二線銀行松綁個(gè)人按揭貸款 地產(chǎn)商資金之急略解

　　作者：李樂 來源：中國經(jīng)營報(bào)

　　久旱逢甘霖。就在國有四大銀行緊縮按揭貸款對地產(chǎn)商資金鏈形成越來越大威脅的情況下，二線商業(yè)銀行“突施援手”，個(gè)人按揭貸款的“松綁”跡象令久受資金鏈困苦的地產(chǎn)商看到了一線光明。

　　“個(gè)人住房循環(huán)授信業(yè)務(wù)”、“放松新房發(fā)放按揭前的評估程序”是二線商業(yè)銀行為個(gè)人按揭松綁的基本渠道。隱藏在這些新渠道出臺背后的，是地產(chǎn)商、商業(yè)銀行和央行調(diào)控三方的暗自博弈，而利益自然是這場博弈的原始動(dòng)機(jī)。

　　按揭松綁

　　姜奕凡(化名)是北京一處高檔樓盤的項(xiàng)目經(jīng)理，直到8月底，他的心情才真正的輕松下來。因?yàn)樗�的�?xiàng)目終于與一家二線商業(yè)銀行談妥，由這家銀行為購房者提供按揭。而在此前，中國銀行嚴(yán)格的按揭審批程序已經(jīng)令姜奕凡感到了來自資金鏈的壓力。“工程費(fèi)用不能拖延，我們一天扔在工地上的資金就有將近百萬元，否則到了合同交房日期交不了房就可以退房，可是預(yù)售款早已經(jīng)打到工程款里面去了，哪來錢退回客戶的房款？資金鏈上的這個(gè)缺口如果不能堵上，后果很難設(shè)想。” 姜奕凡說。

　　這家二線銀行的介入之所以讓姜奕凡如此看中，原因只有一個(gè)，放款之前的評估程序取消。

　　姜奕凡告訴記者，按照前一陣的情況，銀行評估的價(jià)格肯定低于交易價(jià)，“總價(jià)80萬元的房子，銀行的評估結(jié)果可能只有70萬元，然后銀行以70萬元的基準(zhǔn)價(jià)發(fā)放一定成數(shù)的按揭。這實(shí)際上降低了按揭發(fā)放的總額，現(xiàn)在這個(gè)程序沒有了，80萬元就按80萬元的基準(zhǔn)放款。”

　　據(jù)悉，這家銀行的這一政策最早開始于陜西，已執(zhí)行了1個(gè)月有余，于8月底正式登陸北京。這家銀行主管

　　利益“原罪”

　　給個(gè)人按揭貸款“松綁”的，絕非只有姜奕凡所接觸的這家二線銀行。就在姜奕凡尋找更為“寬容”的按揭貸款發(fā)放者的過程中，另一家二線銀行招商銀行也與之進(jìn)行過接觸，“他們的渠道叫做‘個(gè)人住房循環(huán)綜合授信業(yè)務(wù)’。”他告訴記者。

　　所謂個(gè)人住房循環(huán)綜合授信業(yè)務(wù)是指客戶可以其所購住房抵押做最高額抵押，向該行申請一個(gè)循環(huán)授信額度。在不超過授信期限和可用額度范圍內(nèi)，借款人可向銀行多次申請具有明確合法消費(fèi)用途的個(gè)人貸款。不過，由于這個(gè)渠道操作起來相對復(fù)雜，所以最后招商銀行并沒有成為姜奕凡的合作伙伴。據(jù)姜透露，在談判開始之初，這家銀行曾明確提出，希望由自己獨(dú)家代理該樓盤的按揭業(yè)務(wù)。

　　一邊是國有商業(yè)銀行的全面收縮，一邊是二線銀行的積極爭取，在這背后，各自的利益點(diǎn)何在？

　　建行一位管理人員私下告訴記者，其實(shí)按揭貸款的利潤并不與規(guī)模完全成正比。“這符合邊際效益遞減規(guī)律，當(dāng)市場份額占有到一定程度的時(shí)候，隨著份額的增長，利潤不僅不再增長，反而會出現(xiàn)下降的趨勢。所以現(xiàn)在四大行在這一領(lǐng)域擴(kuò)張的訴求已經(jīng)不再那么強(qiáng)烈了。”他說。“況且，房地產(chǎn)相關(guān)科目貸款都上了央行限貸的名單，今后很長時(shí)間里，規(guī)模上收縮的精神不會因?yàn)楦偁幍囊蛩囟�有所改變。”這位人士說。

　　雖然國有四大銀行都在收縮這項(xiàng)業(yè)務(wù)，但市場上實(shí)際的需求并未消失，也因此吸引了眾多的二線商業(yè)銀行。 “個(gè)人購房按揭貸款是其中最重要的一部分，爭取更多的市場份額是必須的。”浦東發(fā)展銀行的一個(gè)地方分行的行長告訴記者。

　　博弈央行

　　在與這家二線商業(yè)銀行談判的進(jìn)行過程中，身為項(xiàng)目經(jīng)理的姜奕凡始終有一個(gè)擔(dān)心，二線銀行按揭貸款的松綁究竟能持續(xù)多久？“畢竟從央行的精神來看，在房地產(chǎn)科目貸款這一塊，還是要收緊的，而這家銀行的做法與央行的精神似乎并不一致。”他說。

　　甚至在相當(dāng)長的一段時(shí)間中，姜奕凡甚至懷疑這里面存在有“違規(guī)”的成分。但是，當(dāng)記者就此問題向這家銀行有關(guān)人士求證時(shí)，得到的答復(fù)是，“我們完全是在規(guī)定的范圍內(nèi)操作，并不存在違規(guī)行為。”這位人士告訴記者，對于

　　在沒有違規(guī)的情況下，二線銀行擴(kuò)張自己在住房按揭領(lǐng)域的市場份額，地產(chǎn)商緊繃的資金鏈因此得到緩解，從而實(shí)現(xiàn)“雙贏”。如此一來，在與央行博弈的行列中，除了原有的地產(chǎn)商，又加進(jìn)了二線商業(yè)銀行。

　　事實(shí)上，這并不是商業(yè)銀行第一次加入博弈央行的隊(duì)伍。2003年，央行曾出臺121號文件，專門針對按揭發(fā)放做出了“高層主體工程完工2／3，普通住宅封頂發(fā)放按揭”等一系列的嚴(yán)格規(guī)定，但最終卻都無疾而終。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如果不是商業(yè)銀行的“下有對策”，這一政策也不會如此大打折扣。