房產調控效果開始顯現 建設部官員稱要穩定房價

　　黨中央、國務院高度重視房地產市場的發展。去年以來，國務院把房地產市場調控作為加強和改善宏觀調控的重要內容，采取了一系列措施。今年5月9日，國務院辦公廳轉發了建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》(以下簡稱《意見》)，進一步明確了對房地產市場進行調控的政策措施。建設部有關負責人日前向記者介紹了調控的有關情況。

　　房地產市場問題凸顯據國家統計局數據，2004年商品房平均價格同比增長14.4%，其中

商品住宅價格同比增長15.2%，首次出現兩位數增長，首次超過居民收入增長。今年一季度，商品房、商品住宅平均價格同比又分別增長12.5%和13.5%。從全國看，房價過快上漲呈蔓延態勢，由東部部分沿海地區向其他地區擴展。同時，二手房價格上漲加速。據40個重點城市市場監測數據，約一半城市的二手房價格漲幅超過了新建商品住房。

　　部分地區房地產投資規模過大。2004年房地產開發投資增長28.1%；今年一季度增長26.7%，增幅比去年同期回落13.5個百分點。但今年的投資增長，是在去年同期較高增幅基礎上的增長，并高于全社會固定資產投資增幅。個別地區房地產開發投資超過全社會固定資產投資的50%，是推動當地全社會固定資產投資膨脹的重要因素。今年一季度，13個省(區)房地產開發投資增幅超過30%，其中有6個超過50%，最高的達到115%。40個重點城市中，有13個超過50%，其中有4個城市超過100%，最高的達到172%。

　　與此同時，商品房結構性問題進一步凸顯。表現為中小套型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足。據對北京、上海、天津、沈陽、西安、南昌、成都、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調查，去年銷售的商品住宅中，120平方米／套以上的住房都在40%以上，最高的超過60%，中小套型住宅比例偏低。同時，中低價位普通商品住房銷售面積，占總銷售面積的比例呈下降趨勢。2004年全國經濟適用住房投資出現負增長，占房地產開發投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%。今年一季度，經濟適用住房完成投資60億元，同比下降13.8%，占房地產開發投資的比重進一步下降到2.6%。

　　在市場秩序方面，房地產開發、交易、中介服務和服務管理的各個環節，都不同程度地存在違法違規行為。如房地產廣告虛假，商品房面積“缺斤短兩”，購房合同欺詐，物業管理質價不符等，擾亂市場秩序，損害群眾利益，影響房地產市場健康發展。尤其是一段時期以來，個別開發企業和中介機構利用市場信息不對稱，誤導市場預期。通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、發布不實價格信息、虛假宣傳等不正當手段，人為造成市場緊張，惡意哄抬房價，帶來一些項目的房價短期內非正常上漲。

　　房地產市場調控的特點

　　針對當前房地產市場存在的問題，全國十屆人大三次會議《政府工作報告》提出，把抑制房價過快上漲勢頭，作為今年宏觀調控的一項重要任務。5月9日，國務院辦公廳轉發的建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》，提出了“堅持積極穩妥、把握力度，突出重點、區別對待，因地制宜、分類指導，強化法治、加強監管”的原則。根據這個原則，這次調控有以下特點。

　　一是，把解決當前問題與長遠的制度建設相結合。調控中的大部分措施，既針對當前市場存在的問題，也涉及到房地產市場發展的制度環境的改變，從體制上、機制上為市場的持續健康發展奠定良好基礎。如為保證中低價位、中小套型普通商品住房建設的供應，把規劃設計條件、房價、套型等作為土地出讓的前提條件。為遏制投機，禁止了期房轉讓，等等。

　　二是，統一政策和因地制宜相結合。國家的統一政策解決或防范普遍性問題，地方的調控措施要針對當地市場發展中的特殊問題。國家的統一政策緊緊圍繞兩個主題：從供應上增加中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用住房比例，健全廉租住房制度；從需求上遏制投機性購房、控制投資性購房、引導合理的住房消費。

　　三是，實行供應和需求的雙向調節。已經出臺的各項調控措施，既調節供應總量、供應結構，也調控各類需求。雙向調節適應供求關系的基本規律，既最大程度地發揮市場的自我調節作用，又可以控制市場規模的過度擴張，從而穩定房價、調整結構、防止投資過快增長，促進調控綜合目標的實現。

