產(chǎn)權(quán)式酒店大有作為

http://whmsebhyy.com 2005年09月06日 06:40 深圳商報(bào)

　　——深圳地產(chǎn)新政下的投資方向研討會(huì)隆重舉行

　　引言

　　上半年，針對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱的狀況，國(guó)家出臺(tái)一系列新政。此后，地產(chǎn)界、置業(yè)者和投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)抱持謹(jǐn)慎態(tài)度，而此時(shí)深圳寶安、龍崗兩區(qū)地產(chǎn)卻穩(wěn)中有升，均價(jià)創(chuàng)出6000元／平方米的新高，人們對(duì)投資置業(yè)熱情不減，信心堅(jiān)定。9月4日下午，在龍崗即將開(kāi)業(yè)的五星級(jí)商務(wù)酒店——麗灣酒店，由深圳長(zhǎng)銀實(shí)業(yè)有限公司主辦、深圳商報(bào)社和深圳德思勤置業(yè)有限公司協(xié)辦的“深圳地產(chǎn)新政下投資方向研討會(huì)”召開(kāi)，參加本次研討會(huì)的有經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、戰(zhàn)略投資家、銀行家、新聞界經(jīng)濟(jì)資深高級(jí)記者及營(yíng)銷(xiāo)界知名人士濟(jì)濟(jì)一堂，就房地產(chǎn)和“產(chǎn)權(quán)”投資的發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)前景、法律保障、企業(yè)實(shí)力及其管理和信譽(yù)、國(guó)內(nèi)外此類(lèi)投資的比較分析等進(jìn)行了深入探討。研討會(huì)極具科學(xué)性、前瞻性和實(shí)用性，為投資置業(yè)指明了方向。研討會(huì)規(guī)格之高為龍崗地產(chǎn)界前所未有。每位專(zhuān)家均發(fā)表了獨(dú)到觀點(diǎn)，并對(duì)龍崗未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和投資前景充滿信心。（敖貴新丁家國(guó)）

　　方沅：自去年以來(lái)，國(guó)外的基金和財(cái)團(tuán)紛紛在中國(guó)各大城市收購(gòu)一些經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)，比如商場(chǎng)、酒店、

寫(xiě)字樓，進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。酒店是他們重點(diǎn)關(guān)注的一個(gè)方向。龍崗是深圳最大的一個(gè)區(qū)，GDP接近600億，企業(yè)超過(guò)7000家，經(jīng)濟(jì)繁榮、消費(fèi)旺盛，卻沒(méi)有一家五星級(jí)酒店，導(dǎo)致龍崗酒店消費(fèi)紛紛外流到深圳關(guān)內(nèi)、東莞、惠州等地。基于這種狀況，深圳長(zhǎng)銀實(shí)業(yè)有限公司斥資2億多打造麗灣酒店。麗灣酒店是龍崗首家按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配套的商務(wù)休閑酒店，擁有308間客房，擁有龍崗目前規(guī)模最大最豪華的夜總會(huì)、桑拿中心。酒店委托給香港麗嘉國(guó)際酒店集團(tuán)管理。魏達(dá)志：今天就產(chǎn)權(quán)式酒店風(fēng)險(xiǎn)我談幾點(diǎn)想法，它需要關(guān)注五個(gè)方面的問(wèn)題。第一，產(chǎn)權(quán)式酒店的制度安排是個(gè)重要的前提條件。第二，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的形成要以產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的多元化作為一個(gè)前提條件。產(chǎn)權(quán)的擁有者和所有者結(jié)構(gòu)多元化才能形成一個(gè)多元化的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，有了多元化產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)之后才會(huì)形成交易、競(jìng)爭(zhēng)。第三，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的形成必須要以產(chǎn)權(quán)本身的明晰化作為一個(gè)亮點(diǎn)。第四，產(chǎn)權(quán)要能夠轉(zhuǎn)移必須要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)交易的市場(chǎng)化。產(chǎn)權(quán)交易的市場(chǎng)化要遵循等價(jià)交換原則。第五，產(chǎn)權(quán)利益一定要體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)一種優(yōu)化的組合。產(chǎn)權(quán)的組合應(yīng)該打破各種區(qū)域條塊、市場(chǎng)的局限。這是產(chǎn)權(quán)式酒店非常重要的五個(gè)前提。要考慮產(chǎn)權(quán)式酒店有沒(méi)有潛在的投資者和潛在的消費(fèi)者。深圳成長(zhǎng)了大批中小企業(yè)家業(yè)主和中產(chǎn)階級(jí)，包括明星、律師、教授、醫(yī)生。這個(gè)群體的崛起就導(dǎo)致了我們這個(gè)酒店存在潛在的投資者。要考慮的是產(chǎn)權(quán)式酒店的投資和區(qū)位優(yōu)勢(shì)怎樣？龍崗將成為深圳將來(lái)一個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚基地、外商投資集中基地。產(chǎn)權(quán)式酒店管理模式不同于一般的酒店管理模式，他是普通酒店管理模式和資本運(yùn)作的酒店管理模式疊加的一種新模式。開(kāi)發(fā)商的利益、產(chǎn)權(quán)式酒店個(gè)人投資者的利益、酒店管理公司的利益都必須協(xié)調(diào)好。產(chǎn)權(quán)式酒店必須重視配套環(huán)境，特別是法律環(huán)境。張瑜利：龍崗商業(yè)氛圍日漸濃厚，企業(yè)實(shí)力日漸增強(qiáng)。消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)。因本地區(qū)缺少這樣的氛圍和環(huán)境，據(jù)統(tǒng)計(jì)流失金額去年達(dá)到30億。酒店業(yè)未來(lái)發(fā)展前景非常大，消費(fèi)能力非常高。另外，龍崗進(jìn)入一個(gè)高速增長(zhǎng)階段，上半年固定資產(chǎn)比重占到23％，加上奧體中心、高交會(huì)的落戶。另外龍崗高新企業(yè)已經(jīng)發(fā)展非常成熟了。龍崗目前有三星級(jí)酒店5家，四星級(jí)酒店4家，這些酒店經(jīng)營(yíng)狀況非常好，平均入住率都在60％以上。據(jù)測(cè)算，一個(gè)酒店業(yè)盈利保本在55％的開(kāi)房率，如果達(dá)到55％以上，這個(gè)酒店運(yùn)作非常好。龍崗都是在60％以上。所以深圳長(zhǎng)銀實(shí)業(yè)有限公司在麗灣酒店做了有益的嘗試，這樣的五星級(jí)酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店無(wú)疑將是未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的方向。

