中國房地產基本面沒有變化

　　如果僅僅是因為要讓“一般老百姓”都買得起房，就讓整個房地產市場做“陪嫁”，最終受害的將是中國的房地產業，得益的是各種海外游資和投機炒作資金；廣大民眾所獲得的也只是一些眼前利益

　　金學偉

　　從20世紀80年代以來，我國房地產市場一共出現過兩輪高潮。第一輪高潮起于在80年代末，其峰值從南(廣東、深圳)到北，依次出現在1992至1994年間。這輪高潮表現出極強的投機性和沖動性，類似于1992年5月滬深股市全面放開股價，取消限價交易后上證指數一飛沖天，激情動蕩卻少有理性思考的力量。

　　而2000年前后出現的這輪高潮，卻帶有更多理性思考的力量。其最好的旁證之一是，直到2002年，幾位近年來唱得最響的房地產大腕、名嘴，依然在媒體上大談特談房地產開發投資以及買房的風險。而更多的

　　雖然我國房地產市場已進入了調整期，但影響中國房市的一些重大的基本面因素并不會隨之而消失。這些因素歸納起來，表現為四對矛盾。

　　一是中國乃至全球性貨幣過剩，以及由此帶來的通過房地產投資，實現貨幣保值增值的需要，和人均土地資源相對稀少的矛盾；二是占我國人口總數10%的高收入者，擁有大量的金錢與財富，這是貧富差距的矛盾。三是土地資源的不可再生性和源源不斷的居住需求的矛盾；四是一般工薪階層所能接受的

　　這四對矛盾決定了本次房地產調控的形勢遠比上世紀90年代復雜得多，調控的目標任務也不能簡單地如部分專家學者倡導的，將房價降到讓一般老百姓買得起的程度。而是要把廣大民眾的眼前利益和長期利益結合起來；把實現居者有其屋，體現社會公平，和我國房地產市場的長治久安結合起來。

　　從這一角度出發，簡單地提倡把房價降到讓一般老百姓買得起的程度，不僅眼前難以做到，也會對民眾的長期利益造成一定的損害。

　　從現實角度看，雖然我國房地產市場已進入調整，但只要影響中國房市的一些重大因素仍在，建立在這些因素之上的人們對中國房地產業的基本判斷，以及資本對中國房產與地產的角逐，就不會出現根本性改變。近幾個月來，我國房地產市場出現的一系列現象，比如在房價下調時，地價卻大幅上漲；在一片宏觀調控聲中，一些境內外集團資金并未撤離，只是作了一些小小的策略調整，變換了一下重點方向；一些海外投資基金正在趁調控之際，加大對中國房地產的投資和布局。這些都足以證明，過去幾年促使大量資金涌入中國房市、地市的基本因素，以及建立在這一基礎上的人們對中國房市前景的基本判斷，并沒有因房地產市場的調整而改變。

　　在這一背景下，如果真把房價達到讓一般老百姓買得起的程度，最終得益的將不是一般老百姓，而是這些集團資金以及各種各樣的富有人群。

　　道理很簡單，在人均土地擁有量很低以及土地批租制這雙重因素影響下，我國的房價無論多便宜，都無法便宜到部分專家學者津津樂道的房價等于家庭年均收入的3~6倍——即使是各地政府為低收入家庭開發的

　　從歷史角度看，2000年時的房價也許是最便宜的。當時加權平均計算的每平方米房價，約相當家庭平均年收入的11~13倍。換句話說，如果我們承認2000年時房價是最便宜的，那就等于證明了，在土地批租制下，純市場化操作所產生的房價，最低也只能達到家庭平均年收入的12倍。

　　它說明在上述四對矛盾下，我們根本就無法做到一方面實行房地產業的市場化，另一方面又能通過把房價降到讓一般工薪階層買得起的程度，來解決“居者有其屋”問題。因為那等于是在金錢面前人人平等的游戲規則下，讓一般工薪階層去跟富有及高收入人群比誰更敢抄底，在相同的房價上誰更敢出手，能買到更多的房子。

　　2000年以來的這波房地產牛市，從某種程度上說，是有錢人與高收入群體在前面一路領跑，一路抄底，一路低買高賣，一般工薪階層則在后面赤腳窮追的過程。最后的結果是低房價的好處大部分落入高收入人群，而低收入者反而通過房價，對高收入者進行了貼補。

　　可以想見的是，在資本全面覺醒的今天，如果讓房價降到一般工薪階層能夠買得起的程度，痛快可能是痛快，但最終的結果也只能是相同的一幕重演一次。而且，由于目前的資本覺醒程度已遠遠超過2000年時，所以這一次他們的抄底決心將更大，下手也會更快、更狠。屆時，宏觀調控的成果就將大部被富有人群與高收入人群奪取，一般老百姓最后還得赤著腳去追。

　　我國每年有近千萬的新增人口，300多萬戶的城市新婚家庭產生，還有數百萬以上的青壯年從農村轉向城市，與此相適應，我國每年所需的城市新增住宅至少在3億平方米以上，才能達到較低限度的供需平衡。而土地是一種不可再生資源，它無法像工業品一樣，有需要就多生產一點。這一狀況決定了在房地產問題上，我們不僅要考慮現在一般老百姓買房問題，也要考慮今后一般老百姓的買房問題。

　　而要考慮這一點，就需要把中國的房地產問題分成兩個層面來考慮。一個是市場化層面，在這一層面上，應盡可能保持房價穩定。適度高房價有助于減少房地產投資收益，減少富有人群對房地產的投資，進而減少他們對房地產資源的占有量，減輕富人抄底，窮人追漲，窮人通過房價給富人補貼的現象，讓更多的房屋、土地在那里保持原始的不動狀態，這對民眾的長遠利益其實是有利的。

　　另一層面是社會公平問題，簡單地說就是居者有其屋，尤其是較低收入者的居者有其屋問題。這一問題是在市場化條件下所無法解決，只能通過政府的有形之手來加以保障。目前許多地方推行的經濟適用房計劃，實際上就是這樣一種做法。

　　總之，市場是可以解決一些問題的，但市場不能解決所有問題。如果僅僅是因為要讓“一般老百姓”都買得起房，就讓整個房地產市場做“陪嫁”，最終受害的將是中國的房地產業，得益的是各種虎視眈眈的海外游資和投機炒作資金；廣大民眾所獲得的也只是一些眼前利益，所犧牲的卻是我們的后代——工薪二代、工薪三代的利益。