房地產(chǎn)信托難見回暖信號產(chǎn)品鎖定上市公司

　　本報記者于兵兵發(fā)自上海

　　“下半年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品沒有回暖可能，還將繼續(xù)下滑。”2005年房地產(chǎn)融資實務(wù)論壇上，上海國際信托投資有限公司投行總部張文橋?qū)υ捴袊�指�?shù)研究院華東院副院長陳晟時如是說。張文橋此言一出，論壇上很多開發(fā)商代表表情黯然。如果信托業(yè)繼續(xù)收縮對房地產(chǎn)的融資支持，在銀根日漸緊縮的今天，這對房地產(chǎn)開發(fā)商來說無疑是另一個打擊。信托

業(yè)、開發(fā)商共謀準REITS形式

　　據(jù)張文橋透露，上海國投此前一直與上海兩家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)洽談合作事宜。具體的做法是兩家房地產(chǎn)企業(yè)各出1億元資金，再通過信托募集2個億，以此作為資金基礎(chǔ)。然后由地產(chǎn)商負責(zé)選擇開發(fā)項目，信托公司與開發(fā)商共同成立投資決策委員會，對項目進行決策。“但是目前這一意向談判還沒有成功。”張文橋表示。

　　這種“先集資再選項”的做法，和目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品“先找項目，再招募資金”有本質(zhì)的不同。“這是信托公司以私募資金方式接軌REITS的變相做法。”張文橋介紹。

　　由于目前可上市流通的不動產(chǎn)信托基金(REITS)在國內(nèi)還沒有相關(guān)的法律許可，一些房地產(chǎn)信托機構(gòu)已經(jīng)開始通過各種變相方式向這一形式靠攏。信托產(chǎn)品捆綁品牌

　　在信托業(yè)人士看來，信托公司由于不及銀行資金實力雄厚，因此，每一個信托產(chǎn)品都不能有呆壞賬出現(xiàn)，要保障產(chǎn)品收益的絕對安全，信托公司對信托產(chǎn)品的設(shè)計和把關(guān)就更為嚴格。而對于房地產(chǎn)信托來說，信托業(yè)人士對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗和忠實客戶的積累是影響一個信托產(chǎn)品成功的關(guān)鍵。

　　于是，信托業(yè)聰明地選擇了結(jié)盟大地產(chǎn)商的方式來解決這兩個問題，一方面，地產(chǎn)商的經(jīng)驗保證了信托產(chǎn)品在行業(yè)決策和管理上的安全性。另一方面，每一個房地產(chǎn)信托項目的成功案例都將提高客戶對信托品牌的忠誠度。

　　在上海中泰信托投資有限責(zé)任公司近日發(fā)售的“上海嘉定清水頤園房地產(chǎn)貸款集合資金信托計劃”中可以看出，該信托產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模為0.9億元，主要用于上海清水頤園二期項目開發(fā)。在計劃明細中，用款人一欄標明是上海清水頤園房地產(chǎn)有限公司，而它其實是B股上市公司新城股份(900950.SH)的項目公司。

　　多重信用增級方式將信托產(chǎn)品風(fēng)險降至最少。根據(jù)協(xié)議規(guī)定，作為項目公司償還貸款的擔(dān)保，除了項目公司與中泰信托簽訂《土地抵押協(xié)議》，將其擁有的位于上海市嘉定工業(yè)區(qū)190街坊的2宗面積為55311平方米的土地使用權(quán)抵押給受托人外，上海新城創(chuàng)置房地產(chǎn)有限公司又與中泰信托簽訂《房產(chǎn)抵押協(xié)議》，將其擁有的位于成都北路333號、建筑面積為1004.68平方米的辦公樓房產(chǎn)抵押給受托人。另外，新城股份還為項目公司償還貸款本息提供不可撤銷的連帶保證責(zé)任擔(dān)保。

　　“現(xiàn)在我們只與上市公司合作，這是我們在目前的市場情況下，降低風(fēng)險，同時又保證產(chǎn)品收益的最好辦法。”中泰信托內(nèi)部人士表示。嚴控房地產(chǎn)信托風(fēng)險

　　根據(jù)《證券時報》報道，在6月份我國的信托產(chǎn)品投資領(lǐng)域中，房地產(chǎn)項目9個，投入信托資金8.6億元，平均預(yù)期年收益率為6.04%。無論是項目數(shù)量占所有信托產(chǎn)品的比重還是年收益率，房地產(chǎn)信托仍為比重最高、收益最高的項目。但是，隨著宏觀調(diào)控的到來，房地產(chǎn)項目的風(fēng)險已經(jīng)日益顯露，信托業(yè)對其融資支持的力度也在縮小。

　　“在最近一次協(xié)助一個房地產(chǎn)項目尋找融資支持時，我們發(fā)現(xiàn)信托業(yè)對房地產(chǎn)項目的法律風(fēng)險空前重視，這在以前是不多見的。”海華永泰律師事務(wù)所顏學(xué)海介紹。從政策風(fēng)險至商業(yè)風(fēng)險，信托業(yè)對房地產(chǎn)項目考察的嚴格前所未有。

　　但是，一些傳統(tǒng)的主營房地產(chǎn)信托的公司仍對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品充滿信心。

　　8月24日，

　　“一般來說，發(fā)行1.5個億左右的信托計劃都不是太大問題，資金門檻在30萬~50萬元的比較常見，100萬~200萬元也有，一旦超過500萬元就很難有個人投資了。”一位信托業(yè)人士介紹。