地產投資信托離我們有多遠

　　目前，房地產業已經成為我國國民經濟的支柱產業和重要的經濟增長點，如何利用有效的金融工具和手段來盤活房地產信托市場，保持房地產業的健康發展，顯得尤為重要。隨著央行121號文件、2004年4月份的國務院通知以及全國土地實行招標、拍賣、掛牌交易等政策措施的相繼出臺，房地產業面臨著金融、土地等方面政策調整帶來的資金短缺等難題，在此背景下，房地產投資信托作為一種切實有效的金融工具而得到迅速發展。

　　發展地產投資信托意義重大

　　房地產投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場，作為融資手段又可以推動整個房地產業的發展。結合當前融資市場的現狀，在我國現階段發展房地產投資信托具有重要意義。它可以分散銀行體系的經營風險，防范金融業風險。作為銀行信貸資金的重要補充，房地產投資信托可以有效減少銀行體系所承擔的巨大金融風險，可分流部分銀行儲蓄資金，以減輕銀行系統的經營負擔，對居民的消費也將起到一定的刺激作用。同時，它還拓寬了我國房地產企業融資渠道，促進了我國房地產

　　發達國家地產投資信托模式

　　從世界各國的房地產投資信托發展來看，大致可以分為：以美國為代表的房地產投資信托基金模式（REIT）和以澳大利亞為代表的信托計劃模式（LPT）兩種最具代表性和發展最為成熟的房地產投資信托模式。

　　基金模式是以封閉式投資公司為投資實體，通過發行受益股份來募集公眾資金，運作方式類似于

　　信托計劃模式以信托計劃為投資實體，通過發行信托單位來募集公眾資金，是一種集合資金投資計劃產品。信托計劃模式的REIT可以從結構上確立受托人和資產管理的職能，在保證REIT的投資和收入分配策略順利實施的同時，有效地保護信托單位持有人的利益。目前，澳大利亞LPT總市值已經達到600多億美元，成為僅次于美國的世界第二大房地產信托市場。

　　我國選擇成本最小模式

　　房地產投資信托是具有相對穩定的現金流和收益的投資產品。決定這種投資產品特性的主要因素是對投資目標和收入分配的規定。任何發展房地產投資信托的路徑都必須在專項立法中明確投資目標和收入分配的規定，以保證房地產投資信托的產品特性。因此，我國發展房地產投資信托的首要前提就是盡快頒布《房地產投資信托法》。我國發展房地產投資信托，應從法律制度成本這一方面考慮，選擇其成本最小的模式。

　　房地產業是資本密集型行業，房地產開發具有周期性長、規模大的特點，期間資金供應是否及時、充足，對房地產項目的成敗起著決定性作用。目前我國房地產市場的60％以上的資金來源于信貸資金，房地產貸款余額占商業銀行各項貸款余額的比重高達17.8％。房地產融資渠道的多元化能有效降低銀行的金融風險，為我國房地產開發企業提供可靠的資金循環保障機制。REITs方式是房地產開發企業融資的一條有效途徑。

　　四措施解決投資信托問題

　　由于房地產投資信托在我國還屬于新生事物，因此，現有的法律、稅收制度等其它方面對房地產投資信托的具體實施將形成障礙。為了促進我國房地產投資信托穩步、健康地發展，在借鑒美國的房地產投資信托的過程中，必須結合目前我國房地產業和信托業發展的現狀，解決好面臨的問題。

　　房地產投資信托（REIT）是新型金融工具，必須促使有關各方增強對房地產投資信托的認知程度。就房地產信托業而言，盡管有了“一法兩規”，但只是一個框架性法律文件，缺乏真正針對信托業務操作層面配套制度。因此，必須建立完善的房地產投資信托的法律制度。目前，我國法律尚未對信托收益的納稅做出明確規定，缺少對房地產投資信托的稅收激勵政策，這不利于鼓勵房地產投資信托的發展。要發展組合性期限長的產品，流動性差的話，投資者將很難接受。因此，我國可以調整對房地產信托產品的監管制度與模式，增加房地產信托產品的流動性，解決投資者轉手的問題。同時可以通過直接上市等方式，建立高效、透明、完善的房地產信托產品的二級市場。

　　房地產投資信托（REIT）的來源

　　房地產投資信托（REIT）是美國房地產信托的一種特殊形式，也是房地產投資證券化的一種方式，這種方式于1960年美國國會通過了房地產投資信托法后才開始正式實行，其目的是使小額投資者也能以團體形式參與在此之前個人無法進行的大規模房地產投資。

　　房地產投資信托（REIT）就是通過公開發行股票或受益憑證募集投資者的資金，然后進行專業化的房地產投資或房地產抵押貸款投資的信托。普通投資者可以在保持資本流動的同時，參與原本需要大量資金的房地產投資，獲取房地產投資及經營收益，信托公司則獲得相應的管理費用的一種投資形式。它是房地產項目融資證券化的主要形式之一。房地產投資信托主要致力于可帶來收益的商業性房地產，例如公寓、購物中心、

　　作者:特約撰稿張曉琦