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一個純粹的外來語“MALL”，引發(fā)了中國城市的一場商業(yè)地產運動；當中國人還未明白MALL的準確意義的時候，世界十大MALL排行榜上已經有了5個中國MALL的身影；一個在西方發(fā)達國家代表中產階級生活方式的商業(yè)購物模式，其中國之路方向何在？
★《中國經濟周刊》記者 馬世領 見習記者 陳婧 ★吳尚清 /廣東、北京報道
2005年8月中旬，由國家商務部牽頭的商業(yè)地產調研小組對杭州、南京、重慶的商業(yè)地產開始了調查。
這已不是第一次。此前一個月的7月15日，商業(yè)地產調研小組一行5人悄然來到廣東。在走訪了被譽為亞洲第一體驗式購物樂園—廣州最大的單體大型購物中心(即SHOPPING MALL)正佳廣場(下稱正佳)、中國首個超大型主題式購物公園—東莞華南MALL(下稱華南MALL)等大型購物中心并和有關人員進行了一系列座談之后，表示暫時不對調查區(qū)域的商業(yè)地產狀況發(fā)表任何評論，不給調查區(qū)域任何指導性的意見，隨即匆匆離去。
調研的結果對中國的商業(yè)地產意味著什么？有人揣測年內《商業(yè)網點規(guī)劃條例》可能會出臺，而新一輪的宏觀調控之劍也將指向中國商業(yè)地產。這一切，留給商業(yè)地產界重重懸疑。
中國著“魔”(MALL)
“MALL”，一個舶來品，意為購物中心的英文名稱，隨著新世紀的到來，迅速在中國成為新的時髦。報刊、雜志上的超高曝光率；各種會議、研討中頻成熱點；甚至在網站上也可隨意找到“MALL主義”、“MALL傳奇”的駭人欄目。但稍一留心，便不難發(fā)現(xiàn)，人們雖然都在說著一個詞兒，但業(yè)內概念都十分不明，內涵、外延可大相徑庭；業(yè)外更是成為時尚戲言，“蓋MALL”，“傻MALL”不絕于耳。
據中國商業(yè)網點建設管理聯(lián)合會最近公布的調查結果顯示，目前全國在建及立項的購物中心多達200余家，總面積約3000萬平方米，總投資額超過3000億。一時間，中國的“MALL”時代似乎已經來臨。
24萬平方米的上海正大廣場，55萬平方米的北京金源時代購物中心，42萬平方米的廣州正佳商業(yè)廣場相繼開業(yè)。這三座最具代表性的單體MALL以其巨大的體量和奪目的宣傳，似乎使中國人的“MALL”夢想一下變成了“MALL”現(xiàn)實。
而中國首個超大型主題式購物公園的廣東東莞華南MALL；中國第一的銅鑼灣連鎖MALL；深圳第一的五洲風情MALL；中國唯一的海南濱海MALL……，幾乎中國所有的一線城市和大部分二線城市都在群MALL亂舞，各出奇招，各領風騷。更可嘆為觀止的是，MALL剛拉開序幕，MALL集群又緊隨其后。在廣州正佳商業(yè)廣場周邊1.5公里內，就有天河城、維多利廣場和太古匯廣場，構成廣州第一商圈—天河商圈最耀眼的MALL集群。而與華南MALL幾乎同時開發(fā)的第一國際、地王廣場、星河傳說、世博廣場四大商業(yè)地產項目，合計面積達160萬平方米，也競相座落在東莞市。
SHOPPING MALL被譽為“商業(yè)業(yè)態(tài)最高形式”，在美國，MALL的消費額占消費總額的60%多，在歐洲是29%，在日本是17%，在臺灣地區(qū)是9%，而在中國大陸尚未有專門統(tǒng)計。于是，MALL帶來的誘人贏利空間和幾乎空白的國內市場所形成的巨大反差，對于精明的投資者而言，隱喻的是超額利潤。也正因為此，MALL幾乎成了MONEY(金錢)的替身，吸引著逐利的資本競相折腰。
當中國購物中心的成功條件是否已經具備的學術討論尚未結束時，中國著“魔”(MALL)，且是群“魔”亂舞已成現(xiàn)實。
餡餅還是陷阱
2005年1月15日，廣州最繁華的天河商圈，在萬眾期待的目光中，在國務院發(fā)展研究中心與廣州市人民政府共同主辦的“商業(yè)流通業(yè)與國際競爭力”國際研討會的背景下，正佳廣場橫空出世。這座占地5.7萬平方米，總建筑面積42萬平方米，僅30萬平方米的購物中心即擁有100臺手扶梯、8臺垂直貨梯、7臺觀光梯。1臺汽車梯和1500個停車位的超級MALL。雖然當天只有友誼百貨和百佳超市為首的八家店開業(yè)，但卻迎來了數十萬人觀光，其美輪美奐的世界頂級設計和舒適人性的全新環(huán)境使得聞名而來的市民流連忘返。第二天媒體驚呼：“正佳成為廣州最大照相館”，而友誼開業(yè)半天也迎來了400萬銷售額的不俗業(yè)績。開業(yè)半年來，正佳營業(yè)面積已達90%，日均人流量穩(wěn)定在20萬左右，節(jié)假日比平時高一倍至兩倍。
