顛覆漢正街

　　本報記者 薛惟中 武漢報道

　　從宜昌到漢正街做箱包批發生意的張東海最近有點牙痛，每遇重大決策他都會這樣。自從8年前來到漢正街，如今他已經掙下百萬身家，但是從外表看來，他還是一個老實巴交的鄉下人。

　　讓他牙疼的不是生意上的事，而是離他鋪面不遠處新開發的商業街——漢正街第一大道開盤了，“買還是不買”他始終拿不定主意。

　　再造一個漢正街

　　漢正街目前正面臨著改革開放以來第三次“變臉”，一批外來的房地產開發商正在將漢正街變成一個大工地，什么“商貿旅游”、“復合式商業地產模式”等新概念讓老張不僅牙疼還頭疼。售樓小姐都把自己的商鋪吹上了天，但同時這么多商鋪一下涌出來，“買不買，買哪個”確實令他十分為難。但是他清晰地記得，幾年前，漢正街“引攤入室”時購買了商鋪的老板們，如今已經賺得盆滿缽滿，個別商鋪，如萬商白馬商城的商鋪租金和賣價與幾年前相比已經翻了幾倍。

　　老張怕錯過這次大洗牌的機會，更怕將身家性命壓上去后會血本無歸。

　　8月28日，多福路工地，漢正街第一大道施工現場，大部分建筑已經封頂，旁邊的售樓部人聲鼎沸，晶瑩剔透的模型勾畫了漢正街第一大道未來的模樣，綿延3000多米長的第一大道，具有雙首層設計、環形步道讓2000多間商鋪每間都成為“臨街商鋪”，色彩艷麗的建筑，衣著入時的模型人物與現有的漢正街形成巨大反差。

　　“漢正街第一大道開盤以來真正對外銷售只銷售了兩天，實現銷售6個億”，國內知名的商業地產營銷機構——凌峻地產的副總經理周國平對記者說，在凌峻機構的策劃下，漢正街第一大道贏得了一個碰頭彩。

　　有心人統計，今后5年內，漢正街所有的商業地產項目的總開發面積將超過180萬方，而漢正街現有經營面積僅有100萬方，第三波商業地產開發，相當于“再造了一個漢正街”。

　　重新定位

　　漢正街乃漢口之正街也，至今已有500多年的商業傳統。1982年漢正街在全國首開先河允許個體經營，之后迅速成為全國規模最大、交易量也最大的“天下第一街”。但2000年的一項排名，使漢正街遭遇當頭一棒：漢正街從全國十大批發市場的“老大”滑退至“老八”。個體工商戶數量急劇下降，門面租金也急劇下滑，門面年租金從10萬元降到3萬元。

　　武漢南國置業總經理、美國約克大學MBA裴笑箏指出漢正街的三大硬傷：商業布局混亂，商業空間復雜，尺度越來越不人性;商業業態混亂，“水貨”和品牌共存；總體布局和商業管理粗放，缺乏經驗。

　　而龍騰置業則將投資50億元，新建80萬平方米經貿旅游區，其最終目標，是將漢正街第一大道打造成“比肩紐約第五大道、東京‘日本橋’商貿中心區的世界級商業街”。武漢市硚口區漢口正街開發建設辦公室與龍騰公司簽定了《武漢市“漢正街”商貿區改造項目合作開發意向書》。漢正街商貿區占地424畝，占漢正街核心區域60%的面積，被評為湖北、浙江兩省經濟互動第一大項目，連續三年被評為武漢市十大重點工程。其中一期工程漢正街第一大道，原址為530年漢正街商業歷史的發源地——永寧巷，號稱漢正街的龍脈及現代漢正街區的黃金中軸線。

　　5月30日，7家

　　與500年前相比，如今的商業氛圍與條件已大不相同。漢正街之興，正是因為生產力水平比較低下，人們對自然的控制能力不強，相反對于交通便利的依賴性比較強，因此兩江交匯、九省通衢的武漢才能開中國商埠之先聲，但是，隨著現代商業及物流體系的發展，漢正街原有的交通優勢已漸漸失去，而位于城市中心的交通物流弊端卻無法克服，一個典型的例子就是，漢正街最難找的不是鋪面而是倉庫。再加上沒有制造業作為支撐，以“轉手倒賣為特點的漢正街市場，其興也勃、其亡也忽是必然的”。與開發商們言之鑿鑿、信誓旦旦相反，湖北新冠投資有限公司副總經理、美國圣利奧大學MBA楊立德對漢正街目前的商業地產開發前景卻不甚樂觀。

　　他認為，如果按照現有的高端商業和商貿旅游的定位，漢正街第一大道以及龍王廟商業廣場又勢必與武漢現有的成熟商圈正面交鋒，面對武漢商場、武漢中商、武漢中百和漢商集團四大商業上市公司，以及新世界、莊勝崇光、群光百貨等對手，漢正街又憑什么說有勝算的把握呢？“頂級商業必須有總部經濟作為支撐，武漢又有幾個世界500強企業呢？更何況，按照開發商目前的規劃，在漢正街將出現幾個頂級商業街，這有多大的可能性呢？”楊立德進一步質疑。

