38宗土地被收回的背后

　　本報記者 許慧穎 發自北京

　　“清理閑置土地的工作已經全面展開。”北京市國土資源局局長安家盛在接受《第一財經日報》記者采訪時這樣表示。安局長表示，本月內便會出臺相關實施細則。

　　安家盛的此番表態足見政府整飭土地以控漲幅之決心已經非常堅決，而幾天前北京市

國土資源局剛剛收回38宗違規土地。

　　黃金地塊被收回

　　此次38宗土地被收回的原因是未能按期及時清繳土地出讓金，其中大多位列北京城八區黃金地段。最大的一宗受讓方是北京市王府井房地產綜合開發公司，位于東城區平安大街東四十二條危舊房改造區一期工程，面積是8.5公頃，用途為住宅。

　　而最令人驚訝的莫過于年初美林注資3000美元的銀泰中心A座商業部分。此外王府井、金融街等一線開發商的身影也在其列。如果說沒有資金實力的小開發商土地被收回一點也不奇怪，而現在這些一線開發商甚至以雄厚資金實力著稱的外資所有土地也被收回，就不再是簡單的銷售速度影響資金回籠的問題了。

　　不過，被收回土地中包括商業、辦公、地下車位和住宅、公寓規劃用途都有。其中又以商業配套用途占多數。大部分都是某個項目中的一部分，因此這種被收回的土地如何處置將成為關鍵。拿銀泰中心來說，被收回的是A座的商業部分和C座商業及辦公部分。北京市國土資源局相關人士表示，這些地塊被收回后，將不再與原受讓方形成合同要約關系，土地會從其他渠道重新投入市場。這樣一來，項目原有規劃整體性以及利益分割是原受讓方與后來者共同所要面對的問題。

　　一方面開發商積極拿地擴大規模，另一方面卻是無錢交納土地出讓金的尷尬。這與開發商多方作戰、無限度擴張緊密相關。同樣金融街地產開發公司今年初啟動了以二線城市為增長點的全國發展戰略。就在上個月，該公司宣稱，分別出資2.025億元和1.025億元組建惠州置業公司并增資南昌置業公司。

　　從實行新政策以來，北京不少項目的銷售情況每況愈下，這對靠銷售回籠資金擴大規模的開發商來說是個硬傷。某代理行銷售經理表示，近來，每個月都有呈遞增數量的中小房地產開發商“關門”。在市場化程度不斷提高的前提下，新一輪的洗牌不可避免。

　　即便如此，在北京開發商拿地還是很瘋。為了避免招拍掛帶來的無法預計的成本，多數開發商采取了通過收購項目公司拿地的途徑。某開發商明確表示，這樣做有三點好處：土地完整、手續便捷、價錢好商量。

　　深化土地改革

　　據了解，以往開發商拿地后拖欠地價款時有發生。但多數情況下，只要交納滯納金及利息后仍可以繼續取得土地使用權。而這一次北京市國土資源局的舉措表明今后再無綠燈可開。

　　同時，這也是一個即將大舉整頓閑置土地的信號。由于北京市處置閑置土地的具體細則正在制訂中，因此記者無法得知更為細節的東西。不過，安局長指出，細則將與七部委意見保持一致。按照七部委意見，國有土地超過兩年不開發國家將無償收回使用權。至今，這項政策并沒有真正實行過。

　　另外，目前全國土地利用總體規劃修編工作正在進行。這些都將是深化土地改革的一部分。七部委報告中，稱北京有閑置土地696公頃，而國土資源部在組織逾期不開發土地調查時發現，目前全國閑置土地、空閑土地、批而未供土地近400萬畝。其中，各地在開發商手里逾期2年以上沒有開發的土地就達到40萬畝。

　　除開發商故意囤地外，地方變相批地也是造成土地市場混亂的主要原因。顯然，國家的土地審批制度觸動了某些地方利益，于是借制訂地方土地利用計劃變相批地。上月，審計署調查出的四城市9個違歸新建高教園區。同時，土地預審制度開始實施。

　　旨在穩定房價的“國八條”與七部委關于房價的政令和土地預審制接踵而至，可見政府此次調控決心之大。而其中都包含關于“加大土地供應調控力度，嚴格土地管理”的內容。可以看出，國家已下決心從“土地”這個房地產市場的源頭入手，建立房地產土地市場的新秩序。