車，購房者也可以獲得減免2.8萬元購房款的優惠。該案是上海近一年來少見的低總價樓盤，采取如此促銷手段已使其實際降價幅度接近于10%。

　　然而，即便是開發商為迎接黃金季使盡渾身解數，但樓市整體成交依舊不盡如人意。上周，金豐易居·房屋銷售發布數據稱：截至9月8日，上海房地產市場上的新建可售住宅共計超過10萬套。按照近4周的平均消化速度，即便不計今后的新增供應量，單就目前的存量而言需要13個月的時間方能消化完畢。降價仍有余地

　　8月20日，位于浦東新區的上海綠城三期開盤。開盤前以及開盤當天，開發商打出了老客戶憑號享受9.8折優惠的折扣政策，相當于每套房降價4萬元左右，與此同時綠城還對新購房者附贈一臺大金中央空調。

　　據《第一財經日報》了解，上海綠城目前的銷售均價約為12500元/平方米，與今年3月開盤的二期相比，降價幅度達到25%。但網上房地產數據顯示，9月該案新推住宅房源無一例成交，今年所有推出房源成交不超過一半。

　　采取同樣銷售策略的還有香港瑞安集團，旗下瑞虹新城二期于近日公布了9.3至9.5折不等的優惠。

　　信義對7月的降價樓盤分析后發現，折扣率在20%至30%之間的樓盤占全部打折樓盤的45%，折扣率在10%至20%之間的樓盤約占32%。

　　但鑒于目前的成交頹勢，上海市場的破冰之局顯然仍未展開。此前，中國國民經濟研究所所長樊綱在2005博鰲房地產論壇表示：“目前的銷售困局只能由降價來打破。發展商現在賺30%，當然比過去賺300%少，但賺30%是正常的情況。”

　　事實上，無論是上海綠城還是瑞虹新城，其整體成本并不算高。據查，這兩個項目獲取土地的時間都在2003年以前的協議出讓時期。其中，上海綠城的土地系2002年一次性從陸家嘴集團獲取。可供參考的是，與其臨近的浦東聯洋社區地塊當時出讓的樓面地價約在240美元/平方米左右(折合人民幣約2000元/平方米)，最貴地塊的樓面地價也不超過2500元/平方米。而瑞虹新城系虹口區舊改項目，土地成本并不高。

　　上述兩項目目前的公開售價都在萬元水準之上，扣除土地成本、建安成本以及其他運營費用(建安成本與其他運營費用以3000元/平方米計)，其利潤空間可以計算。

　　由此可見，上海市場部分樓盤的售價仍有相當的下降空間。或許，這也是相當發展商面對目前樓市的成交僵局仍未采取進一步措施的理由之一。