但是并不是所有的MALL都像正佳這樣幸運。有些MALL建成后的養(yǎng)場期甚至比建設期更具風險。即便如此，MALL的先驅們仍寄希望于美好的前景。
據《中國經濟周刊》調查發(fā)現(xiàn)，國內幾乎所有的MALL的投資商和開發(fā)商，不約而同地把MALL對商業(yè)的吸引力和對經濟的影響力所產生的聚集吸納效應和輻射擴散效應，放大到城市區(qū)域經濟甚至是國內區(qū)域經濟乃至國際區(qū)域經濟的廣度空間里。
“對于一個企業(yè)來說，Mall是創(chuàng)造最大值利潤的項目，而對于一個城市，Mall將可能改變一個城市的商業(yè)格局�！北本┙鹪带櫞蠓康禺a有限公司副總經理朱友軍接受媒體采訪時說，“目前來說，金源Mall還不能算是一個成熟的商圈，但是它至少已經具備了成為一個商圈的條件。首先從輻射面積來看，金源Mall是北京惟一的Mall，其輻射面積不僅僅局限在北京西部，而已經到了整個北京城，我們的目標是輻射華北地區(qū)�！�
按照開發(fā)商東莞三元盈暉公司方面的設想，華南MALL將引動三級商圈：第一級覆蓋東莞大部分地區(qū)、廣州黃埔區(qū)和增城市35個鎮(zhèn)，人口約800萬—900萬，GDP近1600億元人民幣；第二級覆蓋廣州、深圳兩個國際大都市及順德等8個地縣級市的大部分地區(qū)，74個鎮(zhèn)，人口約2800萬，GDP近5000億元人民幣；第三商圈覆蓋珠三角幾乎全部中型以上縣級市，158個鎮(zhèn)，4000萬人口，GDP近7000億元人民幣。以此形成一個東莞及珠三角商貿的物流基地和中心，匯集周邊地區(qū)人流、物流、資金流和信息流，極大拓展珠三角的消費市場。
海南第一MALL以海口港為中心設定了三個商圈，第一商圈是“經常性消費商圈”，包括秀英區(qū)和金貿區(qū)的消費群體，人口約為30萬；第二商圈是“基本性消費商圈”，包括整個�？谑袇^(qū)的消費者，人口約為160萬；第三商圈是“旅游性消費商圈”，涵蓋海南全省、環(huán)北部灣的消費群體以及到海南來的國內外游客，人口約為1000萬，使其成為海南居民和外地游客的旅游勝地和購物天堂。
業(yè)內對于MALL的評價普遍認為，這是社會城市化、資源區(qū)域化、產業(yè)聚集化的必然結果，Mall的產生，必將對提升城市整體形象和帶動區(qū)域經濟發(fā)展起到巨大的促進作用。
然而，由于MALL建設理論的貧乏以及開發(fā)經驗的缺失，大型的SHOPPING MALL在國內還鮮有成功的先例。
中國的SHOPPING MALL仍處于起步階段。一方面，市場的接受程度還有限，有效購買力將難以發(fā)揮到足以短期之內支撐MALL的良性發(fā)展；另一方面，因為對MALL的經營管理經驗的不足，也將構成MALL快速發(fā)展的主觀障礙。
據悉，SHOPPING MALL對資金需求巨大，平均需要10億元，投資周期長，通常15年才能收回初期投入，因涉及的因素眾多而風險巨大。“沒有錢沒有把握就不要建大型商業(yè)購物中心”。這是業(yè)界最為通俗的一句提醒。
金源MALL從立項之日起就受到了質疑，爭論的焦點就在于金源集團要如何承擔市場風險及資金壓力，從而按照其高層所言的那樣，在12年內收回初期投資成本38億元。
由于巨額資金的需求，不少MALL的開發(fā)資金不得不依賴銀行貸款。目前對大型MALL的貸款已占據了全部房產投資的60%—80%。如果按銀行貸款占總投資的60%計算，需占用信貸資金1800億元。如此龐大的金額，一旦商業(yè)地產陷入整體低迷，銀行的呆壞賬將大幅增加。如此以來，MALL的風險就不單單是一個投資商或開發(fā)商的企業(yè)風險，而是直接波及到一個產業(yè)的行業(yè)風險和國家的金融風險。
顯然MALL在中國的實踐像其他新鮮事物一樣，都是餡餅與陷阱并存的局面。
