西安土地提前七年透支 改造城中村欲破困局

　　作者：黨鵬 來源：中國經營報

　　賈平凹小說《土門》中主人公們的農民身份馬上就要變換成為西安市的市民了。和土門一樣，西安187個“城中村”的農民有望在兩年內成為西安市民。

　　西安市正在準備進行一場轟轟烈烈的“城中村”改造運動，并吸引了眾多的房地產開

發商。

　　對于開發商和政府來說，西安的土地緊缺已經成為發展掣肘。據統計，西安的建設用地至少提前7年“透支”了3.5萬畝。

　　今年拆除20萬平方米舊村

　　西安雁塔路的李家村是一個服裝批發市場，這里每戶都蓋著三至五層的小樓房。一樓全部出租做服裝批發商的門面房，樓上自己住幾間，剩下的也全部出租給生意人，租金年收入最高可以達百萬元。但是，這種過了十幾年的“滋潤”生活即將被打破。

　　8月24日，西安市政府發布《加快城中村改造工作的意見》，計劃在兩年內對西安市三環路以內的187個“城中村”進行改造。這187個村莊在城市化進程中被城市包圍，失去或基本失去土地，從而形成了今天的局面。

　　記者在李家村服裝市場看到，這里道路狹窄，到處污水橫流，人員復雜。用西安市有關部門的評價就是“私搭亂建嚴重，基礎設施薄弱，臟亂現象嚴重，社會治安惡化”。

　　“城中村問題，目前已經嚴重制約著西安的建設和發展，給城市的安全和穩定帶來很大隱患，也拉大了村民和市民、農村和城市之間的差距。”陜西省委副書記、西安市委書記袁純清之前接受記者采訪時表示，“關于城中村改造我們要堅決干、必須干。”

　　“通過城中村的改造我們將實現四個轉變”，西安市城中村建設管理處處長陳君昌說，鑒于“城中村”存在的問題，通過改造將使“農民變居民、村莊變社區、集體土地變國有土地、農村集體經濟轉變為城市混合經濟或股份制經濟”，并將城市市政、公用、市容園林等城市綜合服務功能覆蓋城中村。

　　據介紹，今年西安市將完成全市187個“城中村”的現狀調查摸底工作，完成二環以內57個“城中村”近20萬平方米的拆遷改造和30萬平方米的城中村安置用房(新區)建設，并編制完成相關的管理辦法和細則。計劃在2006年底之前完成改造人均耕地0.3畝以下的“城中村”。

　　西安超標用地之困

　　土地正在成為西安地產中的“難言之隱”。今年以來，由土地衍生出的種種效應正在迅速發酵。政府因前兩年供地過猛而陷入幾乎無米下鍋的窘境，蜂擁而來的外來開發商則不斷飆高地價，開發商手中的大量閑置土地待價而沽，地價推動下的房價上漲令市民望樓興嘆。

　　據悉，從1997年到2003年，西安市新增建設用地17萬多畝。而按照陜西省政府的規劃，西安市1997年至2010年的建設用地為13.5萬畝，西安的建設用地至少提前7年“超支”3.5萬畝。

　　“當時制定這一項規劃時，國家還沒有提出西部大開發戰略。1999年中央開始實施西部大開發戰略，西安作為新歐亞大陸橋、中國隴海蘭新地帶最大的中心城市，由于其重要位置和在西部大開發中起著承東啟西連接南北的重要作用，西安整體發展速度之快令人始料未及。”陜西省國土資源廳有關人士解釋說。

　　西安土地市場也隨之硝煙四起。2003年底，進入西安市場已有一年的中海地產以2.38億元競得位于南城二環區域的近82畝土地，平均每畝297萬元的天價創下了新紀錄。由此，土地爭奪戰一發不可收拾，價格一路飆升，就連西安市政府在2002年洽談的50個投資項目因不能及時提供建設用地走了12個，失掉投資7億元左右。2003年洽談的55個項目，因不能及時提供建設用地已走了5個項目，失掉投資達4億元左右。

　　“西安幾乎沒有多少土地可供市場開發了”，剛剛送走一批外來房企的西安市國土資源局官員顯得很無奈，“未來土地供應的增量將根據西安最新一輪的整體發展規劃來確定，具體情況還不得而知。而現階段就可供量來看，實在不是很多。”

　　據統計，目前西安市可投入市場供應的土地僅1萬多畝，而且絕大部分位于較為偏遠的區域。與之形成鮮明對比的是，截至2004年12月31日，囤積在各類開發商手中的閑置土地已達6490畝。為了打擊土地囤積，西安市大規模清理了閑置土地，并在8月中旬召開“西安市政府儲備土地出讓推介會”，推出了五個地塊共3000多畝儲備土地沖擊市場，竟然引來了上百個土地投資商和開發商。

　　“一方面政府為盤活存量土地想盡一切辦法，大規模進行舊城改造；一方面部分開發商囤積市場化以前的土地，從中牟利。”一位民營房地產開發商表示，“土地上的巨額利潤，也是推動開發商不斷囤積、造成市場供不應求、價格迅速上升的原因。”據悉，有的土地數年前購買不過10多萬元一畝，2003年之前土地出讓價也不過15萬～40萬元／畝，但去年12月和記黃埔所拍得土地已經達到138萬／畝，年底西安土地拍賣的最后一槌也落在了135萬／畝。

　　房價不能承受之重

　　西安西房集團曾經做過一個試驗，將其一個地理位置不錯的項目銷售單價訂在3000元／平方米以上，銷售立刻冷清許多。而下降100元后，2900元／平方米的單價使得交易又活躍起來。西安人對高房價的抗拒心理由此可見一斑。

　　據統計，第二季度西安商品住宅雖然受到新政影響漲幅有所放緩，但成交價格為3170元／平方米，較上期增長達8.86%。一些地段較好的房子價格漲到了4000元以上。西安大唐芙蓉園旁邊的一些樓盤就達到了每平方米4200元，普通人根本不敢問津。難怪西安有媒體驚呼：“西安房價漲得快崩盤了”。

　　但大規模的“城中村”改造給剛剛被壓下頭的房價有了喘息的機會。

　　按照西安市出臺的《加快城中村改造工作的意見》，集體經濟好的城中村可以利用自己的村辦企業進行自我改造，村民不用再花錢就可以完成改造。但是大多數經濟實力弱的村莊還是要通過安置房或貨幣化安置村民。

　　“雖然具體的數字現在還很難統計，但是可以預見將催生大量的購房需求。”西安市城鄉建設委員會有關負責人表示，轉換身份的村民和原來在城中村租房的大量人群將帶動西安的房屋租賃業和房地產開發。在當前土地放量不足的情況下，短期內會有供小于求的信號出現，從而引發房價的新一輪上漲，這是政府應該提前預見的問題。

　　現在，第三輪土地總體利用規劃正在修編之中，外來資本也正在加緊步伐進入西安，一場