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作者：謝紅玲 來源：中國經營報
獲批成為新的直轄市的重慶開始收獲利好。隨著陽光100、金源集團、香江國際、和記黃埔、融科智地、瑞安集團等大牌房地產商的爭相進入，大量外來資金投入城市建設中，城市面貌日新月異，房地產業的發展也步入快車道。如此背景下，作為新城市規劃中濃墨重彩的一筆的重慶CBD大規模建設也開始起步。
CBD：
重慶未來發展最大亮點
據重慶社會科學院區域經濟研究所所長李勇介紹，隨著重慶中央商務區的規劃與啟動，重慶以CBD為中心的大都市形態初顯，CBD重新形成大都市的核心區域。重慶5平方公里的CBD分布在渝中解放碑地區與南岸彈子石地區和江北城地區，形成三區鼎立局面。人們習慣于把這三個區域稱作“金三角”。重慶房地產的發展潛力讓幾十家國內外大牌開發商趨之若鶩，CBD點土成金、提升城市價值的奇效則讓政府為之傾情。
當前的宏觀調控雖然對當地房地產市場也有影響，但開發商普遍比較樂觀。“影響應該是暫時的，重慶目前的房價總體水平不高，市場相對穩定。”重慶電力總經理、渝能集團董事局主席兼重慶陽光100公司董事長張春城說。中央穩定住房價格工作第三檢查組對重慶市的檢查結果印證了張總對市場的評價。調查結果顯示，重慶住宅消費以本地居民為主，投機性購房占的比例不足10%。重慶國土房管局合同登記系統統計數據顯示，今年1～5月主城區商品住宅均價2577元／平方米，同比上漲22.9%，房價平均水平不高。“重慶CBD的大規模開發還在起步階段，而重慶的房地產開發市場已經從去年開始加速，CBD的潛力也將逐步得到釋放。” 張春城指出。
“每次到重慶，我都覺得很興奮，我們看好這個城市尤其是CBD區域的發展潛力。” 陽光100集團董事長易小迪在參加7月底當地政府主辦的一場“中國西部城市發展與重慶CBD建設高峰論壇”時坦率地表達了自己對這個市場的看法。據悉，陽光100自2002年到重慶排兵布陣，如今在這里同時運作著兩個大盤——一個是位于朝天門廣場長江對岸、建筑面積120萬平方米的大盤陽光100國際新城，一個是位于江北區、建筑面積30萬平方米的陽光100城市廣場，兩項目隔江相望。項目的成功運作，都要依賴CBD對區域土地價值的拉動。
江北：
重慶CBD的未來機遇
熟悉重慶市場的人知道，傳統CBD區域的土地基本都用完了，未來CBD、現代CBD就得看江北了。 那么江北的用地情況如何呢？
“江北區建設用地的拆遷安置工作都已完成了。”面對充滿激情的開發商們，江北區區長王元楷在論壇上用平靜的口吻說道。他告訴人們，為開發江北CBD，政府投入了100億元做市政配套，也投入了很大精力搞規劃，如此大規模的投入最終要靠土地出讓來收回。
江北CBD的
現實尷尬
“重慶本地人現在還不認CBD，CBD的房價還沒周邊地區的高。” 陽光100常務副總經理范小沖有些無奈地說。因為心急，范小沖似乎忽視了京渝兩地在CBD建設上的“時差”。北京CBD能夠迅速崛起，并成為房價高地，是因為區域本身有根基，朝陽區政府大力推動，北京市政府也支持，外地人流也向這里集聚。重慶的情形顯然和北京大不相同。傳統CBD區域已沒開發余地，江北CBD要在白紙上勾勒，官方對CBD的認識更多停留在傳統區域。
聚攏人氣、商氣，是江北建設的頭等大事。然而據記者了解，盡管做了最早吃螃蟹的，陽光100在為重慶CBD添磚加瓦的過程中，也并沒有直接進入商務地產開發，而是從住宅建設入手。“當前江北區域的商務氣氛還沒有，貿然開發辦公物業和商業物業風險太高”，陽光100集團董事長易小迪坦率地說。在陽光100城市廣場項目的開發節奏安排上，商用物業的開發被放到了最后。易小迪極希望政府能在酒店開發上給予一些優惠政策，酒店的難度是最大的。“對重慶市場，我們既樂觀又謹慎。” 易小迪稱。
沒有商務樓宇，企業缺乏棲息地，區域就談不上商務氛圍，CBD中央商務區的稱謂就名不其實。由此看來，重慶CBD建設還任重道遠。“我個人認為，重慶現代CBD屬江北，但要到5年后看江北，目前CBD的主角還是渝中這個傳統區域。”重慶社會科學院區域經濟研究所所長李勇謹慎地說。
李勇指出，中央商務區是提升城市競爭力和國際化水平的重要途徑。一個多功能綜合性的現代化商務區，一般需要三至五平方公里，甚至更大規模，而且建筑容量相對較高。建筑量至少在四五百萬平方米以上，多的甚至超過千萬平方米，其中寫字樓約占50%，商業設施及酒店、公寓各占20%，其余為各種必要的配套設施。“然而，國內的CBD在建設過程中都走了樣”，李勇不無憂慮地說：“在CBD，本應商務樓宇做主導，住宅做配套，二者的比例應該是三七開，如此才能保證區域的商務功能，發揮企業集聚效應。事實是，現在各城市CBD中商務樓與住宅的比例能做到五五開的都很少，更多的是倒三七開，住宅為主。”
不過，也有人提出不同意見，認為辦公樓太多，CBD到了夜晚就成了鬼城，也是一種資源上的浪費。對開發商而言，著眼點則在經濟效益上，“本地大企業數量有限，中小企業為了節約成本都在住宅里辦公，建那么多寫字樓現在租給誰去？資金不能盡快回籠的話，也會影響企業的下一步運作。目前重慶寫字樓市場不大，風險還是蠻高的。”一位不愿具名的開發商說。產發展空間很大。
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