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作者：朱為 來源：中國經營報
不久前，國家宏觀調控政策出臺后，住宅投資的種種障礙令不少人望而卻步，為手頭的閑置資金尋找下一個出口是當務之急。恰在此時，6月，商務部下發了《關于加快我國社區商業發展的指導意見》，特別強調尚未開發的社區，要加強總體規劃，以集中建設團組式社區商業中心和合理配置多點式便利型商業網點為主。由此，社區商業，尤其是大盤底商進入
了投資者的視野。
底商，是指住宅的第一層、第二層。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低，開發商通過轉向做底商，價格可以賣得更好，同時小區的商業配套也得以解決。目前市場上，大盤社區因為有多而穩定的住戶，商鋪的經營勝算相對較高，投資風險相對小一些，其底商率先得到投資者青睞。典型的代表如珠江帝景和國美第一城的底商，因為未來都有總面積近百萬平方米的住宅、數萬名住戶做依托，投資者對底商的發展前景基本看好，項目銷售由此被帶動。其中珠江帝景提供的數字顯示，已推出的占總量一半的商業面積基本銷售一空，部分店面已進入試營業期。
三類人鐘情社區商鋪
據悉，目前青睞北京社區商業的約有三類人：一、商鋪經營者，多致力于西餅屋、眼鏡店、美容、服裝等精品店和休閑行業，其對商鋪的投資熱情直接帶動了小型底商需求量的增加；二、外地投資者，由于較早地接受商鋪投資的觀念，江浙、廣州一帶的投資者對北京社區商鋪的熱情表現突出；三、本地投資者，看重人流量大、交通便利、商業氛圍相對成熟的社區。
政府提倡發展社區商業
商務部商業改革發展司王曉川副司長在介紹《關于加快我國社區商業發展的指導意見》的出臺背景時指出，社區商業是城市商業的基礎，是滿足居民綜合消費的重要載體。城市居民不僅需要繁華的城市、地區商業中心，更需要網點齊全、業態合理、功能完備，并具備一定服務水平的社區商業。目前，隨著城市居民的外遷，北京以社區居民為服務對象，根據居民的消費水平和偏好而設立的社區型商業需求量正在激增，其內容主要有餐飲、超市、便利店、美容美發、洗染店、花店、郵局、銀行等。然而，在不少新落成的小區，商業配套遠遠滯后于住宅的投入使用，前期入住的居民買點青菜都要坐半個小時的班車到大型超市，日常生活質量大打折扣。
由此可預計，在未來幾年中，社區商業將有較大的發展空間，那些地理位置優越、交通便利的大盤底商的增值潛力也會彰顯出來——它們通常在服務小區居民的同時，還會對周邊區域住戶產生輻射作用。以珠江帝景長達2500米的歐洲風情商業走廊為例，這些底商四面臨街，地處廣渠路和西大望路交叉的金十字口，只要商鋪業態定位準確，勢必會吸引附近眾多社區的居民一同光顧。
社區商鋪投資有講究
匯博行董事總經理潘好龍在分析社區商業投資要素時也提示人們首先考慮社區的規模。他說：“一些大型社區規模為100多萬平方米，而一些小型的社區呢，只有20多萬。社區的規模決定了入住人口的數量。入住人口越多肯定消費的總量就越大。這樣商鋪投資的前景肯定比較好。”
他同時也指出，選鋪時還要看區域的整體規劃以及社區本身的商業規劃。在規劃上是內聚性的還是外延性，這決定了整體商業商圈的服務半徑，這里面包括了商業功能的規劃、交通以及相關的配套設施等等。服務半徑越長，商鋪價值就越高。也要看社區的消費能力和人口結構，以處于同一區域的北京萬科城市花園和雙裕花園為例，這兩個項目相距只有50米，但因為萬科業主消費能力比較高，社區商業的經營做得也比較好，里面的10多個商戶從開業到現在基本上沒有換租。
最后還要看開發商的開發實力，有實力的發展商幾十萬平方米的社區2～3年就完成了，而有些發展商可能需要5年以上的時間。如果在開發初期買的鋪，整個社區的人口入住緩慢，這樣的商鋪養鋪時間太長對投資者壓力太大。
做好養鋪的思想準備
當然，在高回報的背后，投資社區底商也存在著一定的風險
專業人士指出，無論投資者自營、出租，還是轉手出售，所面臨的最大問題都將是時間問題，即市場培育過程，也就是商戶通常說的“養店鋪的時間”。在商業氛圍尚未形成的階段，投資的前幾年內店鋪有可能出現賠本、零收益，這對于經濟實力較弱的投資商將是不小的考驗。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報率時應充分考慮時間因素，也可注意選擇那些免租期長的產品。
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