　　商業模式

　　就在去年，大連萬達以其“訂單式商業地產模式”橫掃武漢商業地產，萬達攜手美國沃爾瑪、時代華納、上海大洋百貨等進駐武漢最繁華的江漢路商圈，三大主力店分別占據三幢商廈，其間兩條商業街、兩大休閑廣場相互連接，500多家獨立店鋪形成縱橫交錯的步行街。雖然武漢萬達商鋪售價高達3-5萬元/平米，但開盤一個月商鋪就被一搶而空，500多個商鋪的招商也在一個月內完成。

　　武漢萬達商業廣場總面積為13萬平米，其中三大主力店總面積占據85%以上，出售給小業主的面積共1.6萬平米，僅為萬達整體建面的12%左右。小商戶普遍的想法是“背靠大樹好乘涼”，但沒成想，由于租金太高，且人流量不大，投資收益太低，經營不到兩個月，一些租戶就開始退場，部分業主也提出退房。不得已，萬達提出“三年救市計劃”，其中包括對經營戶第一年補貼6個月租金，第二年補貼4個月租金，第三年補貼3個月租金，并聯合一些品牌主力店進入，意圖拉升人氣。近日，記者在武漢萬達商業廣場看到，上層的沃爾瑪生意興隆，底層商鋪仍是冷冷清清，不少的商鋪都貼著轉讓或招租的招貼。

　　也許是吸取了萬達廣場的前車之鑒。此次漢正街商業地產的開發商都采取了與商戶和業主共進退，意在長遠的操作模式。

　　盛唐房地產公司總經理康冰認為，商業地產的精髓在于經營，而不是銷售。因此他告訴記者，龍王廟商貿廣場出售的商鋪面積將嚴格控制在20%-30%以內，即使是投資客購買的一部分房產，龍王廟商貿廣場經營公司也承諾以每年回報10%的租金租回來，就是為了對商貿廣場進行統一招商、統一規劃、統一管理，“我是大業主，這樣我才有動力把商業物業做好�！�

　　無獨有偶，要購買漢正街第一大道居然要憑營業執照和品牌代理證明，張屹東對記者說：“這樣做目的就是要把一些投資客擋在門外。”張屹東說，緊接著，他們還將成立“第一大道”運營公司，龍騰房地產公司還準備投資2500萬元，專司市場品牌和經營推廣。

　　大武漢家裝市場營銷總監李嘯冰也告訴記者，購買商鋪的投資者必須與家裝市場成立的商業運營公司簽訂5年的租賃合同，由運營公司統一經營。

　　另外，在商業建筑的外在形態上，幾家開發商全部擯棄了漢正街目前攤大餅或是商住混雜的做法，改變了傳統商業沿街排列的格局，代之以街區形式組織商業空間。裴笑箏說，這種空間尺度在美學本質上具有傳統街道的特征，它通過步行街、室外廣場、噴泉、疊水草坪等休閑場所，形成一個個引人入勝的豐富空間�！斑@樣的市場將會讓人流連忘返。”

　　康冰也認為，人們都認為上海新天地的成功是在于它挖掘了石庫門的歷史文化價值，但忽略了新天地的成功相當程度應該歸功于它的商業街布局，這種布局正是新天地的精髓。他認為，商業街必將超越傳統商業、shopping mall、專業批發市場等商業業態，所以康冰最得意的就是龍王廟商貿廣場最近所獲得的全國惟一的“商業街示范項目”的稱號。

　　大洗牌即將來臨

　　雖然在口頭上，新漢正街的開發商們都宣稱要“傳承漢正街500年商道”，但是“漢正街目前的布局和商業形態結構就是一個水貨街的布局，簡單的提升是不夠的，必須徹底顛覆它，否則，50多個億投資的商業街，你在里面賣水貨？”漢正街復興聯盟內的一家房地產商對記者說。

　　但漢正街的改變顯然也不是從物質形態上就能消滅的。漢正街中心商城招商部的負責人對記者說，漢正街目前的經營者接受不了現代商業，“在我們中心市場，我們要出錢給經營戶統一

　　康冰也毫不諱言地說，新漢正街的崛起，必然以目前臟亂差的老漢正街的消亡為代價。

　　而武漢市房地產局一位不愿透露姓名的觀察人士也向記者指出，其實，漢正街復興聯盟內部也存在著激烈的競爭，5年之內，漢正街商業地產的供應量將超過目前商鋪總面積將近一倍，而商業地產四大缺：“缺商家，缺錢，缺模式，缺樣板”的現狀更會因為供應量的加大而變得更加突出�！耙粋�好的發展方向是漢正街重新形成以漢正街第一大道和龍王廟商貿廣場為兩極的新中心，實現漢正街的結構性調整，當然也有另一種可能性，就是復興聯盟的7家地產商全部被打敗，那只能說明漢正街水貨市場的勝利�！�

　　“這將是武漢房地產行業中一場最持久的戰爭。”他總結道。

　　這場民間資金唱主角的商戰，對于政府官員來說，當然可以作壁上觀，但是對于本文開頭提到的張東海來說，卻是性命攸關。