半小時飆升8億元 天價地塊折射房價調控之失

　　李樂 

　　25.65億元，數家大牌地產商志在必得的北京清河地塊最終歸屬華潤置地。

　　8月1日，北京市國土資源局二層交易大廳，原本打算掛牌出讓的、面積近35萬平方米的清河地塊，因為出現報價截止期限還有兩家以上競買人出價的情況而不得不采取舉牌競價

。拍賣現場，半個小時之內，清河地塊的價格就已狂飆8億多元。就連主持拍賣的北京市土地儲備整理中心市場部部長葉向忠也不得不承認，這樣的成交價出乎意料，“實在是有點兒高，”葉私下向記者表示。

　　半小時飆升8億元

　　自從舉牌競價開始的那一刻，財務總監出身的順馳(中國)董事局主席汪浩，手就一直沒有離開計算器，直到華潤置地(北京)總經理陳鷹將價格加到25.65億元的時候，汪浩與身邊的合作伙伴，北京首鋼地產總經理生長起耳語了幾句，手中的競價牌沒有再次舉起，價格停留在了25.65億元，華潤勝出。

　　與汪浩的計算器形成鮮明對比的是，陳鷹始終沒有計算器，每一次舉牌也都面帶微笑，雖然他的臉色在落槌的那一刻有些慘白，事后，他告訴記者，自己那時并不緊張，而即便是這個價格，也在華潤的預算范圍之內。

　　北京市土地儲備整理中心主任史賢英告訴記者，雖然這次清河地塊的出讓原始價格已經達到了將近17億元，但購買標書的企業仍有55家，經過事先的6次報價，其價格已經達到了18億元，即便如此，在競價截止時，仍然有兩家公司報價，“按照規定，我們組織了現場舉牌競價。”

　　不過，比地價本身更為引人注目的是日后的房價，在拍賣開始前，順馳(北京)的一位內部人士曾為記者進行過測算，當時，他是以25億元的土地交易價格作為測算的依據，“至少住宅要賣到6000～7000元/平方米才有相應的利潤，而這還不包括商業的售價。”而在價格中，土地成本至少會達到3500元/平方米。

　　不過，作為最終土地使用權的獲得者，華潤方面在售價上還是出言謹慎，華潤置地(北京)總經理陳鷹只是表示，經過他們的前期調研，認為6000～9000元/平方米的單價是需求最為旺盛的價格區間。

　　顯然，即便按照最低6000元的價格計算，也高出清河地區的平均房價不少，據記者了解，目前，清河地區樓盤的主流價格維持在5000元左右的水平。

　　誰讓地價狂飆？

　　隱藏在高額地價背后的，仍然是土地供求關系的不平衡。盡管葉向中告訴記者，下半年土地儲備中心準備了260公頃土地投入市場，但這似乎仍然難以遏止地產商高價“搶購土地”的熱情。

　　在接受記者采訪時，陳鷹再度否認了華潤在北京土地儲備緊張的說法，他告訴記者，目前在建的鳳凰城、翡翠城、優士格、華亭家園和置地星座都有后期的可開發用地，“至少可以讓華潤再開發兩年。”他說。

　　不過，他無法否認，在得到清河地塊之前，華潤并無新土地儲備進賬的事實。“在西單和昌平，我們都一直有地塊在運作，但也只是前期工作。”陳鷹向記者坦承。

　　而與華潤競價了將近20分鐘的順馳也面臨著類似的情況。在順馳林溪、順馳領海、順馳藍調陸續開盤之后，在北京，順馳也尚未有實質性的土地儲備進賬，在競價開始前，順馳一位高管曾向記者表示，對于清河地塊，順馳志在必得，甚至新聞發布會都已經準備就緒，而這一切，無疑是迫于開發的壓力。

　　在荊宏看來，北京市土地供應量不足才是他們高價角逐土地的動因，“從預期來看，北京的土地供應還是比較緊張的。”但是，在國土資源局方面看來，供應不足僅僅是一種錯覺，真正的原因在于，土地分布企業的不均衡。

　　國土資源局的一位官員告訴記者，由于目前北京的開發用地當中有不少是8·31之前以協議出讓的土地，其中不少是小開發商，由于政策調控的緣故，部分小開發商無力進行開發，而土地就此閑置下來，“這就造成了想開發沒地，有地的開發不了的錯位。”這位官員對記者說。

　　在7部委檢查報告當中，北京被定性為閑置的土地有69.9萬平方米，同時，檢查報告稱北京目前開發商手中用地有9410萬平方米，為2004年全市開發土地面積的14.8倍，“這些土地中，就有一部分屬于確實無力開發的。”而具體有多少，這位官員表示不便透露。

　　“房價控漲”壓力

　　從今年3月開始，中央集中出臺政策，對房地產行業進行集中調控，同時，把控制房價漲幅，保持地方房價穩定作為地方政府主要任務，不過，天價土地的一再出現，已經令“房價控漲”感受到了些許壓力。

　　在拍賣結束之后，就連葉向忠也覺得這個價格出乎意料，“這就意味著，按照規定，在簽訂出讓合同之后7天，應該有5億元到賬，15億元的拆遷補償款則需在一年半內付清。”顯然，在他看來，這個價格有些高，在拍賣的過程中，身為主持人的他多次提醒競價各方要保持冷靜，“競價幅度是800萬元，每一次舉牌都相當于一個小型企業一年的總產值！”他說。

　　不過，對于高價土地頻繁出現對目前調控“控制漲幅”的主旨精神是否會帶來壓力，他表示，這個問題過于敏感，不便發表評論。

　　如果高價的土地連續出現，自然會對房價的漲幅控制產生壓力，因為土地成本的作用并不僅僅表現在個案層面。

　　戴德梁行所進行的市場監測表明，在價值9.5億元的大興地塊上開發的順馳領海以6000元/平方米以上的價格開盤之后一個季度內，其周邊的翡翠城等樓盤，都出現了1000～1500元的價格漲幅，且交易量同時上漲，一位在大興運作項目的地產商向記者證實，從順馳領海開盤至今，他自己樓盤價格已經上調了近2000元。據此，他判斷，類似的情況在清河肯定也會出現，而令人擔心的是：隨著時間的推移，會有更多8·31以后獲得的土地轉化為實際供應，如果領海在大興的經歷被復制，那么房價無疑將開始新一輪的攀升。

　　不過，政府方面也已經意識到了問題的嚴峻，史賢英表示，他已經注意到了類似的問題，并已經開始考慮如何對現行的競價制度進行改進，以避免類似的天價土地頻繁出現。