多元化經營遇阻商業地產難破租售雙重門

　　本報記者郝倩發自上海

　　從住宅到涉水商業物業，開發商卻依然是蓋房、賣樓、收錢的思路，商業地產開發將何去何從？

　　從去年年底開始，商業地產的利益驅動現象在住宅開發商中漸漸蔓延。愈來愈多進

行商業地產投資的開發商，希望在住宅開發之外尋找到新的奶酪，卻因為資金、經營團隊等各方面的原因只能做短線投資。

　　從住宅到涉水商業物業，卻依然是蓋房、賣樓、收錢的思路，商業地產開發將何去何從？只售不租

　　上海市場并不缺

　　目前商務大廈的銷售人員正在和“綠地會”的VIP客戶進行頻繁地接觸，這些客戶往往已經購買了綠地科創或者綠地同創大廈的物業，從而成為綠地集團的優質客戶，他們也是綠地商務大廈接下來將面對的潛在客戶群。

　　同時，上海綠地集團也在忙于和海外的投資公司接洽，知情人士透露：“或許會有相關的合作，但是目前形勢還不明朗。”對于甲級寫字樓來說，面對的機遇還不盡于此，接下來是否綠地商務大廈會和海外基金達成銷售上的共識，現在也未可知。

　　這一切努力都是為了實現更好的銷售業績。

　　在可供銷售的寫字樓稀缺的上海市場，綠地商務大廈一出場便受到多方買家的關注。綠地集團希望將綠地商務大廈銷售給成長型、發展型的小公司。

　　作為綠地集團今年首個可以實現銷售回款的寫字樓項目，綠地集團總裁張玉良對本報記者表示，對于該寫字樓將采取“亦租亦售”的銷售模式。

　　“如果這幢樓能夠順利實現銷售，將實現4.3億元的銷售回款。”知情人士透露說。今年綠地集團整個收入預期達到160億元，不能小視單個寫字樓項目可以發揮的效能。以多元化經營的名義

　　一連串的數字足以說明，所有的進軍都以巨資拉開序幕，而且愈演愈烈。綠地顯然已經嘗到了新奶酪的滋味。張玉良也希望在接下來的幾年中，能夠逐步加大商業地產在綠地的地產業務中所占的比例：據了解：2003年，商用地產在綠地地產的比例為5%，現在已經占到了20%，這個比例還會繼續提高，今明兩年將提高到30%~40%。

　　“對于開發商業物業的很多開發商來說，資金是一個問題。但是短線銷售而非長期持有，主要是因為管理營銷的經驗不足。”一位業內人士對本報記者評述說。

　　轉型的房企究竟在如何操作投入巨資的商業地產？

　　記者對上海一家大型房企的操作模式進行了探究。分析發現該集團對于旗下的寫字樓主要采取分割出售的方式，在

　　這也是目前很多房地產企業采取的操作模式。記者了解到：大華集團已經巨資投入了商業地產，并且同時兼顧了“商業”和“商用”兩種性質的商業物業，但是相關的團隊還在組建過程中。同時知情人士表示：“這只是大華集團的嘗試，諸如團隊組建和商業地產的經營方式這些具體問題，都還在研討過程中。”記者了解到，大華最終可能會選擇上海的部分商業物業以銷售為主，外地的商業物業可能會采取自己持有并且經營的模式。

　　“事實上，自己持有物業是國際上比較成熟的開發商操作商業地產的模式。”仲量聯行商業部總監陳立民對本報記者表示。西方的規劃模式與中國完全不同，開發商在進行商業項目投資前，首先要進行模塊設計，緊接著進行市場調研，然后根據返回來的信息做初步投資預算，預算多少直接決定投資規模，同時預算的情況也要與客戶進行協商，并確定招商對象和商戶，這樣才確定最終的設計方案。

　　“這樣一來，往往在開工前就可以避免很多設計方案的不合理，而且開工過程中可以不間斷地調整，直到樓盤推廣和包裝。再往后，還要關注整個樓盤的營銷工作，包括在客戶群中對于跨國公司的選擇。”陳立民稱。商業物業投資亟待進階

　　“住宅開發商很難適應商業地產的操作方式。”陳立民認為，從國內現有商業地產的操作模式分析看來：非售即租，單一化的建樓、售樓，還是當前眾多開發商遵循的短期套現模式，但零售式的寫字樓銷售，事實上令寫字樓潛在的市場價值遠沒有被挖掘出來。而長期持有大型產權對開發商也會造成一定的資金壓力。

　　“現在國內主要還是發展商在操作商業地產項目，由于產業政策的滯后，由機構投資長期持有目前尚不能成為寫字樓運營的主流方式。事實上接下來就會發展到基金和基金管理公司為商業地產的核心操作力。”業內人士對本報記者表示。而接下來，“資產的

　　“暫時看來，ING在中國主要是兩種投資方式。”荷商房地產投資管理(上海)有限公司中國區投資總監蔡麗麗毫不諱言基金對商業物業的興趣。在蔡麗麗看來，除了“住家為主”而非“炒家為主”的中、低檔住宅之外，就是“投資具有穩定現金流的物業”。蔡麗麗坦言她比較關心的項目主要是位于北京、上海的辦公樓、酒店式公寓以及商場。

　　“一個成熟的國家或地區，可投資物業基本上都由機構投資者持有，但是中國的90%可投資物業都是由投資者持有，即使分層購買的買家也幾乎都是自己持有。”戴德梁行房地產咨詢(上海)有限公司投資咨詢部助理董事葉建成說道。

　　“面對良好的市場預期，每一個嗅覺靈敏的市場開拓者都在尋找新路。尋找適合投資的經營性房地產項目，以及合適的金融工具無疑是最重要的兩方面。”業內人士稱。