大鱷火拼全國(guó)第二高樓 非商業(yè)因素成勝負(fù)關(guān)鍵

　　作者：譚洪安 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

　　9月15日，規(guī)劃建筑高度432米、號(hào)稱全國(guó)第二高樓的廣州珠江新城西塔項(xiàng)目投資商公開(kāi)招標(biāo)結(jié)果將揭曉。

　　此前半個(gè)月，來(lái)自香港新鴻基、新世界及廣州本土的越秀城建、富力、恒大以及上海

長(zhǎng)峰等6家投資商在截止日期前報(bào)名投標(biāo)，正式參加最后的角逐。

　　盡管預(yù)算投資不下人民幣60億元、施工周期長(zhǎng)達(dá)4年的西塔花落誰(shuí)家仍是未知之?dāng)?shù)，但種種跡象表明，某些微妙的非商業(yè)因素，將決定誰(shuí)會(huì)最終勝出。

　　廣州新地標(biāo) 拒絕“爛尾樓”

　　9月7日，廣州當(dāng)?shù)孛襟w引人矚目地刊出頭版頭條報(bào)道：西塔絕不做“第一爛尾樓”。報(bào)道援引主持此次西塔招標(biāo)工作的廣州市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人的話稱，政府將對(duì)整個(gè)工程實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)管，并制定應(yīng)付“工期延誤”的預(yù)案。如因投資商自身問(wèn)題延誤工期，政府會(huì)按企業(yè)承諾及時(shí)處置，啟動(dòng)預(yù)案，確保工程不出現(xiàn)“爛尾”。

　　根據(jù)廣州市政府的規(guī)劃要求，作為未來(lái)廣州新地標(biāo)的西塔，預(yù)定今年底開(kāi)工建設(shè)，2009年投入使用。而2010年亞運(yùn)會(huì)將在廣州舉行，可以想象一旦西塔屆時(shí)未能如期完工，廣州苦心營(yíng)造的國(guó)際都市形象，會(huì)打多大的折扣。

　　“說(shuō)實(shí)話，純粹從商業(yè)角度看，我們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目能否成功持保留態(tài)度，像這樣規(guī)模的超高層建筑開(kāi)發(fā)成本極高，沉淀資金量巨大，投資回收期很長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商的投資收益并不十分劃算”。廣州某港資地產(chǎn)代理公司寫字樓部主管對(duì)記者表示，“當(dāng)然，假如政府出于多方面考慮大力扶持，甚至不惜作出重大讓步，又是另一回事了。”

　　也許正因?yàn)闃I(yè)界有這樣或那樣的擔(dān)心，政府才覺(jué)得有必要在開(kāi)標(biāo)前夕主動(dòng)出面，信誓旦旦地力挺西塔。

　　更重要的是，該項(xiàng)目投資額巨大、工期緊迫且不容有失，對(duì)投資商的資金實(shí)力、管理能力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)無(wú)疑都是嚴(yán)峻考驗(yàn)。因此，誰(shuí)能擔(dān)當(dāng)重任，政府方面肯定頗費(fèi)思量。

　　是六強(qiáng)混戰(zhàn) 還是越秀城建單挑新鴻基？

　　在西塔的招標(biāo)文件中，對(duì)參與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)設(shè)定了嚴(yán)格的門檻，其中包括“必須具有海內(nèi)外發(fā)行

　　不過(guò)，細(xì)心分析，6條大鱷報(bào)名參與西塔投標(biāo)，或許各有自己的盤算和底牌。

　　日前，在富力地產(chǎn)今年7月赴港上市后第一份中期業(yè)績(jī)報(bào)告的發(fā)布會(huì)上，公司董事長(zhǎng)李思廉主動(dòng)對(duì)香港媒體吹風(fēng)，稱“公司對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)投資一直持積極進(jìn)取姿態(tài)”，并特別強(qiáng)調(diào)“近期已參與廣州西塔投標(biāo)”一事。