　　查爾斯·伍：主要講三點(diǎn)：第一，國(guó)外產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展方式。第二，中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店和國(guó)外的區(qū)別。第三，中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店出路前景在哪里。

　　國(guó)外分時(shí)度假主要是滿足人們生活方式的需要。但是中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店是一種

房地產(chǎn)金融投資，是一種房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資渠道，性質(zhì)不一樣。發(fā)展商把每個(gè)客房分成幾個(gè)小的單位，每個(gè)單位分給投資者，獲取一定經(jīng)營(yíng)回報(bào)。我覺(jué)得中國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店必須要有正確的定位，不光是近期的，應(yīng)該有比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的定位。必須要改變以開(kāi)發(fā)商為主體的思路，與旅游、休閑、度假結(jié)合起來(lái)，以誠(chéng)信、提高服務(wù)質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)服務(wù)為前提，才能徹底改變高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的局面。產(chǎn)權(quán)式酒店本身就是一個(gè)商業(yè)模式。

　　張慶祝：據(jù)我觀察，龍崗區(qū)已經(jīng)迎來(lái)了第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較好的世紀(jì)，產(chǎn)權(quán)式酒店的出現(xiàn)也順應(yīng)了第三產(chǎn)業(yè)的潮流。龍崗城市化的進(jìn)程將會(huì)極大促進(jìn)龍崗第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，去年底龍崗區(qū)已經(jīng)完成了農(nóng)村城市化的轉(zhuǎn)變。新規(guī)劃的高交會(huì)館、奧林匹克中心以及地鐵未來(lái)的開(kāi)通，都將大大拉近龍崗中心城和羅湖中心區(qū)的距離。

　　龍崗區(qū)未來(lái)十年時(shí)間完全有條件建設(shè)成為廣東重要旅游、會(huì)議、娛樂(lè)休閑目的地。產(chǎn)權(quán)式酒店可以成為龍崗區(qū)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)很好方式，可以更廣泛集中社會(huì)資源，加快龍崗酒店業(yè)的發(fā)展。鄒藍(lán)：中國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，商業(yè)性地產(chǎn)前途肯定會(huì)越來(lái)越大。產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店明顯是為龍崗發(fā)展提供商業(yè)配套的。從產(chǎn)權(quán)式酒店到商務(wù)酒店，這里有一個(gè)融資、資本運(yùn)作的問(wèn)題。產(chǎn)權(quán)式酒店普遍模式就是你給業(yè)主一周或者兩周免費(fèi)使用期限，把盈利比較高的旺季留給其他商務(wù)客人，這樣回報(bào)比較高。因此，我個(gè)人感覺(jué)到產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)上通過(guò)連鎖經(jīng)營(yíng)可以把風(fēng)險(xiǎn)降低。