　　四是，突出重點，區別對待。針對當前普通住房供應不足，普通居民家庭住房困難問題，調控的各項措施，突出了保護普通居民的住房消費，維護低收入家庭的住房權益。針對部分地區不合理需求旺盛問題，重點加強了對需求的調節，尤其著重遏制房屋投機，消除了市場發展中最具破壞性的因素。

　　五是，注重各項調控措施之間的協調配合。包括各項經濟措施的協調，經濟和法律手段的配合，以及各級政府調控措施的合理組合，確保調控方向的一致性，形成政策合力。

　　調控是為了更好的發展，決不是打壓房地產。國家出臺的統一政策著眼于解決普遍性的問題，同時強調因地制宜，分類指導。《意見》的貫徹落實，有利于促進房地產市場可持續發展，防止市場出現大的起伏，鞏固和發展宏觀調控的成果；有利于保障城鎮中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促進社會主義和諧社會的建設。《意見》的發布實施，是政府對房地產市場調控能力進一步增強的重要標志。

　　調控效果開始顯現

　　國務院關于穩定房價的各項部署，得到了社會各界的廣泛支持和擁護。根據國務院的決策部署，各地區結合本地實際，深入分析當地房地產市場形勢，研究制定貫徹落實國務院宏觀調控決策的具體措施，在規定時間內出臺了享受優惠政策的普通住房標準，落實了加強稅收征管的有關規定；整頓規范市場秩序，加強市場形勢分析和監測；加強了土地和規劃調控力度，增加普通商品住房和經濟適用住房供應量；強化了住房保障制度建設，加快建立廉租住房制度。隨著中央穩定住房價格各項調控政策的逐步落實，一些調控效果開始顯現，房地產市場正朝著預期目標發展。

　　當前全國房地產市場運行的主要特點是：一、房地產投資增幅繼續回落。據國家統計局統計快報，1—6月份全國房地產投資增長23.5%，其中商品住宅投資增長21.3%，增幅呈逐月回落趨勢。房地產開發投資增幅比一季度增幅回落3.2個百分點；增幅低于同期城鎮固定資產投資增幅3.6個百分點。二、供求關系有所改善。據國家統計局數據，1—6月份全國商品住宅銷售面積增幅，5年來首次低于竣工面積增幅(低3.9個百分點)，供求關系有所緩和。三、商品住房交易結構有所調整。商品住宅成交總量下降，高價位、大套型住房成交量下降較大，中低價位、中小套型住房成交量較為平穩。四、投機性購房得到初步遏制。根據各地交易情況監測，禁止期房買賣和營業稅政策的調整等，使短期投機性住房需求得到遏制，住房交易行為漸趨理性。一些投機、投資性購房以及空置的二手住房，開始轉向長期出租，租賃市場房源供應量明顯增多。五、商品住房平均價格漲幅趨穩。據國家統計局統計快報，1—6月份，全國商品住宅平均價格2783元／平方米，同比增長11.9%，增幅比一季度回落1.8個百分點。六、房地產信貸增速放緩。據人民銀行統計，截至5月末，我國銀行業金融機構房地產貸款余額2.81萬億元，比年初增加1779.16億元，比去年同期增長22.27%，增幅回落33.38個百分點。其中住房開發貸款余額4595.8億元，比年初增加263.2億元，同比增長13.13%，增幅回落69.24個百分點。4月份當月住房開發貸款余額首次出現下降。個人住房消費貸款新增額也呈現逐月減少趨勢。

　　建設部有關負責人提出，盡管當前房地產市場調控有了一些效果，但應當看到目前的成效只是初步的，市場發展中的問題依然突出。部分地區房地產投資增幅仍然較大；住房價格還處于高位，投資、投機沖動依然存在；住房供應結構性矛盾仍然突出；住房保障制度建設相對滯后；一些地區對房地產市場調控的認識不到位，工作不得力；房地產市場秩序還比較混亂，囤積土地現象尚未消除；市場觀望心態較濃，房地產市場運行中仍存在許多不確定因素。為此，必須堅定不移地貫徹落實好已經出臺的各項宏觀調控措施，穩定政策，狠抓落實，解決好突出問題；堅定不移地把房地產業作為支柱產業，促進其健康發展。