于凌罡解不開的幾個死結

　　本報記者陳雪根

　　合作建房的首個倡導者于凌罡說，個人集資建房可以降低房價，甩開開發商單干，于是他就真的干起來了。正應了白巖松“無知者無畏”的名言。等真的干起來了，他才發現問題比他預想的要多得多，在他面前幾乎是一道道無法逾越的鴻溝，而他未必能跨得過去。

　　房價真的能降低嗎

　　于凌罡的呼吁迎合了一部分人的心理需求，因此吸引了一批希望買到便宜房子的人。

　　根據于凌罡的說法，他發起的項目可以省掉購買普通商品房時需要承擔的四筆費用：一是開發商利潤。二是廣告費用。三是機構維持費用。四是節省項目貸款利息。還可以省去市場房價中包含的灰色開銷。因此大概可以比同樣的商品房便宜30％－40％。

　　但他說的這幾項費用估計都很難下降。因為，第一，他不可能自己單干，無論開發商如何惹人煩，他還得與開發商合作，所以他剛與萬通馮侖握手，大家就說他被招安了，既招安就不可能不給人家利潤。馮侖已經說了，萬通現在的地產定制化服務收費一般是定制成本的8％～15％，萬通地產會給于凌罡一個比較好的條件。但馮主席肯定不會做活雷鋒。第二，因為是新聞，媒體免費給他做了廣告，是媒體給他省了這筆錢。另外，也許還有多余的房子要賣呢？第三，即使沒有機構，大家老在一起商討建房大事，還要搭進時間，時間也是成本。現在他已經是集資建房公司的老總了，這個機構即使設在他家里，辦公人員就他一個，也還是要費用的，于總也不會是雷鋒。第四，集資建房還是離不開貸款，萬通和民生銀行都曾表示愿意提供資金支持，當然也不會是無償使用。

　　這樣看來，

　　土地怎么拿

　　于凌罡設想過四種拿地方案：一是通過土地競拍，二是收購項目，三是委托開發商定制，四是把爛尾樓進行

　　我們不妨分析一下可能性有多大。

　　根據《北京市出讓國有土地使用權招標拍賣掛牌辦法》，“境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可以依照本辦法的規定參加國有土地使用權招標、拍賣和掛牌出讓活動”。于凌罡可以以個人，也可以以“藍城”名義去拿地，但他委托了中信信托公司去拿地。也許他的錢不夠，希望中信信托給他貸款。通過招拍掛拿地，最大的障礙就是資金。據稱，他手里有9000萬，不知他要買多大一塊地。

　　第二條路，可能性也不大。從前不久清河地塊拍賣的情況來看，想拿地的開發商很多，因此，即使缺少資金實力的開發商想轉讓手中的地，因為要的人多，加上開發商已在土地上有所投入需要回報，價錢肯定不會比招拍掛更便宜。

　　委托開發商定制，目前只有萬通對此有興趣。但萬通只定制個性化的別墅和標準化的廠房之類的項目，而前提是你要有地有錢，用馮侖的話表達就是萬通只是裁縫。萬通表示過在這兩方面都可以幫于凌罡的忙，如果萬通真的幫他拿地、幫他拿錢、再幫他蓋房，萬通不又做開發商了，于凌罡不又變成團購了？現在看來，雙方都還沒往這個方向走，下一步會不會這樣做，很難說。

　　買爛尾樓是最好的辦法。但與其這樣，干嗎不干脆買開發商新開發的樓呢？爛尾樓要請人重新包裝，說不定還有錯綜復雜的債權債務未了，忙活半天，買一棟爛尾樓，恐怕不是集資者所愿。

　　在于凌罡提供的有關芍藥居拿地情況的通報中，明確寫道：“在堅持自己房子自己做主等前提下，不排除采用合作、收購和合作開發來爭取合作建房。”

　　集資建房變成了合作建房，通常合作建房是指于凌罡出錢，對方出地，蓋成后雙方按比例分房的方式。這有兩種可能：一是與有劃撥土地的單位合作蓋房，但這事只能偷偷摸摸地干，而且蓋成的房屋產權還是大問題；二是與手中有出

　　讓土地的單位合作，那就又回到與開發商合作的老路上去了。假設于凌罡們一次性把錢給開發商，那他們要冒的風險和要付出的資金成本比自己買房要大很多，或者只交一部分，那就與提前預購差不多，還不如團購了。

