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從市場經(jīng)濟角度來看，幾乎很少有行業(yè)的產(chǎn)品能如房地產(chǎn)行業(yè)那樣，在半成品時期就可以以全價賣給市場需求方，這種制度設(shè)立的本身就給了市場供應(yīng)房存在市場交易中的優(yōu)先的特權(quán)。
因此，取消預(yù)售制度，將有助于房地產(chǎn)行業(yè)的加速整合。但對于資金實力不強的開發(fā)商來說，取消預(yù)售制度相當(dāng)于取消了對房地產(chǎn)開發(fā)商的提前兌付商品的特權(quán)。
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場正處于一個銷售極度低迷的市場環(huán)境下，出臺取消預(yù)售政策，產(chǎn)生的效果可以分幾種情況來分析。
第一，如果政府在具體實施細則落實時，對市場的存量房地產(chǎn)供給采取一刀切的政策，即對所有的在售樓盤在沒有拿到產(chǎn)權(quán)證階段進行預(yù)售的，一律不準出售，那么將出現(xiàn)的市場局面是，市場供給可能出現(xiàn)大比例減少。以當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場為例，從表面上看，市場的超量供給出現(xiàn)減少，但實際上并沒有切實的減少供給，只是將供給推遲了一段在市場上上市。這樣，從表面上看，市場供求比例趨于合理，但實際上供大于求的矛盾并沒有效解決。
第二，如果只能政府在具體實施細則規(guī)定，對政策出臺前的房地產(chǎn)已經(jīng)在預(yù)售的項目仍然予以預(yù)售，而對新尚未進入預(yù)售階段的房地產(chǎn)項目取消預(yù)售的允許，即實際上是采用老項目老辦法，新項目新辦法的方式，這樣的市場影響將是階段性的。很有可能出現(xiàn)的市場情況是，在當(dāng)前大批市場預(yù)售完成后，市場上新上市的商品房供應(yīng)量將在一段時期內(nèi)減少，這樣的結(jié)果總體來看，預(yù)售制度如若取消，對于開發(fā)商來說，無疑加大了資金成本，這部分的資金成本體現(xiàn)在銷售時間加長部分的成本。另外，對于銀行來說，也加大了貸款回收風(fēng)險。這種風(fēng)險具體體現(xiàn)在，原本資金鏈緊張的開發(fā)企業(yè)，在實行預(yù)售制度的前提下，可以通過預(yù)售實現(xiàn)現(xiàn)金回籠，用以償還銀行貸款，但在取消預(yù)售制度后，出現(xiàn)資金鏈緊張至斷裂，那么這樣無疑增加了銀行本身的貸款風(fēng)險。
從短期來看，取消預(yù)售制度對當(dāng)前已顯疲態(tài)的房地產(chǎn)市場無疑是雪上加霜。但從長期來看，這種制度有助于銀行信貸狀況的進一步規(guī)范，對于提高房地產(chǎn)商的開發(fā)實力、提高銀行房貸質(zhì)量及規(guī)范市場交易行為都有長遠促進作用。(作者系上海五合智庫投資顧問公司總經(jīng)理)
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