　　但外界普遍認(rèn)為，富力此舉制造題材、討好股東之意明顯。因?yàn)樵摷瘓F(tuán)正積極開(kāi)發(fā)京、津、穗等各大城市數(shù)十個(gè)大型項(xiàng)目，戰(zhàn)線甚長(zhǎng)，光是西塔所在的珠江新城就有多個(gè)高級(jí)寫字樓、酒店工程在手，很難有余力和決心問(wèn)鼎西塔。而且以住宅開(kāi)發(fā)見(jiàn)長(zhǎng)的富力，轉(zhuǎn)攻商用物業(yè)不過(guò)最近兩三年的事，要獨(dú)力承建西塔這棟巨無(wú)霸，恐怕尚欠火候。

　　至于廣州恒大地產(chǎn)，迄今為止還沒(méi)有開(kāi)發(fā)過(guò)一棟上檔次的寫字樓。而上海長(zhǎng)峰則是一家甚為低調(diào)的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商。雖然在滬上也擁有數(shù)個(gè)大MALL，實(shí)力不俗，但要建西塔，似乎還沒(méi)有足夠的說(shuō)服力。

　　香港新世界多年來(lái)在國(guó)內(nèi)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及大型基建項(xiàng)目建設(shè)，綜合實(shí)力之強(qiáng)自然不在話下，但該集團(tuán)最近兩三年整體表現(xiàn)波動(dòng)甚大——2003年6月新世界發(fā)展(0017.HK)更一度被剔除出香港恒生指數(shù)成分股行列，直至今年5月才恢復(fù)藍(lán)籌股地位。

　　余下的香港新鴻基及廣州最大商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商越秀城建，看來(lái)是此次投標(biāo)的最有力競(jìng)爭(zhēng)者。而記者從多個(gè)渠道得到的信息也暗示，最后贏家極有可能在兩者之間產(chǎn)生。

　　政府微妙心態(tài)左右爭(zhēng)奪結(jié)局

　　“據(jù)我所知，在數(shù)家對(duì)西塔投資有興趣的著名港資財(cái)團(tuán)中，新鴻基的熱情最高，也做了大量的前期工作。”一位參與過(guò)廣州市政府西塔項(xiàng)目籌備方案咨詢的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者透露說(shuō)。

　　這位不愿具名的人士分析說(shuō)，作為香港最大的地產(chǎn)商，新鴻基近年來(lái)在廣州及國(guó)內(nèi)市場(chǎng)投資波瀾不驚，與李嘉誠(chéng)“長(zhǎng)和系”的大刀闊斧及新世界中國(guó)的持續(xù)推進(jìn)相比，可謂大為遜色。而廣州西塔這樣國(guó)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的城市地標(biāo)項(xiàng)目，正好為他們迅速拓展內(nèi)地市場(chǎng)開(kāi)路。

　　據(jù)記者了解，最初廣州市政府從資金實(shí)力及開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)方面考慮，確實(shí)也有意讓財(cái)雄勢(shì)大的港資入主西塔。去年8月底，廣州市市長(zhǎng)張廣寧率團(tuán)赴港招商，曾遍請(qǐng)香港各大財(cái)團(tuán)老板與會(huì)，包括西塔在內(nèi)的珠江新城城建項(xiàng)目就是推銷重點(diǎn)之一。

　　但據(jù)知情人士稱，在后來(lái)的討論咨詢過(guò)程中，廣州市建委及其下屬的西塔建設(shè)指揮部官員相繼提出，鑒于該項(xiàng)目的特殊情況，還是由本土國(guó)企集團(tuán)投資承建比較穩(wěn)妥，政府的監(jiān)管控制也容易到位。