　　中國(guó)的投資還是比較狹窄，產(chǎn)權(quán)式酒店給大家提供了一個(gè)新的選擇。王從寶：銀行提供的投資渠道不外乎三種：第一，存款。第二，所謂的一些

理財(cái)品種。第三，房地產(chǎn)投資。我們感覺(jué)客戶在下半年投資欲望更加高漲，在調(diào)控的情況下，業(yè)主的期望值會(huì)相對(duì)低一點(diǎn)，這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)投資者眼光的時(shí)候了。所以不管新政、舊政，房地產(chǎn)始終是一個(gè)非常好的投資品種。當(dāng)然從監(jiān)管部門(mén)來(lái)說(shuō)，希望投資氣氛少一點(diǎn)，自用氣氛濃一點(diǎn)。投資性物業(yè)一定要慎重，我們認(rèn)為收入的30％可以拿來(lái)做房地產(chǎn)投資。在這種情況下你可以選擇品種，比如商鋪、優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓、創(chuàng)新的品種如產(chǎn)權(quán)式酒店。

　　袁承詠：地產(chǎn)既是人們生活的必須品，也是投資品、奢侈品。而這個(gè)必須品的性質(zhì)說(shuō)到底是要政府承擔(dān)這個(gè)責(zé)任，社會(huì)大分配當(dāng)中，第一次分配講究效率，第二次分配講究公平。從另外一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，可能新政會(huì)對(duì)地產(chǎn)商有一些影響，但是我覺(jué)得這個(gè)影響是正面的。他把多余水分?jǐn)D出去了。深圳一直是投資比較強(qiáng)烈、旺盛的城市，大家手里有一點(diǎn)閑錢(qián)，但是經(jīng)常找不到門(mén)路投資，這就是深圳中小投資者面臨的難題。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店作為一個(gè)投資項(xiàng)目，我總結(jié)了一下，有三“成”把握就可以投資。第一，成長(zhǎng)性是在買(mǎi)一個(gè)未來(lái)。現(xiàn)在地產(chǎn)正處于旺盛時(shí)期，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力決定了地產(chǎn)發(fā)展最終的定位。第二是成熟性。城市化改變了龍崗的形態(tài)，帶來(lái)更多商機(jī)，讓人們生活層次、生產(chǎn)層次向更高邁進(jìn)。需求永遠(yuǎn)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，城市化讓這種產(chǎn)權(quán)式酒店方式既有他的消費(fèi)者，又有他的投資者。龍崗資源豐富，有商業(yè)、旅游、文化資源等，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了土壤。成熟性另一個(gè)重要表現(xiàn)是麗灣酒店本身的品質(zhì)，包括硬件、服務(wù)比較完善。第三是誠(chéng)信性。這種產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)內(nèi)發(fā)展的歷史有10多年，曾產(chǎn)生過(guò)糾紛。所以對(duì)發(fā)展商而言，首先是誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的記錄要良好，這是投資者投資這個(gè)物業(yè)很重要的依據(jù)。（以上為嘉賓發(fā)言摘要）

　　承邀嘉賓

　　（人名無(wú)先后順序）：

　　深圳市委政策研究室副處長(zhǎng)、深圳市農(nóng)村城市化領(lǐng)導(dǎo)小組駐龍崗區(qū)特派員：張慶祝

　　深圳長(zhǎng)銀實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理：方沅

　　原聯(lián)合國(guó)工作人員、深圳商報(bào)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究員：鄒藍(lán)

　　永亨銀行行長(zhǎng)：王從寶

　　鼎凱國(guó)際總裁著名美籍華人、投資專(zhuān)家、企業(yè)國(guó)際化咨詢顧問(wèn)：查爾斯·伍

　　德思勤置業(yè)副總經(jīng)理：張瑜利

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、享有國(guó)務(wù)院特殊津貼專(zhuān)家：魏達(dá)志

　　深圳商報(bào)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)部副總經(jīng)理、主任記者：袁承詠

　　作者:

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