“房荒”真的來了嗎？錯！

　　近日，“房荒”一詞像幽靈一樣，在這個初秋時候，迅速沖擊著置業者脆弱的心理。純海岸、友鄰國際公寓等中小戶型樓盤遭到瘋搶，飛揚時代當天售空，就連以往在福田中心區空置已久的部分單位，現在也是搶手貨。這一熱銷盛景正帶給這個城市空前的壓力。

　　商品房的特殊性就在于，它關乎民生。擁有住房是人類最基本的生存權利之一，衣食住行，缺一不可。深圳房荒真的來臨了嗎？未來深圳真的沒房可賣？

　　土地是房子之母。在業界一片“房荒”聲中，理性分析目前土地狀況，就不會有如此恐慌的地步。

　　未來35年所需土地有著落

　　根據深圳市國房局一份報告顯示，按現有開發速度，深圳現存建設用地可供10年開發。為了實現可持續開發，保持市場穩定，2003年10月，政府出臺了一系列政策，寶安、龍崗兩區27萬農民將于2004年底之前全部轉為城市戶口，關外集體用地將全部轉為國有土地，轉地工作2005年12月31日前全部完成。關外將有265平方公里的可建設用地轉為政府控制。這樣一來，深圳可供開發的土地將由原來剩下的173.9平方公里增加到439平方公里，這相當于深圳建市25年來建成區面積（513平方公里）的85.6％。考慮到現在深圳土地管理更加完善，相信未來35年深圳發展所需的土地已經在關外找到著落。轉地結束以后，關內與關外的土地儲備量比值將由1：9下降到1：20,關外成為絕對的土地供應主力。而且從近期寶安、龍崗推出的新盤來看，樓盤規劃、地段交通、

　　改造城中村供房地產20年開發

　　因為未來若干年內深圳土地供應將持續吃緊，因此改造后的城中村理應成為

　　同時政府對改造實行優惠政策：特區內城中村改造項目建筑容積率在2.5及以下部分免收地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照現行地價標準的20％收取地價。這對諸多垂涎深圳市場卻又無地可用的發展商來說，無疑又是極大的誘惑。據深圳市國土資源局房地產研究所所長王鋒博士的報告分析顯示：目前關內需要改造的城中村面積是4000多萬平方米，關外是6000萬~7000萬平方米，共計1億多平方米。關內城中村平均容積率約為3.0,關外略低，全市城中村的平均容積率約為2.5。正常情況下，按照“拆一建二”的比例計算，建筑面積擴增一倍，城中村能供應出的房屋面積將達到2億平方米左右，如果每年形成1000萬平方米的新增

　　二手房、空置房：后備房源

　　龐大的二手房資源也將是深圳房地產市場發展的一個有力保障。2005年上半年深圳房地產市場發展報告顯示，深圳二手樓市場交易每年以40％左右的速度遞增，目前與一手樓的比例已接近1：1。二手房交易繼續保持較高增長，1~6月二手房交易面積為422.45萬平方米，比去年同期增長30.62％；其中，二手住宅交易面積為299.43萬平方米，比去年同期增長37.06％。而目前深圳三級市場交易量也已經逼近二級市場交易量。因此，二手房和租賃房，都應該能起到一定緩和供求緊張的作用。同時，我們還應該注意到，至今年6月底，市場仍有142.78萬平方米的商品房空置面積，幾乎等于深圳全年商品房需求量的18％，這也是一個較大的房源，能解決相當一部分人的居住問題。

　　未來不必恐慌

　　深圳整體樓市確實遇到供求緊張的情況，土地供應尤其是關內的供應也面臨短缺，這都是不爭的事實，但是“房荒”依然言過其實。個別樓盤的熱銷或者說個別區域的供應短缺，都不能用來斷言深圳“房荒”的到來。從短期來看，經過上半年新政的短暫壓制后，發展商在下半年紛紛出擊，進入9月份，就有數十個樓盤全面入市。而將于九月底召開的秋交會很可能形成樓市的一個小高潮，供求緊張會得到一定程度上的緩解。而從長遠來講，關外將是未來有真實購房需求人士的首選，而城中村改造后的區域也將成為關內商品房開發的主要用地。而且隨著深圳市政府對土地控制的逐漸加強，土地供應的重心將由原來的發展商庫存轉為政府有計劃的供應，新的土地供應格局逐漸形成，整個深圳房地產市場也將會作出進一步的調整和適應，朝更理性、更合理的方向發展。

　　作者:記者盧青