變賣為租 5年后物業(yè)收入將超過銷售收入

　　近日，廣州標(biāo)志性建筑雙子塔中的西塔開始招標(biāo)，由于預(yù)計(jì)承建者最少要有50億元的身家，高門檻把不少開發(fā)商阻擋在門外。但是，在眾多來自國內(nèi)外的巨頭參與競爭的身影中，卻赫然出現(xiàn)了廣州房地產(chǎn)國企的龍頭——越秀城建地產(chǎn)。

　　當(dāng)年風(fēng)光無限的眾多國有開發(fā)企業(yè)運(yùn)營日下，越秀城建卻變賣為租，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營之路上越走越遠(yuǎn)。

　　轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)

　　2002年，廣州的老牌地產(chǎn)國企廣州城建開發(fā)集團(tuán)與香港越秀企業(yè)集團(tuán)實(shí)施資產(chǎn)重組，成為香港上市公司“越秀投資”的主體，合并后成為越秀城建地產(chǎn)。

　　曾在廣州累計(jì)開發(fā)500多萬平方米土地面積的城建集團(tuán)在資產(chǎn)注入越秀投資后，卻并未利用總資產(chǎn)達(dá)200多億元、擁有大量土地儲備的條件參與當(dāng)時(shí)的大盤開發(fā)熱潮，反而在廣州眾多開發(fā)商中率先提出了“從房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)經(jīng)營轉(zhuǎn)變”的思路。

　　很快，僅2003年該集團(tuán)的租金收入高達(dá)1.8億元(僅限內(nèi)地)，而根據(jù)越秀投資2004年上半年年報(bào)顯示，收租物業(yè)方面，由于維多利廣場、財(cái)富廣場及新創(chuàng)舉大廈等項(xiàng)目投入運(yùn)營，穗港兩地物業(yè)租金收入比去年同期大幅增長44%，至2.03億港元。物業(yè)經(jīng)營方面的收入已經(jīng)開始占集團(tuán)總收入的18%左右。

　　廣州城建集團(tuán)的董事長李飛在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)年轉(zhuǎn)型主要是出于三方面的考慮，一是認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受政策影響波動(dòng)很大，上世紀(jì)90年代起歷經(jīng)數(shù)次宏觀調(diào)控，每次都成為治理經(jīng)濟(jì)過熱的首要目標(biāo)。二是房地產(chǎn)業(yè)不能超越城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展而隨意發(fā)展，存在很大的局限性，不可能長期保持持續(xù)旺盛的發(fā)展規(guī)模。而且城市土地資源是不可再生的，住宅產(chǎn)品80%以上不流通，變現(xiàn)率低。三是世界500強(qiáng)企業(yè)沒有一家是房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)只是企業(yè)創(chuàng)業(yè)起步的必然選擇。而要實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，走向更高層次，取得更大的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須走轉(zhuǎn)型的道路。開發(fā)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的道路，既能發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的鏈條優(yōu)勢，又能集中優(yōu)勢資源，高效穩(wěn)健發(fā)展。

　　“城建集團(tuán)涉足商業(yè)地產(chǎn)一直是在不自覺的進(jìn)行中。例如江南西的布匹市場和白馬服裝市場至今仍然在廣州很有知名度，具有很強(qiáng)的輻射力。白馬品牌使我們看到了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的好處，2002年與越秀投資重組后，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營就成為轉(zhuǎn)型的方向。”越秀城建集團(tuán)負(fù)責(zé)商業(yè)部分的有關(guān)人士對記者解釋。

　　他所指的“白馬”，是目前是廣州地區(qū)規(guī)模最大的室內(nèi)服裝交易市場，每天的客流量在2萬至4萬人次，每年交易額在20億元左右。而城建集團(tuán)每年僅這一項(xiàng)目的租金收入就達(dá)1億元左右，等于當(dāng)年投資的總額。

　　物業(yè)經(jīng)營收入力爭達(dá)50億元

　　廣州的老牌物業(yè)顧問行珠江恒昌負(fù)責(zé)人認(rèn)為，作為計(jì)劃時(shí)代和前市場經(jīng)濟(jì)初級階段，如城建集團(tuán)等國企業(yè)往往可以憑借政府背景的優(yōu)勢，低價(jià)取得大量土地和開發(fā)優(yōu)惠政策，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、公建產(chǎn)品、大型住區(qū)、配套商業(yè)的開發(fā)、銷售及物業(yè)管理，同時(shí)打造出適合這種機(jī)制下的企業(yè)文化與運(yùn)作模式。但是在政府撥地幾乎用完、市場政策一視同仁的今天，廣州國企難以與敢于顛覆游戲規(guī)劃的民營企業(yè)斗智斗勇。但是由于其前期開發(fā)的基礎(chǔ)積累，在成熟的城區(qū)中心保留了大量商務(wù)樓、商廈等經(jīng)營性收租物業(yè)，因此逐步由公建與住區(qū)開發(fā)商，過渡到商用物業(yè)經(jīng)營商，便是可選擇的好路子。政府的長期支持關(guān)系，國企穩(wěn)健經(jīng)營與房地產(chǎn)市場難得的誠信守法作風(fēng)，老實(shí)細(xì)膩的管理隊(duì)伍，都是物業(yè)運(yùn)營的極大優(yōu)勢。

　　城建集團(tuán)董事長李飛近日即表示，未來5年，集團(tuán)主要重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目包括越秀城市廣場、越秀新都會、南沙商貿(mào)中心等17個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)投入資金210億元，計(jì)劃開發(fā)建設(shè)總面積達(dá)到507萬平方米，重點(diǎn)推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　經(jīng)過5年的發(fā)展，集團(tuán)年經(jīng)營總收入要超過40億元，力爭達(dá)到50億元，其中物業(yè)經(jīng)營收入每年至少增長5000萬元，到2010年達(dá)到7億至8億元的水平；商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)值要達(dá)到集團(tuán)綜合效益的60%以上；酒店業(yè)、服裝市場經(jīng)營、連鎖超市、物業(yè)經(jīng)營、停車場管理以及開發(fā)建設(shè)鏈條上的企業(yè)品牌要形成系列規(guī)模，在整體上形成“越秀城建地產(chǎn)”作為廣州市第一商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和營運(yùn)商行業(yè)品牌的領(lǐng)先地位。

　　“今后，越秀城建的物業(yè)收入肯定會超過銷售收入。”李飛這樣對記者表示。而越秀城建今年將在廣州未來CBD中心區(qū)珠江新城內(nèi)落實(shí)十大地產(chǎn)項(xiàng)目，去年已經(jīng)落實(shí)5項(xiàng)，今年還有5項(xiàng)要落實(shí)，包括2個(gè)大型寫字樓、2個(gè)住宅，以及廣州市地標(biāo)項(xiàng)目——“雙塔”大廈中的一個(gè)，預(yù)計(jì)投資將超過60億元。

　　作為一種“穩(wěn)健型”的地產(chǎn)投資模式，地產(chǎn)經(jīng)營既是保持企業(yè)長久穩(wěn)健發(fā)展的手段，也是對