　　有分析認(rèn)為，港資財(cái)團(tuán)的重大投資決策以商業(yè)利益為準(zhǔn)則，一舉一動(dòng)都要對(duì)公司投資者交待。如今他們看好國(guó)內(nèi)市場(chǎng)投資回報(bào)而參與西塔投標(biāo)，萬(wàn)一在建設(shè)期間國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生意料之外的變化，不能完全排除其采取停工甚至撤資的舉動(dòng)，而所造成的局面是政府不能承受和容忍的。上世紀(jì)90年代中期前后港資在廣州的大規(guī)模房地產(chǎn)投資相繼失利，留下不少“爛尾樓”、“爛尾地”，其中就包括所謂“全國(guó)第一爛尾樓”中誠(chéng)廣場(chǎng)，難怪政府官員們心有余悸。

　　由此看來(lái)，在上一輪港資大舉撤退行動(dòng)中有“前科”的新鴻基(當(dāng)年該集團(tuán)曾在廣州開(kāi)發(fā)市區(qū)

　　反觀廣州市屬國(guó)企越秀城建，可謂根正苗紅，奪標(biāo)呼聲自然高唱入云。近期越秀城建高層不僅公開(kāi)表態(tài)有信心拿下西塔，在其對(duì)媒體公布的總投資達(dá)210億元的新發(fā)展計(jì)劃中，“珠江新城新項(xiàng)目”赫然在列，明眼人一看便知所指為誰(shuí)。

　　記者觀察　贏家的風(fēng)險(xiǎn)

　　根據(jù)業(yè)界人士估算，總投資60億元的西塔，至少需要投資商有20～30億元的資金儲(chǔ)備支持。一旦開(kāi)工，每天的現(xiàn)金投入不會(huì)少于100萬(wàn)元，而且是四年工期內(nèi)持續(xù)投入、只進(jìn)不出。這也是一般人擔(dān)心資本實(shí)力不足的本土企業(yè)難以承當(dāng)?shù)闹饕�理由�?/p>

　　值得注意的是，前段時(shí)間有報(bào)道稱，越秀城建正計(jì)劃將旗下廣州黃金地段超過(guò)60萬(wàn)平方米的商廈的一部分，包裝成房地產(chǎn)投資信托基金(即REITs)在境外上市，預(yù)計(jì)融資20億港元。該集團(tuán)隨即在港交所上市公告中證實(shí)確有此意。此外，最近該集團(tuán)一改以物業(yè)收租為主的經(jīng)營(yíng)策略，公開(kāi)發(fā)售廣州數(shù)個(gè)大型商用物業(yè)項(xiàng)目，回籠資金的迫切心情可見(jiàn)一斑。

　　“越秀城建大舉籌集資金之舉，顯然就是為需要大量資金周轉(zhuǎn)的西塔項(xiàng)目作準(zhǔn)備，但是集團(tuán)內(nèi)部其實(shí)也為項(xiàng)目給企業(yè)帶來(lái)的巨大壓力和風(fēng)險(xiǎn)捏一把汗。”一位接近城建高層的人士私下對(duì)記者表示。

　　針對(duì)前述當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道中，廣州市建委負(fù)責(zé)人所強(qiáng)調(diào)的“開(kāi)工前將明確銀行、企業(yè)關(guān)系，落實(shí)融資方案，約定支付程序”等說(shuō)法，這位人士分析認(rèn)為，估計(jì)政府會(huì)發(fā)揮影響，承諾協(xié)調(diào)銀行融資安排，解除投資商的后顧之憂。此種表態(tài)，實(shí)際上也正好說(shuō)明政府更傾向于由越秀城建這樣的本土國(guó)企接這個(gè)“燙手的山芋”。

　　“對(duì)市政府來(lái)說(shuō)，最重要的是2009年西塔能夠成為廣州新的標(biāo)志和驕傲，誰(shuí)最不會(huì)拖政府的后腿，誰(shuí)就最可能成為這次投標(biāo)的贏家。至于贏家需要付出什么代價(jià)，怎么處置它的戰(zhàn)利品，那是下一步再考慮的事情了。”這位人士意味深長(zhǎng)地說(shuō)。