中國MALL需要把準城市化脈搏
購物中心在世界的興起源于20世紀五十年代。作為一種業(yè)態(tài)，在中國大陸的發(fā)展歷史不過10年。為了駕馭這種全新的業(yè)態(tài)，做房地產起家的開發(fā)商們惡補了國際購物中心演化模式這一課。
“我們完全理解國外購物中心演化進程，問題是中國式購物中心怎么走？還說不清，” 正佳企業(yè)有限公司總裁陳維民對記者坦言“發(fā)展商只能摸索，逢山開路、遇水搭橋�！�
現(xiàn)實中，中國MALL走出了兩種模式。一種是以正佳為代表的城市中心派，而另一種是以華南MALL為代表的郊區(qū)派。前者是中國大部分MALL的選擇，而后者延續(xù)了歐美郊區(qū)MALL的路線。2004年，國務院十四部委就中國購物中心分布進行調查，數據顯示中國的購物中心70%-80%都在城市。城市中心區(qū)77%，城市邊緣區(qū)18%，郊區(qū)5%。
“郊區(qū)MALL是國外郊區(qū)化的產物，而城區(qū)MALL是中國城市化的產物�！标惥S民如此判斷。
歐美購物中心的興起發(fā)端于城市郊區(qū)化和汽車經濟的大背景下，而中國正處在城市化進程中間。城市設施的進步和城市居民人口膨脹的直接后果是注意力向城市中心集中，形成鮮明對比，郊區(qū)MALL門可羅雀。中國商業(yè)地產研究院院長楊奕勇對《中國經濟周刊》說，不顧國情的盲目效仿歐美，是中國不少購物中心的最大敗筆。
即使在城市化過程中間，也并非所有的城區(qū)都適合建造大型MALL。日本與韓國有《大店法》，嚴格控制在有限的城區(qū)土地上建造大型的購物中心，而土地資源緊缺的問題在京、滬、穗、深的老城區(qū)同樣存在。對此，有業(yè)內人士指出，在中國的城市化進程中，目前新興超大購物中心的發(fā)展只有一個最有把握的成功機會，即依托新城區(qū)的不斷擴張在城市新中心形成圈內選址。
“正佳得天獨厚地享受了一個城市化進程，又享受了新的城市中心形成的雙重機遇，”正佳謝董事長作如此自我評價，“目前，正佳周邊的56條公交線，兩條地鐵、一條廣佛線和機場線正產生巨大的磁鐵效應，將廣州，以及珠三角的客人引入天河商圈。”
據稱，2004年國務院十四部委對全國的大型購物中心進行摸底之后，在《經濟要參》上給予了正佳兩條評價：中國購物中心最具成功可能條件是正佳廣場；建議國務院把正佳廣場作為大型購物中心試點。
市場呼喚二代MALL
相關資料顯示，MALL在國際上可分為兩個階段：第一代的ShopingMall，主要是利用較大空間，擺放較多的商品，完成“一站式購物”；第二代的LivingMall，除保留第一代MALL的優(yōu)勢外，更增加了購物之外的餐飲、娛樂、旅游、會議、會展等其他非購物功能，以完成“一站式消費”。第二代MALL因功能更多，空間需求也更大，所以多為大型和超大型MALL。
有業(yè)內人士認為，國際上第一代MALL起步在人均GDP1000—2000美金，我國2002年底已達到此標準；第二代MALL則起步在人均GDP3000—4000美金。廣州22004年人均GDP已達6000美金。我國發(fā)達地區(qū)已經具備了開發(fā)第二代MALL的客觀條件。
聯(lián)合國糧農組織提出的用恩格爾系數判定生活發(fā)展階段的一般標準是：該系數為40—50%就是小康社會。2001年中國城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數為37.9。而從休閑時間看，中國城鎮(zhèn)居民全年1/3的假期與西方發(fā)達國家居民達到了同等水平。從家庭汽車擁有率看，國際購物中心協(xié)會資料認為對于東南亞國家家庭汽車擁有率達到15%—20%已經足夠。而廣東深圳、東莞、順德三地的調查顯示，該擁有率已達25%左右。這說明我國部分城鎮(zhèn)也具備了對第二代MALL的客觀需求。
陳維民告訴《中國經濟周刊》記者他對第一、二代MALL區(qū)別的認識是：第一代主要是單一消費(購物)，第二代主要是復合消費(多功能)；第一代主要是商品經濟的載體，第二代主要是體驗經濟的載體。為此，正佳公司早在建設之初就將正佳廣場定位為第二代MALL，如廣告詞定位為“亞洲體驗之都”，這也是正佳項目成功的重要保證。
