地產商扎堆物流項目 圈地變形考驗政府稱職與否

　　住宅立項和寫字樓立項的土地出讓金大概相差50%，這還不包括使用年限、銀行按揭貸款、其他配套設備和收費標準上的差距

　　文／本刊記者 龐建新

　　物流項目正成為房地產商們新的扎堆地帶，被稱為是土地市場的一塊“新大陸”。

　　“在廣州，包括合生創展、富力、恒大、美林基業、珠江投資等在內的諸多房地產巨頭正以迅雷不及掩耳之勢四處圈地，迫切要介入這一領域，以期早一步搶占高地。”業內媒體評論。

　　地產商們如此青睞物流地產的理由很簡單，在土地立項上，物流地產相對而言比較廉價。

　　“中國的物流地產是‘概念過剩’，很多地產商打著物流地產的幌子在圈地，再把土地拿來開發

　　根據土地的用途不同，土地的價格也不同。開發商往往在廉價購買土地后轉做經營其他地產項目。中信證券的分析師王德勇說，“這種現象太多了，有的甚至更嚴重。如住宅立項的土地用在商務僅在北京的CBD就是一件很普遍的事。”

　　商業技巧

　　中國號稱實施“世界上最嚴格的土地保護制度”，城市的土地屬于國有，但是“嚴格的土地制度”也鍛煉了中國地產商高超的商業技巧。

　　放眼北京的CBD，商務住宅和寫字樓的廣告比比皆是，而真正的敢理直氣壯號稱純住宅的寥若晨星。據了解，除籃堡國際公寓打出純住宅的口號以外，大多數的地產公司打出的口號都是商務、出租。而據業地產界人士透露，很多地產商都試圖把住宅或公寓立項的土地變相地開發成寫字樓的功能。

　　2004年4月，富力地產買下1900畝廣州花東鎮工業倉儲用地，價格大約在10萬元／畝，這塊土地的現在的地價已經上漲到為18萬元／畝。而對于工業倉儲用地的用處，據了解，富力這個物流地產項目正在進行前期的招商工作，計劃有住宅、酒店、寫字樓及物流等業態。

　　中原地產顧問公司總經理李文杰認為，這種現象沒有辦法區別是否違規。王德勇同樣認為，開發商從頭到尾也都是按照政策范圍內操作，只是最終產品的使用功能轉換了。

　　熟悉這一套的高手要算潘石屹，他的現代城和建外的SOHO通過集納時尚元素的家庭辦公理念，掩蓋了寫字樓的本來面目，購買者趨之若鶩。而據了解，建外SOHO的土地立項并非商業地產項目，但建起來的新型公寓卻完全具備寫字樓功能。

　　“政府給地產商劃定一個圈，就這么大的范圍，大家都聚集在圓圈中心，只有向邊緣靠近才能得到想要的，但不是盲目地靠近，而是看準的情況下，”潘石屹說。

　　存在與合理

　　據中國

　　“寫字樓立項與住宅和公寓立項的在很多方面相差很多，”北京陽光100置業集團有限公司常務副總經理范小沖說。

　　據了解，住宅立項和寫字樓立項的土地出讓金大概相差50%，顯然用住宅立項的土地建造具有寫字樓功能的住宅會獲取更為豐厚的利潤。在使用年限上，住宅用地為70年，而商業寫字樓或者工業和其他用地一般為40年或50年。

　　王德勇說，如果說住宅用地的價格為500元時，商用地價就可能是1000元，同樣一塊地，開發立項不同價格差別很大。實際還遠不止這些，考慮到使用年限上的差異，住宅用地的使用年限是70年，寫字樓是50年，二者相差就是70年乘以500元與50年乘以1000元的差價。這其中的成本收益相當可觀。

　　此外，住宅和寫字樓的銀行按揭貸款也相差許多，住宅可以8成按揭而寫字樓只能6成或5成按揭，寫字樓功能的住宅還可以享受貸款利率的差別。還有在其他配套設備和收費標準上，包括電、水、層高等也不同，

