舐血順馳海外投行圍獵中國房地產

　　文/秋實

　　網絡也許不是這場合作的真正用意。正如孫宏斌所言，戰略投資者未來將在順馳不動產的核心董事會中占據3個席位，這將為順馳引入不同以往的視野平臺。

　　然而更為明顯的是，如此安排將更有助于國際投行在未來數年中為順馳導入一個適

合海外上市的治理體系，并將其締造成為一個樂于為海外投資者所接受的中國民營企業。

　　在這一進程中，軟銀與凱雷將分別充當什么樣的角色？已經贏得22.5%權益的兩家投行在股權之外是否還與順馳達成過其他協議？

　　疑問的產生源于這場合作中尚未披露的第三方戰略投資者——

　　中國

　　有一個事實如今已是無可爭議。在奉行“滾動開發”的中國房地產界，發展商面對銷售停滯所帶來的回款壓力相比去年年中開始的銀根緊縮來得更為恐懼。手中有地與手中有房，對一個發展商而言，其境遇堪稱天壤之別。擁有土地意味著尚無斷頓之虞，危急形勢下甚至可以轉手自保。而大量成品房的積壓在市況日下的時期會給發展商造成毀滅性的打擊。

　　然而，當人們震懾于順馳一夜間積累的豐厚土地儲備時，另一個疑問卻被輕易忽略了——急速擴張戰略導致成品房在短時期內大量出現，而今市場成交急劇萎縮，這批房源該如何順利消化？

　　顯然，要完全依靠市場之力，這幾乎是天方夜譚。投向

　　即便不將傳言中大摩將要投入的1000萬美元計入在內，軟銀與凱雷共同投入的4500萬美元究竟可以成就多少事業？

　　依據順馳提供的說法，該筆投資中的200萬美元將用于網站系統的硬件升級，其余將基本投入線下實體網絡即中介門店的全國布局與營建。

　　姑且不論200萬美元對一個已經建成的網站硬件系統意味著什么。僅僅是以剩余的4300萬美元來看，一家直營中介門店的初期成本若以10萬元計算，順馳在未來兩年內就可在全國開設近4000余家門店。此數據不妨我們日后再驗證。而事實上，僅憑順馳不動產現有的960家門店數量就已經可以穩坐中介業的規模老大。

　　我們再提供一組參照以更深入地說明4000家門店規模的意義。全球最大的房地產中間業務品牌——21世紀不動產，其門店總數在7000家左右，且全部為加盟店，布局中國的僅數百家。而直營、加盟各占一半的ColdwellBanker，其全球門店總數亦不過約3800家。

　　很明顯，如果是想以中國最大地產中介網絡的概念博得海外投資者的認同，順馳不動產的現有規模已基本可以達成了。但它目前最為匱乏的應當是一張出色的財務報表以及一個足以取信于投資者的良好治理架構。

　　因而，未來戰略投資者所注入資本的去向似乎已漸漸明晰了。施救

　　雙方的利益結合點顯而易見。

　　已出現成品房積壓的順馳急需資金為其名下樓盤做整體解套，而海外投行的適時介入不僅能夠順理成章地對中國物業逢低吸納，而且可以在未來上市公司的股權變現中獲得更大收益。

　　需要提醒的是，用這筆投資購買順馳名下的優質物業并注入未來上市的不動產網絡之中并非沒有可能。對孫宏斌而言，上市的誘惑以及緩解資金壓力的緊迫性已顯然高于固守物業價格的重要性。更何況，這樣的資產注入方式與其個人利益實現并不相違背。

　　由此，我們可以設想，未來順馳不動產網絡的財務報表最優異的部分可能當屬重大投資收益。至于中介業務本身，在市場每況愈下的時期，確保其規模優勢顯然比擴大其收益來得更為現實合理。

　　但正如當年蒙牛乳業的牛根生為獲投入與大摩簽訂的對賭協議那樣，股權的分配比例顯然是這場合作能夠在公眾面前鋪陳的部分，而真正可堪回味的是在此背后，孫宏斌與海外投行之間是否也存在著類似的協議？

　　事實上，一向不愿分散企業控制權的孫宏斌曾一度拒絕向外出售股份。此番合作，他勢必會為爭得順馳的絕對控股權而在其他領域內作出必要的讓步。

　　這些讓步的具體實施內容將成為今后兩年關于這場合作的最大懸念。而我們更想探察的是大摩等海外投行將通過何種方式建立完全掌控順馳不動產網絡的股權結構，而不僅僅是現行披露的只言片語。

　　上述懸念相信不到上市之日，就不會有謎底揭開之時。

　　如果說大摩狩獵中國乳業自蒙牛開始的話，那么順馳無疑會是它圍獵中國地房產的開始。

　　海外資本舐血中國房地產的行動才剛剛啟幕。