正佳所倡導的“體驗經濟觀”，在其“五.一”活動中的一份節(jié)目單里有了充分體現(xiàn)： “吉尼斯鋼絲王子阿迪力軍團挑戰(zhàn)亞洲第一中庭”、“與亞洲美人魚皇后第二次親密接觸”、“拉斯維加斯街頭真人雕塑現(xiàn)身正佳”、“冰河灣阿拉斯加真冰俱樂部，冠軍表演濃情上演”
……在一個節(jié)日狂歡氛圍中購物和消費,正是體驗經濟的一大特點。
據介紹，正佳的美式室內游樂場目前為國內最大，僅餐飲面積就達3萬平方米，麥當勞、肯德基、必勝客、哈根達斯、星巴克、仙蹤林、元祿壽司、拉斯維加斯式自助餐廳、尚苑、食尚引、拉丁餐廳、新口味西餐廳、新泰洋美食城的等全面挑戰(zhàn)味覺極限，使其“亞洲體驗之都”名副其實。
陳維民告訴記者，僅七月份正佳就搞了國際大師畫展、攝影展、國際童聲合唱節(jié)等近80項活動，8月份又搞了別具特色的軍銜展、抗日戰(zhàn)爭文物圖片展和新絲路模特大賽等一系列活動。隨著飛揚國際影城、拉斯維加斯等餐飲店陸續(xù)開業(yè)，正佳將很快進入全面營業(yè)階段，真正的體驗時代即將到來。現(xiàn)在正佳休息日人潮均不低于30萬。8月25日僅中國移動手機用戶進入正佳的就有9.3萬。
廣東中新合市場投資策劃有限公司執(zhí)行董事陳智認為：“第二代購物中心作為一種新的業(yè)態(tài)是商業(yè)發(fā)展到這樣一個階段的必然產物。首先是市場上需要這種模式，有需求才有存在的價值。只要有這種需求就不是泡沫。實際上如果規(guī)劃、設計、運營的好，廣州有著大型mall發(fā)展的廣闊空間。”
有業(yè)內人士認為：購物中心實際上是一個城市的多功能廳，是小康社會的一個標志，也是城市現(xiàn)代化的一個窗口。
陳維民告訴《中國經濟周刊》，對第二代MALL的市場需求不僅僅是消費者的需求，也是經營者的需求。“現(xiàn)在傳統(tǒng)零售商品幾乎百分之百供過于求，而汽車、商品房、信息產品、餐飲、文化教育是目前中國人的五大消費熱點，這些是以購物為主的傳統(tǒng)商業(yè)設施難以染指的。而正佳的功能定位是52%的購物、18%的餐飲、30%的娛樂。根據中國社科院財貿經濟研究所出具的一份研究報告顯示：2004年中國居民消費與前年相比，住房消費新增23.1%，信息產品50%，餐飲消費22%。人均文化教育消費增長了11.6%，“這就是為什么去年老百姓拿出1300多億存款，在傳統(tǒng)零售市場沒有表現(xiàn)的原因”，“超大型購物廣場只做傳統(tǒng)零售就不能揚長避短。”
“為什么不能在購物中心推廣旅游、推廣房地產樓盤、賣汽車、賣保險和進行教育文化活動？我們可以把普通商場做不了的事都拉進來，并且刺激復合性的消費方式”陳維民對《中國經濟周刊》暢談了他的想法。
正佳廣場體驗式購物狂潮引起國家有關部委關注，國家商務部有關文件稱：“率先引進世界先進的體驗經濟模式，將購物與“體驗”結合，并以超前時代三十年的商業(yè)規(guī)劃，成就了“亞洲首席體驗式購物樂園”的地位，成為與拉斯維加斯、紐約第五街、東京銀座并肩的體驗經濟巨人�！睘榇�，國家商務部還發(fā)文邀請正佳廣場參加于2005年9月6日至10日在北京舉辦的‘2005第十二屆亞太零售商博覽會。
從調控到調研的一字之差
根據商務部最新發(fā)布的《中國流通產業(yè)發(fā)展報告》預計，2005年中國商業(yè)地產投資規(guī)模將達到2000億元，增幅達20%。而中國商業(yè)地產聯(lián)盟發(fā)布的資料則顯示，2004年全國商業(yè)地產投資約為1700億元，但空置面積達到2610萬平方米。
雖然商業(yè)地產不等于購物中心，但商業(yè)地產新增投資的主要部分確與形形色色的購物中心有關。而這一點正是促使中央對商業(yè)地產和購物中心屢次徹查的重要因素。
2004年經溫家寶總理的親自批示，發(fā)改委、商務部、建設部、銀監(jiān)會四部委于3月—5月對于全國的購物中心進行了第一次徹查，但是由于缺少對購物中心規(guī)模的量化指標，此次調查很快不了了之；當年7月，原四部委與國土資源部再次介入對全國購物中心的摸底調查工作，但由于第二次徹查以地方政府自查為主而最終流于形式。在有關部委兩次徹查未果而《城市商業(yè)網點規(guī)劃條例》遲遲未出臺的大背景下，2005年7月商務部的第三次調研被賦予了更多的期待。
