取消商品房預售直指開發商命門

　　8月15日，央行發布《2004中國房地產金融報告》(下稱“《報告》”)，其中建議：可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。就在10天前，國土資源部土地利用管理司司長廖永林也曾經提出，“應該完全取消商品房預售”。

　　曾經聯合發布房地產調控政策的國家七部委中，已經有2家非常直接地提出了取消商品房預售的建議，如果七部委中再有類似表述，這一建議很可能成為強制實行的制度，而且

影響首當其沖的將是開發商。

　　統計數據表明，近年來開發商的自有資金逐年下降。以上海為例，房產開發企業自有資金2001年為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%。直到2004年下半年，中央出臺相關政策，要求房地產開發企業(不含經濟適用房項目)的自有資金比例必須從20%提高到35%以上。

　　鑒于在2004年全國房地產開發所籌措的17168.8億元資金中，銀行貸款的比重在55%以上，較往年仍有所提高，這表明房地產投資自有資金比例的下降，房地產貸款仍然具有潛在風險；而預計2005年底全部房地產貸款余額將達到3.1萬億元，還會比2004年底增長2成，所以，通過取消期房預售來縮減房地產開發對銀行資金的過重依賴，成為完善房地產金融市場的首要任務。

　　央行的建議如果得以施行，可以預見的是，由于資金回籠周期拉長，開發商的資金壓力必定會在相當程度上加劇，進而可能會使一些實力不夠的開發商放棄相關的開發項目。這對銀行、基金公司等金融機構和房產投資人士來說，都是一個相當明確的市場干預信號。

　　按照目前上海的商品房預售要求，高層住宅要求完成結構三分之二、七層以下住宅要求結構封頂方可預售。如果取消預售，開發商的資金要求將進一步提高，項目配套費以及50%左右的土建工程費用須由開發商通過銀行之外的渠道自行籌集。很多中小開發商將因此慘遭淘汰。

　　一個星期前，上海正傳出各銀行放松對房地產開發商貸款的消息，《報告》的發布將直接影響銀行的決定。如果在不久的將來實行現房銷售，開發商回收資金的周期將因為現房銷售而拉長，現在發放給開發商的貸款將面臨極大風險。

　　對于房地產市場而言，現房銷售將在一定時間內減少商品房供應量。不過，供應量的明顯下降將會在現有待售商品房完全消化之后方可顯現。以上海為例，截至8月17日，上海商品房可售總面積為1751.83萬平方米，即便是馬上實行現房銷售，在現有供應量的基礎上，很難有明顯的供應趨緊效應。

　　有市場人士認為，取消期房預售實質上是將政策的支持點由傾向于開發商轉向傾向于普通購房人。因此，“對國家的

　　更重要的是，由于市場已普遍出現觀望心理，對

　　同時，由于土地出讓收入已成為不少地方政府主要的收入來源，如杭州，土地收入在全市財政收入中所占比例超過30%，土地收入的下降對政府財政收入的影響非常明顯。因此，杭州市并沒有停止推地計劃。而目前的市場走勢已使土地價格出現下降。據了解，杭州最近出讓的土地，開發商基本上是在招標價的基礎上再加20萬元即可拿到，已完全沒有之前數人競價的場面。

　　如果土地價格出現明顯的下跌，那么，房價的下跌幅度將大于地價的下跌。而杭州市的遭遇說明，土地收入在地方政府的財政收入中占比較大的城市，也將步杭州市后塵，加快土地上市的步伐(除非有更好的財政收入來源取代土地收入)，這些地方的房地產市場將再次進入土地供應增加-土地價格下跌-房價下跌-土地供應增加的惡性循環。

　　如果這一趨勢難以轉折，那么現房銷售只不過是將下跌延期而已。從這個意義上看，取消期房銷售并不能解決現有的房地產市場秩序及房地產金融問題，但是這將是一個很好的開始。