北京經濟適用房暫停銷售 未來可能只賣給拆遷戶

　　本報記者 鄭鳴鳴

　　北京報道

　　幾個顫顫微微的老頭老太太，緊趕著問“這房還賣嗎？”，旁邊幾個售樓小姐愛理不理的。這是北京世紀風景樓盤第四期售樓處的一幕場景。

　　這些老人不知道，經濟適用房——世紀風景的最后一期，已經悄悄地全部賣給了拆遷戶。

　　同樣，北京翠城、瑞海新城、天通苑、百子灣1號等經濟適用房售樓處，除保安和個別人外，顯得異常冷清。據記者調查，這些項目的開發商近期都稱，不再對外銷售經濟適用房，新建的經濟適用房，全部按市政府的統一安排專賣給特定的拆遷對象。

　　9月6日，北京市建委下屬的城市開發辦人士對記者證實了上述消息。

　　這位人士表示，北京正在醞釀全新的經濟適用房政策，現有的經濟適用房對外銷售目前已暫時叫停。未來經濟適用房將主要滿足國家重點工程搬遷、奧運建設搬遷、城區危舊房改造和文化保護區搬遷范圍內的居民，由市政府統一分片、分區銷售。

　　有專家表示，考慮到計劃中的經濟適用房，連拆遷戶的需求都滿足不了，因此非拆遷戶未來買經濟適用房的可能性微乎其微。

　　經濟適用住房，按照定位是適合于中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質的商品房。其最初始于1998年，但經濟適用房購買資格由于審查難度大，中低收入家庭反而無力購買，這項制度一直飽受詬病。這一次，北京被推到了風口浪尖上。

　　暫時叫停？

　　記者了解到，目前北京供應的經濟適用房與原先的計劃比，實際供應量大為減少。同時，在此前已有直覺的一些開發商，早已不再停止銷售經濟適用房，或者改變經濟適用房的性質。

　　據悉，北京的經濟適用房暫叫停售早有端倪。

　　北京價格最便宜的經濟適用房瑞海新城，第二期不知何因沒有了經濟適用房的性質，而是改為商品房——布洛城。這個價格每平方米原先只有2280元的經濟適用房項目，銷售人員表示未來不再有了。目前布洛城的是價格為3600元每平方米。

　　翠城、

　　經濟適用房越來越少的主要原因是：拆遷成本和建筑成本上升。

　　住總房地產總經理倪海平稱，由于最近地價上漲，導致征地拆遷費用和對農民的拆遷補償費用上漲，加上高壓線遷移成本巨大，鋼材等原材料費用上調，開發商開發經濟適用房面臨較大困境，維持成本都很艱難。

　　同時，原先計劃的經濟適用房，實際遠未操作。8月26日，北京市國土資源局新聞發言人張維表示，“2005年北京市在土地供應計劃”中為經濟適用房安排了200公頃用地指標，迄今，各區縣上報的用地面積僅為80多公頃，只達到了原計劃1／3。

　　對此，北京市房協住宅學術委員會委員蔡金水指出，經濟適用房的制度設計一開始就有問題，無法操作。“70%的人，爭10%的房子，當然會出問題。”

　　據悉，按照建設部規定的經濟適用房的購買標準(家庭年收入在6萬以下)，北京至少有70%的家庭購買經濟適用房的標準。但是實際供應的經濟適用房，卻一直不到整個住宅供應的10%。

　　引發爭議

　　北京暫對外停售經濟適用房，和經濟適用房從一開始就存在操作難度大，銷售不公引起爭議有關。

　　建設部政策研究中心副主任王玨林表示，北京經濟適用房原先是全國供應量最大的，這些年由于管理不嚴格，收入不透明，導致政府、社會、各方人士都對經濟適用房安排不滿意。但是如果今后主要面向拆遷戶銷售，或者減少建設，與中央要求又不一致。“經濟適用房存在管理不嚴格的問題，可以加強監管，但是不能減少供應，應從全局考慮，不能僅僅考慮拆遷問題。” 王玨林說。

