房價成本揭秘：開發商解剖利潤大廈如何砌成

　　新華網北京8月25日電 (記者 周俏春、陳芳) 記者就房地產成本問題進行調研采訪時，廣西一位不愿意透露姓名的房地產開發商向記者解剖了一個樓盤的真實運作過程，從中可以看出房地產“利潤大廈”是如何砌成的。

　　這位開發商說，2003年底他與朋友合股開發某城市樓盤。樓盤并沒有建在市區繁華路段，確定的均價為2600元，看上去價格并不算高。目前樓盤一期已售罄，二期順利開建，

他說“每平方米也就掙個600元吧！”

　　600元和

　　項目開發用地：180畝(12萬平方米)具備以下條件：1、地價：80萬元／畝

　　2、技術指標：樓盤類型為小高層電梯公寓(12層)；容積率為3；綠化率為36%；建筑密度35%

　　3、策劃公司全程代理，代理費及廣告費為總銷售額的4%

　　4、設計費15元／平方米(按總建筑面積計)

　　5、土建造價1300元／平方米，園林綠化硬化造價80元／平方米，市場銷售均價2600元／平方米

　　6、幾項主要稅收：土地增值稅按銷售額1.5%；營業稅按銷售額5%；

　　一、項目總建筑面積：180畝×６66.67平方米×３(容積率)＝36萬平方米

　　綠化面積：180畝×６66.67平方米×３6%＝4.32萬平方米

　　硬化道路：180畝×６66.67平方米×２9%＝3.48萬平方米

　　二、銷售總額：36萬平方米×２600元／平方米＝9.36億元

　　三、180畝土地成本：180畝×８0萬／畝＝1.44億元

　　四、工程土建總造價：36萬平方米×１300元／平方米＝4.68億元 此處數據為土建總造價，實際只要四五千萬元即可啟動開建樓盤，建好一棟賣一棟，并不用一次性投入這么多錢。

　　五、各種配套費用如

　　設計費：36萬平方米×１5元／平方米＝540萬元

　　園林道路：綠化4.32萬平方米×８0元／平方米＝345萬元

　　硬化道路：3.48萬平方米×８0元／平方米＝278萬元

　　水電及三通一平、報建等費用約2500萬元

　　三通一平費用各樓盤的差異較大，凹地或沼澤地成本要高些。

　　六、營銷策劃及廣告投入：9.36億元×４%＝3700萬元

　　七、需交的主要稅：增值稅9.36億元×１.5%＝1404萬元

　　營業稅9.36億元×５%＝4680萬元；契稅1.44億元(總地價)×３%＝432萬元。還有一些小的稅費和公司日常開支，沒有計入。

　　八：項目總投入：約7.4億元

　　九：利潤(粗算)：9.36億元-7.4億元＝1.9億元

　　理論利潤率：1.9億÷７.4億＝25%

　　這位開發商解釋說，實際上的利潤率遠不止這些，沒有哪個房地產商那么傻會把總投入砸下去搞一個項目，都是分期滾動開發的，因為前期只需投入1.4億的土地成本加上四五千萬元左右土建資金就可啟動樓盤，當然，這部分費用我們基本是自有資金，所以相對那些向銀行貸款啟動的開發商，我們的成本要低些。再加上通過預售實現資金滾動，所以如果算實際的利潤率，應該是100%甚至更高的回報。

　　他說，其實一些房地產商手上都有獵頭公司招來的資深會計，可以將樓盤賬目上的成本金額加大，如明明賺1億元的樓盤，可以處理成只賺4000萬元。對外界造成樓盤成本高不得已提高售價的假象。當然，有的還善于利用城市高新區、開發新區的稅收優惠政策，想辦法在銷售新樓盤時注冊一個新公司，僅這一項也可以省下數百萬甚至上千萬元的稅款。

　　他透露，樓盤開建后也暗藏著一些省錢的貓膩。像外墻涂料、塑鋼門窗、鋁材、防水作業等諸多土建環節，開發商都可以想出辦法節約成本，最常見的就是采購便宜原材料，有的甚至直接減免一些程序。

　　“平地拔高樓，利潤成倍長。”這位開發商說，目前規劃和城建部門批準的市區內樓盤的容積率一般不超過2。而有“實力”的房地產商會通過特殊的途徑，打通有關關系，把樓盤的容積率調高到3或者5，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發3倍甚至5倍于土地面積的商品房。(完)