投資客扎堆轉戰銷售型寫字樓受熱捧

　　編者按

　　最近一段時期，上海出售型寫字樓市場的火爆態勢與住宅市場的持續委靡形成強烈反差。開發商、投機資金悉數涌入這一領域為上海樓市帶來久違的火熱場面。然而成熟的寫字樓市場大都采取運營持有的模式。上海目前涌現的寫字樓投資熱潮發人深思。

　　本報記者翟宇發自上海

　　正當上海的住宅市場日漸走冷之時，銷售型寫字樓卻出現“一枝獨秀”的火爆場面。位于中山北路的浦發廣場一期半個月內售出187套；位于安遠路和昌化路口的新天大廈，一期開盤推出120套小戶型寫字樓，三天后即告售罄。

　　實際上，新天大廈不過是一棟“舊辦公樓”，由上海富思特企業發展有限公司買下，重新進行包裝出售。該公司將原有的辦公樓分割成小

　　當然，也有資金需求量較大的寫字樓物業。位于延安東路的旺角廣場和位于虹橋的嘉麒大廈，都屬于甲A級寫字樓，目前售價均超過24000元/平方米，每套面積均不低于100平方米。

　　無論門檻高低，寫字樓租金的漲勢已吸引了眾多投資者的目光。據了解，目前購買寫字樓的客戶中，50%以上是投資客。誰在投資寫字樓？

　　胡小姐是新天大廈的客戶，這兩天，新天大廈正在辦理客戶入住手續，她則忙于尋找租戶。8月10日，她就在租房網上發布了出租信息，租金3000元/月。但是，到目前為止，她還沒有找到承租她房子的人。

　　對于新天大廈這樣什么品級都評不上的寫字樓，戶型又小，最大不過60平方米，剛創辦的民營企業、各地公司駐上海辦事處這類需求是他們的主要客源。很多投資客也看到了這部分市場需求。在新天大廈的客戶中，就有80%以上的投資客，還有少部分是投資與自用并重，純粹自用的客戶相當有限。

　　而且據了解，這些投資客中除了上海人外，有相當一部分來自江浙。此外，財富時代、上海A座盡管投資門檻也偏高，但是仍有50%左右的投資客，而且也以蘇浙一帶的投資客為主。

　　處于外灘和人民廣場之間的旺角廣場，其租戶定位偏向于跨國公司或國內上市公司，投資門檻過高。因此，國內的個人投資者大多在此卻步。但據旺角廣場銷售經理粟子航介紹，這里也有60%左右的投資客，其中90%以上是海外個人投資者，其中又有一半以上是海外華人。

　　第一太平戴維斯物業顧問(上海)有限公司商業樓宇部董事陳飛寺認為，售價超過3000美元/平方米的屬于高端寫字樓，在這類寫字樓中，海外投資者與國內投資者大多各占50%；而售價低于3000美元/平方米的寫字樓中，80%~90%為國內投資者。資金由住宅轉向寫字樓？

　　新天大廈是胡小姐投資的第一套寫字樓，此前，她一直以投資住宅為主，現在手里還有兩套住宅尚未出手。但是，她現在已不關心住宅市場的變化，想把投資重點轉到寫字樓。她向記者明確表示：“以后如果投資房產的話，我只會買寫字樓了”。

　　在胡小姐看來，寫字樓租金以每年20%~30%的幅度上漲，同時，寫字樓的售價卻與住宅價格差不多，甚至低于住宅，這意味著寫字樓有較大的升值潛力。新天大廈的朱先生也深諳此道，他給記者簡單地算了一筆賬，借此說明眼下投資寫字樓的回報率遠遠高于住宅。

　　以新天大廈周邊為例，一套80平方米左右的住宅，總價為120萬元，租金為4500元/月，投資回報率為2.5%~3%；而新天大廈最小戶型的一套辦公樓27.33平方米，總價40萬元，按2400元/月的租金計算，回報率在6%~7%左右。

　　實際上，朱先生的算法是比較保守的。一套80平方米的住宅租不出4500元的價格。而且新天大廈的租金在上海的寫字樓市場中，已處于最低價。陳飛寺表示，一般住宅的投資回報率在4%~5%左右，某些高檔住宅可能達到7%，但是寫字樓的投資回報率一般都在7%~10%之間。

　　高力國際近期發布的一份商業房產報告進一步表明，在住宅市場投資受到控制后，有相當一部分投資資金流入寫字樓市場。粟子航也認為，期房限轉間接促進了寫字樓投資的走熱，因為期房限轉限制的是住宅而非寫字樓，因此，寫字樓成為一個不錯的投資對象就不難理解了。

　　陳飛寺對流入寫字樓的資金進行了預估，他認為，從住宅轉向寫字樓的投資資金，大約占出售型寫字樓總量的30%。這并不包括從住宅轉向寫字樓的開發資金。

　　對于海外資金，粟子航認為，

　　據了解，上海的寫字樓租金在近幾年曾有兩次大幅拉升的經歷。一次是在2000年，當年上海寫字樓的租金普遍上漲80%~100%，最低的上漲幅度也有60%。此后的2001年和2002年進入平穩上揚階段，從2003年起，上海寫字樓租金又連續兩年有15%~20%的上漲幅度。根據第一太平戴維斯的預測，今年內上海寫字樓的租金最終仍將有10%左右的漲幅。

　　顯然，經過這幾年的連續上漲之后，上海寫字樓的租金再度拉升的空間已非常有限。陳飛寺甚至認為，上海的寫字樓市場已開始出現滯漲的現象。而這是大部分開發商和投資者都不愿見到的。

　　新天大廈的另一位客戶將手中房子出售，單價為18000元/平方米。在不到兩個月的時間里，這棟物業的單價已上漲4000元。這似乎重演了去年底今年初上海住宅市場價格的暴漲風潮。

　　在沒有期房限轉的限制下，房屋總價不高，變現的可能性在無形中提升。而領慧國際的均價只有12000元/平方米，比周邊的二手