　　資金從何而來

　　集資建房，既然大家選擇此路，想必大家都會拿出錢來。但事實并非如此，因為這里有風險，而且這種集資方式本身尚有很大的疑問。整個集資建房的過程，會相當漫長，即使大家愿意陪于凌罡玩兒下去，也不得不考慮時間風險，操作風險，信用風險，都不太可能把錢全交給于凌罡們。實際情況也的確如此，于凌罡原來預計共需資金約1．875億元，通過招募500份合作資金（每份15萬元）自籌資金7500萬元，預計可向銀行貸款1．125億元，此外，還要準備一些不可預期的費用。

　　但銀行會貸款給他嗎？可能性不大。因為，開發貸款只貸給開發企業，于凌罡的公司顯然不是開發企業，按揭貸款只能在購房時貸給個人，而且要以房產作抵押，集資建房者手中尚無房子，拿什么抵押給銀行？

　　而且，這種方式吸收的資金是有疑問的。據報道，為了確保資金安全，出資人都在指定銀行以個人名義存入資金（自己的存折和密碼），并和“藍城”公司簽定信托合同。銀行監管這筆個人集資建房資金，資金的使用遵循個人合作建房聯盟的決定。

　　藍城集資是否經過批準

　　于凌罡注冊的藍城是房地產開發公司嗎？不是。是投資公司嗎？也不是。是信托公司嗎？更不是。藍城只是咨詢有限公司。注冊資本只有10萬元，只能做咨詢。藍城即使拿到土地，也肯定不能自己做開發，即使像于凌罡們宣稱的那樣，集資建房者中有多少專業人士也沒用。除非通過增資、申請開發資質成為開發商，但這既非于凌罡所愿，也很難在集資者可以忍耐的時間限度內做到。

　　從目前的報道看，于凌罡的公司實際做的是信托公司的事，在未經銀行批準的情況下，這是違法的。同時也可能不符合工商登記的規定，有超范圍經營的嫌疑。不知道藍城集資經過了哪一級相關部門的批準？

　　什么情況可以集資建房

　　2003年8月，國務院在《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中規定，“集資、合作建房是經濟適用住房建設的組成部分，其建設標準、參加對象和優惠政策，按照經濟適用住房的有關規定執行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發經營。”按照這樣的規定，集資合作建房是允許的，但它必須執行經濟適用房的規定，而北京市2003年11月發布的《關于進一步加強本市經濟適用住房建設和管理的意見》中明確規定，經濟適用房的“土地供應和管理，全面推行項目法人招投標制度”，“嚴禁以集資合作建房名義變相搞實物分房或房地產開發經營”，“今后本市新批準的經濟適用住房項目，實行戶型面積標準和單套總價款控制，即經濟適用住房主要戶型面積應在80平方米左右，單套住房總價款在32萬元以下。經濟適用住房實行政府限價銷售政策，銷售價格按規定由市物價、建設行政主管部門審批。”參與于凌罡發起的集資建房的人，目前來看都不是政府規定的經濟適用房的購買人群，要建的也不是經濟適用房而是商品房，并不具備從事房地產開發經營的主體資格，因此，于凌罡們的計劃不可能納入經濟適用房的建設范疇，也不可能自己開發商品住宅。

　　于凌罡們曾經想建立住宅合作社，但這也此路不通。根據1992年2月14日，國務院住房制度改革領導小組、建設部、稅務總局發布的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法的通知》，住宅合作社，必須經市（縣）人民政府房地產行政主管部門批準；參加者是有城鎮正式戶口、家庭為中低收入并愿意改善居住條件的居民戶；組織者是單位而非個人，同時，住宅合作社還需作為社團向民政部門登記。其房屋性質與經濟適用房大致相同。同年頒布的《北京市城鎮住宅合作社管理辦法》，也規定“住宅合作社是本市行政區域內中、低收入的城鎮居民（包括職工），為解決自身住房困難，在人民政府或單位的組織下，自愿建立的、不以營利為目的的、公益性合作經濟組織。”于凌罡們顯然并不符合這樣的要求。

　　留給于凌罡的路只有兩條：送大單給開發商，或者解散。（29E1）