成都別墅 喜憂參半看新政

　　“從實(shí)際效果來看，新政的制定和實(shí)施在不同程度上刺激了別墅項(xiàng)目的開發(fā)和銷售。”尺度地產(chǎn)在《成都市別墅市場研究》中這樣評價(jià)新政對成都別墅的影響。新政、別墅，兩個(gè)詞語并列放到今日樓市中，已有了新趣味。看看“別墅”近幾年的“新政待遇”：2003年，樓市正在品嘗高峰滋味，國家陸續(xù)出臺相關(guān)政策，強(qiáng)力限制別墅用地的審批；2005年，樓市開始嘗到市場酸楚，國家則加大宏觀調(diào)控力度，要求各地多建中低價(jià)位、中小面積的商品住宅，嚴(yán)格控制高檔住宅開發(fā)。“別墅”果真就是個(gè)奇物，能夠壓力越大、動(dòng)力越大嗎？記者

了解到，別墅在建、在售項(xiàng)目的開發(fā)商確實(shí)普遍對新政下的別墅出路抱有樂觀的預(yù)測。新政之喜兩大樂觀理由刺激別墅

　　據(jù)了解，開發(fā)商的樂觀主要來自兩方面。第一個(gè)樂觀理由，是供求關(guān)系的最前端土地供應(yīng)。目前四川省成都市的土地市場仍在執(zhí)行別墅供地審批暫停政策，供地級別一般控制在R1、R2級就算比較高端了。新的別墅項(xiàng)目玩家拿不到地皮，只能盯著先入者玩，而在建、在售別墅項(xiàng)目的開發(fā)商只要樂意，都可以抱成一團(tuán)做大蛋糕，于是樂觀于此。

　　“在一定時(shí)期內(nèi)，市場可供應(yīng)的產(chǎn)品將逐漸遞減，產(chǎn)品的稀缺性導(dǎo)致價(jià)格方面可能出現(xiàn)上漲，已經(jīng)立項(xiàng)的高端項(xiàng)目將會選擇合適的時(shí)機(jī)推出，使得開發(fā)利潤最大化。”有別墅項(xiàng)目開發(fā)商這樣分析。

　　第二個(gè)樂觀理由，是供求關(guān)系的最末端銷售環(huán)節(jié)。今年國家七部委出臺新政的核心思路是調(diào)整

　　在成都，面積144平方米以上的商品住宅排除在“普通住宅”范圍之外，這客觀上迫使主攻高檔住宅的開發(fā)商必須迎合政府、消費(fèi)者的面積取向。此消彼長，不想購買準(zhǔn)高檔房產(chǎn)的客戶，大部分將選擇經(jīng)濟(jì)型別墅進(jìn)行自住或投資，相當(dāng)于新政把一部分高端客戶“擠”給了別墅項(xiàng)目。許多開發(fā)商認(rèn)為別墅本就卓爾不群，和自己奪食的對手又暫時(shí)難以進(jìn)入，因此市場完全能消化、抵消新政帶來的利空消息。而政府特別是房管部門負(fù)責(zé)人面對開發(fā)商的兩大樂觀理由，也并未否定，只是說這些都是市場行為，政府不便直接評價(jià)或干預(yù)。新政之憂政策風(fēng)向標(biāo)將向哪方吹？

　　在蓉開發(fā)商也有表示對房產(chǎn)新政擔(dān)憂的聲音。有人說，新政也好舊政也罷，說到底都是政府部門做的政策。政府部門考慮的是市場條件下的公眾利益，強(qiáng)調(diào)制定好游戲規(guī)則即可。如果別墅開發(fā)商因新政而獲益，那今后公眾利益趨向假如有變化，那政策也將改變，到時(shí)候的游戲規(guī)則是否還有利于別墅項(xiàng)目，誰都不清楚。

　　最讓別墅開發(fā)商寬心也最讓他們揪心的，當(dāng)然是土地供應(yīng)政策。別墅用地供應(yīng)閘門一開，大量玩家快速涌入，市場利潤必然攤薄，別墅市場的中高端分層越清晰，帶給市場的壓力越大。殘酷的市場輪回規(guī)律將使別墅市場進(jìn)入“低—高—低—高”的起伏之路。

　　記者了解到，至少在未來很長一段時(shí)間內(nèi)，別墅用地供應(yīng)的閘門不會開啟。有政府人士分析認(rèn)為，一來土地是最珍惜的資源，耕地更是成都平原的寶貴財(cái)富，國家不可能也不需要再拿耕地開刀；二來是在當(dāng)前房價(jià)問題已經(jīng)成為政治問題的情況下，誰愿意拿高價(jià)別墅大量涌入市場造成房價(jià)猛漲呢？

　　成都西邊的郫縣、溫江的耕地得到嚴(yán)格保護(hù)，北邊新都等地的別墅開發(fā)氣候尚未達(dá)到高峰，東邊地塊因歷史舊有條件，正按照“中產(chǎn)城東”的思路大力開發(fā)中高檔住宅，南邊的華陽又因其是城市副中心而成為聚光燈的焦點(diǎn)———如果打開別墅用地閥門，那么地塊在哪里？

　　至于銀根方面，上月底，搜房網(wǎng)大話地產(chǎn)直播間邀請部分開發(fā)商談“新政下的別墅未來走勢”時(shí)，北京升達(dá)房產(chǎn)銷售總監(jiān)何冬梅認(rèn)為新政對別墅影響很小，別墅拿來自住，喜歡便愿意買，至于金融貸款，既然別墅都是高收入人群買的，他們基本上很少有貸款的，因此也不必太害怕銀行的臉色。而北京國際投資發(fā)展公司CEO杜猛則認(rèn)為，