此次調研活動的帶隊之一，中國城市商業(yè)網點建設管理聯(lián)合會副會長王永平表示，此行目的有二：一是為了防止中央政府調控住宅地產之后形成新的商業(yè)地產投機風潮，二是為了推動《城市商業(yè)網點規(guī)劃條例》(下稱《商網條例》)的盡快出臺。同時，商務部希望摸清商業(yè)設施的增量，以便及時對市場作出正確引導；發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產開發(fā)中的問題與難點，為中央調整行業(yè)政策提供依據。
據悉，《商網條例》除了對各大城市的商業(yè)網點規(guī)劃進行規(guī)范外，還將建立一套完整的聽證制度：各個地方城市1萬平米以下的商業(yè)項目由各地商業(yè)主管部門牽頭進行聽證，當地的建設規(guī)劃部門、工商部門、發(fā)改委、行業(yè)組織、社區(qū)居民等都要參與，而1萬平米以上的大型項目可能要由商務部組織聽證，開發(fā)商只有拿到通過聽證的有關文件之后，才能進行開發(fā)。
有資料顯示，全國38個中心城市有25個城市的商業(yè)網點規(guī)劃經市政府批準頒布實施。而在241個地級城市中，商業(yè)網點規(guī)劃經市政府批準頒布實施的只有12個，有119個城市連初稿也沒有完成，甚至有的還未啟動。陳智告訴《中國經濟周刊》記者：“即使一些城市在商務部要求下給出商業(yè)網點規(guī)劃，現(xiàn)在看來大部分做的都是商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。”
“那是因為購物中心這么大的家伙不是商業(yè)網點規(guī)劃就能解決的，早晚都要納入城市總體規(guī)劃當中”，陳維民對《中國經濟周刊》記者表達了自己的看法，“包括有沒有地鐵，交通怎么疏導，周邊還有什么項目，選址是城市中心區(qū)、副中心區(qū)市區(qū)還是郊區(qū)。像正佳這么大的購物中心還牽涉到城市間溝通協(xié)調的問題，這些問題必須要由政府進行總體規(guī)劃和協(xié)調才能玩得轉�！�
以地鐵為例。有數據顯示，一趟地鐵的載客量相當于200臺轎車，每5分鐘一趟的地鐵給購物中心帶來的是源源不斷的客流與商機。
問題在于拉一條地鐵需要與地鐵總公司協(xié)調、修一條人行隧道則需要與市政部門打交道。這些都不是商業(yè)系統(tǒng)能解決的，必須放在城市總體規(guī)劃的框架下統(tǒng)籌考慮。事實上，購物中心開發(fā)商們的抱怨大都與城市的總規(guī)劃有著千絲萬縷的聯(lián)系。
看來，群MALL亂舞的原因是綜合的，它既是市場“盲動”的產物，亦是市長“未動”的產物。在把MALL只簡單的看成商業(yè)設施這點上，似乎不少發(fā)展商和市長陷入了同樣的誤區(qū)。
城市化與MALL
如果說“MALL與城市化”是發(fā)展商考慮的問題，那么“城市化與MALL”則是市長要回答的問題。
被譽為“東方管理大師”的日本經濟學家Kenichi Ohmae(大前研一)認為：“一個國家要發(fā)展產業(yè)，要看能建成多少個重要大城市。在大城市以外的地區(qū)，產業(yè)是很難得到發(fā)展的。如果建成一個百萬人口的城市，它自身就可以成為動力推動商業(yè)發(fā)展。能夠建成多少個人口在百萬規(guī)模的大城市，將決定整個國家推動力的大小。”
事實上，近年我國城市化水平保持年均一個多百分點的速度增長，內地城市數量從改革開放初期的193個增加到660個，其中100萬人口以上的特大城市40個，50萬人——100萬人口的大城市54個，20萬人——50萬人的中等城市217個。城市經濟對我國GDP的貢獻超過了70%。據統(tǒng)計，城市化率每提高1個百分點，便相當于新增城市人口約1500萬，能拉動最終消費增長1.6個百分點。
中國人民大學黃國雄教授認為，從根本來看，要從城市發(fā)展規(guī)劃這個角度來規(guī)范城市購物中心、特別是大型購物中心的發(fā)展規(guī)劃，在什么地方建、建多大，都必須考慮到城市的協(xié)調發(fā)展，考慮到周邊的環(huán)境，考慮中小企業(yè)的生存，考慮到購買力的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢。