　　但中國社科院財貿研究所住宅研究室主任王誠慶卻認為北京有難處。

　　他認為，經濟適用房定位較差，監管管理難度加大，北京將其主要面向拆遷戶，雖然有不合理之處，但也有其現實意義。

　　事實上，北京的經濟適用房本身也無法滿足拆遷戶。

　　按照北京市城市新規劃，到2020年，將只有10%的北京人住在舊城，所以，僅二環路以內的舊城區就將外遷55萬人。以中國城鎮居民人均住房建筑面積目前約為24平方米計算，這意味著北京僅解決二環內的拆遷戶，就需要1300萬平方米左右住房。而北京到2008年，計劃才有800萬立方米的經濟適用房。

　　而據統計，今年上半年，北京經濟適用房開發投資完成18億元，與去年同期猛降33%。投資額占整個住宅投資比例只有7%。

　　北京建委的一些人士認為，經濟適用房供應減少的原因是土地吃緊。但不少專家否認了這個說話。國家發改委宏觀經濟研究院的一位專家表示，北京經濟適用房下降的主要原因主要是政府主導的，土地供應不是問題。

　　中國城市規劃設計研究院高級城市規劃師張文奇表示，目前像北京一些城市的近期規劃(如十一五)都預留了部分土地做開發用，但長期(如20年)尚未開始。經濟適用房等地屬于協議轉讓具有一定的公益型，它不可能完全市場化，只要政府下力去解決，從土地上是完全有保障的。

　　復制上海模式

　　據悉，考慮到北京經濟適用房主要面向拆遷戶的情況，北京未來的經濟適用房供應可能要走上海此前的路子。不過，這可能要進一步拉高房價。

　　上海房地產業研究中心學術部副主任陳則明博士指出，如果北京的經濟適用房以拆遷戶為主要對象，這與上海過去采取的方式類似。上海過去對于拆遷戶給以配套商品住宅房，不蓋中低價普通住房。此舉嚴重拉高了房價。

　　但他認為，上海的做法已經有了改變。上海現在大力建設中低價普通商品住房和配套商品住宅房，實施兩個1000萬工程�熞磺�萬平米配套商品房�熞磺�萬平米經濟適用房�牭模�目的是穩定房價，保證普通低收入住房需求。今年中低價普通商品住房新開工已有500萬平方米。上海房價整體已經開始下降。

　　不過，目前看來，北京并無對于非拆遷戶以外的人供應住房，這可能導致房價進一步上漲過快。

　　蔡金水指出，很多土地并沒有蓋普通百姓買得起的經濟適用房，而開發商愿意蓋的房子，普通百姓買不起。此必將帶來北京房價迅猛上漲。

　　按照全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生的估算，每當經濟適用房供給下滑5%，就會拉動房價上升3%-4%。

　　北京住房價格因為經濟適用房供應減少，房價漲勢很猛。1-7月，北京全市商品期房買賣平均價格分別為7308元／平方米，漲幅為21.9%，高于前7個月全國商品房平均銷售價格同比上漲9.7%的水平。

　　按照計劃，北京今年保證竣工經濟適用住房用地只有200公頃，只占今年商品住宅安排用地(1950公頃)的10%，占全年度土地供應計劃總量(6500公頃)的比例更低，只有3.07%。

　　北京開發辦人員表示，北京新的經濟適用房政策正在做調整，但是何時出臺新的內容，新的內容涵蓋面調整多大，還未定。有消息說，北京市領導正在聽取專家和各方對于經濟適用房等的意見。

　　中國社會科學院經濟研究所專家汪利娜指出，新的經濟適用房政策出臺最好不要倉促，只有做好調研普查后才能做到“對市場的干預有的放矢”。

　　據悉，我國除1985年對全國住房進行過一次系統普查外，此后就再也沒做過。在國外，這種普查少則三年一次、多則一年一次，普查的內容包括各城市戶籍人口、流動人口、新建房的價格及指數等事無巨細。