　　土地立項不同而導致巨大的利益差異，致使開發商改變土地的使用意圖和使用性質已經不是新鮮的事情。

　　“存在的原因首先是有市場有需求，而不是那個開發商為了省錢的問題。”在北京首旅華遠房地產開發有限公司董事總經理徐培建看來，地產商們并非圖謀土地差價。不可否認以住宅或公寓立項蓋寫字樓比直接蓋寫字樓的成本要低，但這又與寫字樓的售價太高分不開。

　　由于價格太高，據中原地產的數據顯示：北京市空置一年以上辦公用戶(未出售的寫字樓)在2005年1月到6月是308.9萬平方米，占整個商品樓空置率的9.6%。

　　據了解，現在的市場需求大量存在一般中檔或乙級寫字樓，而目前供應的寫字樓甲級或高檔的寫字樓很普遍，銷售率很低，所以那種商務樓或者叫做“住宅寫字樓”滿足了大量的市場需求。

　　政府是否稱職的考題

　　對于開發商改變項目用途，開發商在獲取土地的審批到建成很少有違規的地方，只是對最終產品的功能宣傳上做改變，對此政府一時拿不出明文規定的條例，讓開發商自覺守規幾乎不太可能，這就導致了政府原來的土地規劃虛設，無法有效管理。

　　“一旦查出違規的現象會拆掉重建。最輕的處罰也要罰款，補交土地出讓金，”北京市規劃委員會負責新聞辦的陳主任說。但他承認，這種情況下不太容易確定土地身份，當初立項的名目很多人不甚了解。而具體是否違規就要參看《北京城市規劃條例》。

　　“其實最終受到損失是政府，包括各種土地出讓金和稅費的損失，”王德勇說。政府的睜一只眼閉一只眼，不但損害了自己的利益，同時也拉低了市場價格，使競爭更加激烈。

　　“政府的管理難度很大，政府的工作太多，如何采取有效的管理辦法是政府該反思的，”范小沖說，“在國外，寫字樓不好就改住宅，這個是按功能并由市場決定，而不是立項。”他認為，政府政策需要重新劃分，反思住宅和寫字樓身份認定，按著最終使用功能來確定標準。

　　對此，政府出臺了一系列新的土地政策，希望從土地源頭遏制土地市場出現的違規問題。

　　今年的7月初，北京市國土局出臺《北京市國有建設用地供應管理辦法》配套文件出臺。這些配套文件中重要的一項就是土地預審制度：即要求開發商在申報立項時要向市土地行政主管部門提出用地預審申請，市土地行政主管部門將依法對建設項目用地進行審查并提出意見。同時，開發商在做項目的可行性研究論證時也要注意主管部門的預審意見。

　　業界認為，“主管部門的預審意見將成為開發商拿項目的命脈”。

　　其實早在2001年，國土資源部首次公布了《建設項目用地預審管理辦法》。2004年底，國土資源部以第27號令方式公布了修改后的新《建設項目用地預審管理辦法》強調：任何建設項目批準、核準必須經過預審環節；建立建設項目用地分級預審制度；明確規定，未經預審或者預審未通過的項目，不得批準農用地轉用、土地征收，不得辦理供地手續。而在此之前，開發商立項的基本審批程序是報發改委立項，然后再報規劃局審批建設方案，在這其中，國土資源局的作用是確認土地性質，評估土地出讓金，頒發《用地規劃許可證》。

　　文件的出臺體現了政府對土地規劃的新認識，對于開發商而言，多一個預審環節就增加了隨意改變土地規劃用途的難度。

　　不過在王德勇看來，精明的開發商在土地審批和建設上并不存在“違規”，問題的關鍵在于使用上。如果在后期使用上政府不嚴加管理，地產商的相對廉價圈來的地還會巧妙地運作其他地產項目，單就一個土地預審制度恐怕很難解決“土地變形”問題。

　　也許政府在進行土地規劃之時要考慮到市場需求，但政府部門又畢竟不是商人，他們更多的是要考慮公共利益。政府如何扮演好一個合理配置國有資源的角色，制訂一個“多贏”的政策，是一道政府否稱職的考題。