陳維民告訴《中國經濟周刊》記者：“幾年MALL實踐的最深體會是‘汝果欲學詩，功夫在詩外’，如果說MALL的邏輯起點是要納入城市總體規(guī)劃，那么MALL的邏輯終點應是納入城市總體運營。這樣MALL客觀具有的基礎設施和公共設施的城市功能才能真正發(fā)揮。”
輔文：
制約國內MALL發(fā)展的關鍵要素
★文/中國商業(yè)地產研究院院長、中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會副主任 楊奕勇
近年來，國內開發(fā)MALL一浪高過一浪，動輒投資數億、十多億，甚至幾十億元，面積也多達十多萬、幾十萬平方米。目前世界上最大的10個ShoppingMall國內就已占有五個。
由于國情不同，各國開發(fā)購物中心的路子肯定不同。在歐美國家郊區(qū)或遠離人群的地方開發(fā)大型購物中心和商業(yè)步行街能夠成功，并不證明我們離開國情實際，生搬硬套此種模式開發(fā)，也一樣能夠取得成功。國內的人均收入、私家車擁有量、購物消費方式、飲食習慣、生活水平等等，決定了我們的國情。
當前制約我國MALL的關鍵要素，人認為有以下幾方面：
交通要素 ShoppingMall源自美國，歐美國家道路四通八達，交通便利，私家車普及，MALL一般設在郊區(qū)，消費者往往需要開車購物，一次購物量大，購物次數不多。
由于國內不但交通道路設施比不上發(fā)達國家，而且私家車遠遠未能普及，而一個營業(yè)面積達數十萬平方米的MALL，往往需要大客流量支持，每天需要20萬以上人流在這里聚集消費。如此勢必將給國內已經不堪重負的交通和能源造成更大壓力，因此，目前在郊區(qū)開辦大型MALL并不適合國情。
購買力要素 中國是發(fā)展中國家，據有關資料統(tǒng)計，2004年人均GDP僅有1000多美元(美國人均GDP為3.6萬美元)，城鎮(zhèn)居民可支配收入9422元，據有關資料顯示，全國上規(guī)模的Shopping Mall有200多個，面積超過3000萬m2，按每平方米保本銷售額8000元計算，要達到2400億元左右的零售額，這些購物中心才能保本經營，目前，國內消費者的購買能力還不足以支撐如此巨大的MALL群體。
國內購物方式要素 國內城市人口密度高，私家車擁有量低，開車購物不切實際，而且中國人日常飲食習慣注重新鮮，喜歡每天購物買菜，因此消費者普遍習慣就近消費。如果MALL經營類同，不能做到多元化、差異化，那么消費者就不會舍近求遠去購物。因此，預計較長一段時間內，國內開發(fā)MALL的模式，仍然會以市區(qū)MALL為主。
開發(fā)資金及土地因素 據了解，目前國外開發(fā)MALL的資金，一般由開發(fā)商靠以往開發(fā)其它商業(yè)項目取得成功后，以滾雪球的方式解決，內中也有開發(fā)商盡管自有資金充足，為了少納稅，也向銀行貸款進行開發(fā)。其興建程序，一般先由政府規(guī)劃好商業(yè)用地，或由開發(fā)商根據需要向政府提出勾地申請，然后政府按照規(guī)劃或開發(fā)商選址需要，由眾多具有經濟實力和專業(yè)技術的開發(fā)商對地塊進行競價，開發(fā)商獲得土地后即進行建設。購物中心建好后，開發(fā)商只租不售，不存在與小業(yè)主產權糾紛影響經營，其開發(fā)風險全部由開發(fā)商承擔，其經營狀況由開發(fā)商依據市場需要進行調節(jié)。
而國內開發(fā)MALL的資金基本上靠銀行貸款解決。目前，政府進一步加大商業(yè)地產調控力度，擬進行商業(yè)立法，如此，將制約MALL混亂無序開發(fā)。但調控力度一旦過度，往往容易出現(xiàn)“商業(yè)爛尾樓”現(xiàn)象，對此，不能不引起有關方面的重視。
缺乏復合型MALL開發(fā)人才團隊 目前，MALL已進入了專業(yè)化開發(fā)時代，有道是“隔行如隔山”，開發(fā)MALL迫切需要專業(yè)人才、經營管理團隊的參與。然而，國內大多數商業(yè)地產策劃的機構或專家，原來都是主要從事房地產策劃，他們都不是投資商，未有親自主持開發(fā)商業(yè)地產的實戰(zhàn)休會，應變能力差，對搞MALL可以說是霧里看花，未能做到以整體觀念全程策劃開發(fā)MALL。而開發(fā)MALL不僅需要理論，更要做到與實戰(zhàn)結合，才能取得成功。
