借殼擔保連環擔保欺瞞進度以求追加貸款

　　宏觀調控下，岌岌可危的開發商資金鏈不僅和銷售放緩有關，一直以來處于潛規則下操作的開發貸款手法正暴露出風險。

　　“最近，我們老總每天吃藥，常常失眠。市場不好，每一個可能出現資金問題的項目都可能令整個公司崩盤。”一個房地產開發公司的內部職工宋行(化名)向記者透露。宋行所在的房地產公司是上海市開發企業排名前十的大型國有房地產開發集團。目前擁有兩大子公

司和七八個項目公司，同時開發著上海的七八個房地產項目。

　　項目雖多，但資金鏈卻很脆弱，這是房地產開發企業的通病。這不僅由于單個項目的貸款比例過高，也緣于開發商一直諱言的“連環擔保”。“這種操作手法的結局是，項目雖然不能一榮俱榮，但是足可以一損俱損。只要一個項目死了，整個集團公司都可能垮掉。”一位業內人士不無擔憂地說。

　　正常渠道貸款幾無可行

　　正常的貸款渠道正隨著貸款要求的不斷提高而被堵住。

　　“我們銀行幾乎已經不做房地產開發的項目貸款了。不是我們不想做，是央行統一的貸款政策令符合條件的開發商不用貸，沒條件的無法貸。”工商銀行上海分行一位支行客戶經理楊先生表示。因此，盡管近日，上海一些銀行明確表示對符合條件的開發貸款給予支持，但是上門求貸者并不多。

　　銀行工作人員的解釋是，目前各銀行對開發項目貸款的要求是開發商自有資金比例達到35%，同時四證一書齊備。“而如果這些條件都已經達到，這個開發商其實是不用再到銀行貸款的。35%的自有資金基本可以保障開發商完成前期動拆遷和辦理手續的工作。而建設成本通過建筑商和材料商墊資進入就可以解決。”

　　然而，這些很多開發商無法達到的“鐵規則”，從另一方面卻催生了變相貸款的“潛規則”。

　　借殼擔保與連環擔保

　　“現在，很多銀行的項目貸款都是處于叫停狀態的。我們可以通過借殼擔保的方式，為開發商拿到貸款。”程先生說。程先生所在的公司是專門為各類企業提供貸款中介服務的，這其中也包括為房地產開發企業聯系貸款。“你直接到銀行要貸款肯定要不到，我們卻能做到。”而據他坦言，“做到”的辦法除了有銀行的人脈關系外，還要“作假”：假的財務報表和臨時的擔保協議。

　　據銀行內部人士透露，目前上海市各銀行的貸款政策比較傾向支持中小企業貸款，貸款最高額度是人民幣3000萬元。而這一政策成為信貸中介們操作借殼擔保的一個助力。

　　程先生透露，以房地產項目的物業作為抵押，可以為一個中小型外貿公司換來擔保貸款，而這個外貿公司只是借得的一個殼，這些貸來的資金仍然用于房地產開發。而這種借殼擔保如果在多個項目間進行，就構成了房地產開發企業的連環擔保。

　　上海市房地產交易中心總策劃湯勇康為記者詳細介紹了這種擔保過程和潛在風險。

　　比如，一個企業內部有A、B、C三個項目，在不同的銀行，項目間連環擔保。根據連帶賠償責任，如果被擔保項目B出了問題，擔保方A將無條件為其償還銀行債務。而A項目為B償還債務后將引來自身的資金鏈危機，它的壞賬將由上一個擔保方C承擔，而C的擔保方卻是A。

　　“這種連環擔保在房地產市場形勢好的時候是沒有問題的。因為預售款回籠快，貸款很容易補上。

　　而這也是上述房地產開發公司老總失眠的真正原因。

　　據了解，該公司目前的在售樓盤只有早期拿地的兩個樓盤獲利較豐，但由于與大股東利益分配流程出現問題，一直沒有拿到應得收益。而另一部分后期拿到的項目，由于土地成本過高，同時遭遇銷售受阻，資金回籠難度很大。

　　“這些項目里，只要有一個出現壞賬，其他項目都將因為連環擔保受到牽連。”宋行說。

　　預售不售追加貸款

　　開發商騙取銀行貸款的另一種做法是隱瞞項目進度。據工商銀行的楊經理介紹，有些開發商在結構封頂、預售證已經拿到的情況下隱瞞進度，向銀行要求追加開發貸款。而政策上，項目擴大投資，追加貸款是允許的。“其實，開發商的這個項目已經開始預售，實現資金回籠，而他貸到的追加貸款是用于另一個項目的開發。”

　　“在過去市場景氣的時候，銀行為了吸引更多的貸款，盡管對這種違規做法心知肚明，在操作上卻是默許的。但是現在，這些做法已經越來越難了。”楊經理說。

　　貸款政策隨“市”而變

　　開發商在貸款銀行得到的不同待遇，來源于不同時期央行的貸款政策。

　　據楊先生介紹，前幾年的開發貸款模式是企業提要求，銀行來盡量滿足。“那時候只需要30%的自有資金和一個項目規劃書就可以了。比如你的項目規劃書上寫明項目開發成本是2個億，那么只要你出具6000萬元的自有資金，其他資金都可以由銀行負責解決，并分期提供給企業。”而現在，央行從整體金融局面和風險防控角度考慮，制定了一系列收緊房貸的政策，造成了貸款額度的下降。

　　根據央行發布的《2005年第二季度中國貨幣政策執行報告》，2005年6月末，商業銀行自營性房地產貸款余額為2.60萬億元，貸款增幅同比回落12.85個百分點。其中，房地產開發商貸款余額為8459.45億元，增幅同比回落7.69個百分點。

　　為挽救房貸頹勢，上海一些銀行宣布，對符合條件的房地產開發貸款將給予大力支持。但幾乎就在同時，央行《2004房地產金融報告》再次預警房地產開發企業財務風險和由銷售壓力導致的市場風險。

　　在15日公布的這份《報告》中，央行的統計數據是，約有55%的房地產開發資金來自于銀行貸款。而這里面只包括了18.4%的銀行直接貸款和由購房者按揭貸款轉化而來的開發商自籌資金。如果加上前文所述各種非房地產名目下的貸款不斷地流入房地產領域，55%的數據很可能還要提高。