住改商叫停廣州商圈面臨抉擇

　　Tracy，一個受禁止“住改商”所影響的店主，最近正在彷徨不知所措，她的店由于趕不上辦證末班車，目前不知道該何去何從。

　　與Tracy有著同樣彷徨的店主在廣州有將近1000多名�！敖�商”后所沖散的商圈將如何疏導成為迫在眉睫的事情。住改商的前世今生

　　住宅改商業用途(下稱“住改商”)由來已久，早在3年以前，住改商就已非常流行。中原地產資深研究員指出，住改商的主因就是由于在舊式住宅小區中僅僅從住宅的功能上規劃，而并沒有考慮到商業配套，所以住改商能夠成為一個舊式小區中的主流，而這些主流就以天河南、淘金路、建設六馬路、江南西小區為典型的代表。而由于這些地方的消費能力均較高，所以一間間的小店便猶如雨后春筍般滋生。

　　而其間亦受到兩次創業潮所帶動。第一次是2003年廣州市政府為了鼓勵下崗工人再就業而出臺的一系列優惠政策。第二次熱潮便是CEPA協議簽訂后，為了鼓勵港人在穗投資創業，亦制訂了系列優惠政策，其中就有不少港人帶著前衛的經營理念到天河南、淘金路等小區進行創業。這兩次熱潮中所產生的店主占了現在店主中較大比重，初步估計占了將近五成左右。誰動了住改商的奶酪？

　　住改商最直接的得益者就是住宅業主以及租戶，業主可以享受到高出住宅一倍以上的租金，而租戶亦可以租得相對廉價的商鋪。但是誰又是住改商的受害者或者利益受損者呢？

　　記者翻查由2001年2月6日出臺的《廣州市住宅建筑改變使用功能規劃處理辦法》，“住改商”需要的資料有：1、申請改變住宅建筑使用功能的申請書，說明住宅建筑的地點、改變使用功能的理由和原因、經營范圍、經營期限等；2、住宅建筑產權證件復印件一式兩份；能夠提供建設工程規劃許可文件或者圖紙的，應當提供其復印件；3、已經取得的消防、環保、衛生防疫、交通管理、市政園林管理、勞動保護、房屋結構安全鑒定等部門批準或者許可文件復印件；4、工商營業執照副本復印件；5、申請人的身份證復印件。

　　由此可以看出，住改商的要求并不高，一般正在運營的小店應該都能順利進行住改商，但其中的“補地價”這一項卻遠遠低于市場價值。記者在采訪時，一知情人告知，住改商對于現在商業地產的影響最大，這些掌握著廣州商業地產命脈的巨頭早已對住改商對其市場帶來的負面影響坐立難安。如今，禁止住改商勢必會對其商業地產轉移不少資金。

　　此外，住改商對商鋪樓上的住戶帶來的影響最大。記者在采訪過程中了解到一個不是笑話的笑話。在淘金路、天河南等小區，多是以前單位福利分房的產物，而現在住改商多是一樓，而以前一樓卻是那些在單位中職位不高的職工所分到的房子。但住改商后，住一樓的職工卻通過出租賺到錢，遭到不少樓上居民的眼紅。禁商沖擊現有商業布局

　　一直以來，天河南、淘金路、建設六馬路、江南西均成為廣州除天河城、北京路、上下九等步行街以外又一主要補充。天河南、淘金路任一家小店都能吸引不少顧客進去淘寶一個小時甚至數個小時，任何一家咖啡店都能讓人花上一晚的時間呆坐。

　　遭到“禁商令”后，對天河南的商業氣氛帶來嚴重影響，而更有消息稱，禁商令同時會蔓延到其余各大小區。如此以來現有商業格局必將遭受到沖擊。如果住宅禁商在整頓無牌照小店的同時讓成熟的商圈萎縮，就將得不償失。

　　華南商業網總編輯、廣東省連鎖協會會長助理黃華軍認為，洼地效應需要經過長時間培育才能形成，大的購物中心與小店將是一個互補，吸引更多的商鋪往這里涌。

　　暨南大學管理學院教授何永祺也認為，任何地方合理的商業網點分布，都應該是由大型、中型和小型商業網點相互組合而成的，不同類型的網點都在滿足不同消費群體的需要。如果把小商鋪都取締掉了，會給部分消費群體帶來一定的不便，這就對整個區域的商業環境造成了破壞。

　　而禁商后，現有的布局又將路在何方？打造特色文化街區

　　商業地產資深專家謝仕平認為，若將“住改商”一概而論，統統取締，勢必對整個廣州的商業環境造成很大的打擊�！白「纳獭钡拇嬖谡f明城市還存在這方面的需求，將其取締后整個城市的商業環境都會受不同程度的影響。政府部門應該在審批的程序上加強監管，引導這些店鋪成為規范的商業網點，而至于其存亡，則應該讓消費者和市場去選擇。

　　商住分離已是公認的

　　天河南的店主Tracy告訴記者，現在天河南已形成一個非常有特色的街區，現在既然都已形成，為何采取取締的手段，而不是引導其合法經營？

　　如何疏導這些即將被取締的商戶將成為目前需要解決的問題之一。華南理工大學建筑學院常務副院長趙紅紅建議，天河城、正佳周邊地區的街道都開發成商業步行區，現在天河南路一帶的商業氛圍也已自發形成，可以將目前聚集在天河城和正佳這兩個點的人流引向周邊住宅區，如果能將天河城周邊地區進行系統改造，對天河地區的景觀提升肯定非常大。

　　更有專家建議，廣州應該打造特色文化街區，此前曾經打造的芳村酒吧街卻由于管理不到位而造成現今門庭冷落，而特色文化街區則應該緊靠在現有大型商圈周邊打造。