MALL選址可以多作選擇，資金亦可多方籌集，唯有不但了解市場規(guī)律，熟悉商業(yè)運作模式，而且又具有MALL成功操盤經驗的專業(yè)機構和人才當前卻十分缺乏，如此，必然制約了國內MALL的健康有序發(fā)展。
資料：
什么是MALL
Mall(音譯 “摩爾”)起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林蔭道”，意指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體�！�
Mall可以說是目前世界上大型商業(yè)地產的頂級形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產物，屬于一種新型的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)。
Mall常常被冠以各種不同的商業(yè)地產概念：“動力型Mall”、“生活型Mall”、“購物Mall”、“泛商業(yè)Mall” “商業(yè)廣場”、“購物廣場”、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗商場”、“泛商業(yè)Mall”、“動力型Mall”……粗略統(tǒng)計一下，以Mall為核心開發(fā)理念的商業(yè)地產概念多達60余種。
Mall是中產階級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務。Mall銷售的商品和服務未必是最貴或最新潮的，而往往象征著進入主流社會，但主流卻不失其多樣性。青少年覺得mall很酷，流連忘返；成年人有事沒事也愛逛mall，使之成為一種習慣和嗜好。
資料：
中國十大MALL排行榜(按建筑面積排序)
1.華南MALL
號稱“全球最大MALL”的華南MALL位于廣東東莞郊區(qū)萬江，占地面積43萬平方米，建筑面積89萬平方米，商業(yè)面積40萬平方米，停車位8000個，總投資25億元，由東莞市三元盈暉投資發(fā)展有限公司開發(fā)。華南MALL作為中國首個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運動七大特色主題區(qū)的超大型主題式購物公園，以突出主題特色為原則面向珠江三角洲地區(qū)。2005年5月1日正式營業(yè)。
2.北京金源時代購物中心
全球最大單體MALL——北京金源時代購物中心位于北京海淀區(qū)四季青遠大路，由世紀金源投資集團有限公司開發(fā)完成。
作為北京2003年60項重點工程之一，北京金源時代購物中心占地18.2公頃，建筑面積為68萬平方米，總投資38億元。一期總建筑面積為55萬平方米的單體建筑，東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層。有大型室內停車樓，車位達6800余個，開車可達各個商業(yè)樓層。一期55萬平方米將成為世界最大的商業(yè)單體建筑， 5至6家主力店，20余家半主力店，600余家專賣店，100余家主題餐廳，十余家娛樂休閑娛樂場所。
3.興力達商業(yè)廣場
這座上海最大的mall落戶于上海普陀區(qū)真光路以東、滬寧高速以南，由四川興力達集團和新長征集團2002年共同投資建造。
總建筑面積約為43萬占地10萬平方米，建筑面積45萬平方米，總投資23億元，計劃2005年10月投入使用，號稱將成為未來上海普陀區(qū)商圈的核心建筑之一，預計每年將產生15億的現(xiàn)金流和2億元的租金。但是目前，四川興力達集團已撤出這一項目，其持有的興力達商業(yè)廣場有限公司的70%股權全部轉讓給項目合作方上海新長征集團。
4.正佳廣場
位于廣州天河商圈與廣州新城市中軸線核心的正佳廣場是一座集零售、飲食、娛樂、會展、休閑等八大功能為一體的大型購物中心，總投資40億元，占地5.7萬平方米，總建筑面積是42萬平方米，其中裙樓商場面積30萬平方米，地上七層，地下兩層半；東塔樓為48層五星級酒店式公寓，西塔樓是30層超甲級寫字樓。
開發(fā)商廣州市正佳企業(yè)有限公司力圖將正佳廣場打造為“亞洲體驗之都”，“以體驗式購物模式讓廣州的市民、珠三角的市民甚至全國的游客體驗國際尖端的商業(yè)文明”。
5.海南第一MALL
海南第一MALL�？诟奂瘓F公司與海南環(huán)瑞置業(yè)有限公司合作開發(fā)的一個商業(yè)旅游項目，是海南省首個以MALL理念建造的大型主題式購物公園，也是全國唯一的“親海”MALL。2002年被列為�？谑兄攸c項目，
總投資2.5億美元，30萬平方米的建筑面積，12萬平方米的商業(yè)面積，一家百貨主力店、一家超市主力店、一家家居主力店、一家娛樂主力店，240米長擁有200余家精品名店的步行街，這幾乎是�？谀壳白畲蟮奈寮野儇浬虉龊唾徫镏行募釉谝黄鸬捏w量， 設計了3500個停車位；環(huán)繞港口海灣設計了1.6萬平方米的美食長廊。 預計項目商業(yè)效應有效輻射海南省及北部灣廣大地區(qū)。
6.上海正大廣場
上海正大廣場由泰國正大集團與其旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司聯(lián)合發(fā)展，坐落于上海浦東陸家嘴，2002年開業(yè)。 上海正大廣場占地面積3.1萬平方米，建筑面積24.1萬平方米，地下3層、地上10層。
上海正大廣場以世界頂級潮流的詮釋者自居，號稱要成為上海購物、飲食、娛樂中心和中國最卓越的生活娛樂城。
7.深圳華潤中心萬象城
位于深圳，總建筑面積達18.8萬平方米的華潤萬象城已于2004年12月9日開始試營業(yè)。 這座號稱是“深圳最大、華南最好、中國最具示范效應的超大型室內購物中心”的萬象城，是華潤集團在當地投資40億元開發(fā)、總建筑面積55萬平方米的綜合性商業(yè)建筑群華潤中心的一部分。
華潤中心萬象城擁有6層商用樓面，近300個大小不一、功能不同的獨立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身。有業(yè)界人士認為，深圳華潤中心萬象城可能會成為深圳商業(yè)的“新地標”。
8.中華廣場
與天河城并列成為廣州商業(yè)地產典范的中華廣場位于廣州市中心——中山三路與較場西路交界處，由廣州興盛房地產發(fā)展有限公司開發(fā)，由其股東之一——香港昌盛集團有限公司全額投資建成。
中華廣場2000年正式開業(yè)，地擁3.5萬平方米，建筑面積達17萬平方米，目前出租率達100%，日均人流量已達20萬人次，逢節(jié)假日更是達到40萬人次，年營業(yè)收入達20億。其中“華數碼城”作為廣州手機的核心市場而變成各大手機廠家旗艦店的必爭之地。
9.愛家民族園購物中心
北京愛家民族園購物中心于2005年8月20日正式開業(yè)。作為僅次于金源時代購物中心的北京第二大mall，愛家民族園購物中心總面積達16.8萬平米，開發(fā)商為北京愛家投資管理(集團)公司。
坐落于中華民族園景區(qū)內和毗鄰國家森林公園，愛家民族園購物中心以人文風情、特色建筑與生態(tài)城為主題，強調室內人文與室外自然和諧統(tǒng)一。
10.天河城廣場
廣東天貿(集團)股份有限公司投資開發(fā)的天河城廣場已成為廣州最繁華的商業(yè)中心，也是廣州市的重要地標，被譽為 “ 中國第一商城 ” 。
天河城廣場總投資12億元，建筑面積16萬平方米，營業(yè)面積10萬平方米。地上7層，地下3層，北面露天廣場面積3000多平方米。天河城于 1992 年 8 月 18 日奠基、 11 月 18 日動工興建，于 1996 年 2 月 9 日建成試業(yè)。天河城集購物、美食、娛樂、休閑、商務等多功能于一體，名符其實地“把北京路搬進了天河城”。
目前的日平均客流量已超過30 萬人次，節(jié)假日客流量更多，最高一天達 83 萬人次。 2004年全城營業(yè)額超過 40 億元。
(《中國經濟周刊》見習記者陳婧整理)
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