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8月1日，華潤(rùn)置地(1109.HK)(下稱“華潤(rùn)”)旗下全資子公司以高于順馳心理底價(jià)(25億元)的價(jià)格摘走清河地塊，成為新地王。但七家參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的實(shí)力企業(yè)，尤其是順馳與華潤(rùn)你死我活的爭(zhēng)搶，暴露出開(kāi)發(fā)商對(duì)大面積土地的渴望。
而在當(dāng)天，北京土地整理儲(chǔ)備中心在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)一度把競(jìng)價(jià)階梯從人民幣800萬(wàn)元降低到500萬(wàn)元，表示政府部門(mén)“控漲幅”的決心。而在拍賣(mài)結(jié)束后，北京市土地整理儲(chǔ)備中心主
任史賢英接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，政府也注意到了招拍掛把地價(jià)拉得過(guò)高的現(xiàn)狀。他還流露出政府將可能做一些改革。實(shí)力開(kāi)發(fā)商“地荒”
與富力總經(jīng)理拿地高手謝強(qiáng)與順馳董事局主席汪浩邊舉牌邊用計(jì)算器計(jì)算相比，華潤(rùn)總經(jīng)理陳鷹的從容不迫顯然是經(jīng)過(guò)授權(quán)，這塊地非拿不可。也正因?yàn)槿绱�，每次只加人民�?00萬(wàn)元的陳鷹令汪浩有些措手不及。
了解一下華潤(rùn)在北京儲(chǔ)地情況，這種情況就不難看懂。鳳凰城、翡翠城、峻峰華亭及優(yōu)士閣等六個(gè)項(xiàng)目全部是在售項(xiàng)目。而且都已經(jīng)在售兩年以上的，顯然，現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備無(wú)法支撐華潤(rùn)在北京的后續(xù)發(fā)力。
對(duì)此，陳鷹在事后的新聞發(fā)布會(huì)上稱，華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備超過(guò)300萬(wàn)平方米，并無(wú)為拿地而拿地的說(shuō)法。但在另一方面，早前，華潤(rùn)已經(jīng)先后在上海、成都、武漢、合肥拿地。300萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備是全國(guó)范圍而言的。而對(duì)于華潤(rùn)這樣的上市公司，是不會(huì)放棄北京這樣的大后方的。而陳鷹堅(jiān)持稱300萬(wàn)平方米是西城區(qū)和昌平區(qū)的土地，知情人透露，這些是準(zhǔn)備納入旗下并未真正拿到的。而在售項(xiàng)目的未開(kāi)發(fā)土地并不能算作真正的土地儲(chǔ)備。
事實(shí)上，與華潤(rùn)處于同樣境地的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)。參加現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的富力、珠江、順馳無(wú)一不是手上只有在售項(xiàng)目而無(wú)多余土地儲(chǔ)備在京的。其余如SOHO中國(guó)、首創(chuàng)等大牌開(kāi)發(fā)商無(wú)一例外。深諳土地市場(chǎng)的某位代理行人士稱，北京的閑置土地大多集中在一些國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)和小開(kāi)發(fā)商手中。這些開(kāi)發(fā)商在協(xié)議出讓土地年代由于種種原因手中集中了大量土地。但開(kāi)發(fā)實(shí)力又不強(qiáng)，“這些開(kāi)發(fā)商手中的土地?cái)?shù)量是無(wú)法想象的”。
土地市場(chǎng)的不平衡使得開(kāi)發(fā)商們面臨斷頓危機(jī)，而招拍掛使得地價(jià)飆升又令開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流難以為繼，否則清河土地方稱在“簽訂合同一周內(nèi)到賬5億元”也不會(huì)嚇退了大半準(zhǔn)備競(jìng)價(jià)的開(kāi)發(fā)商。因此，一些開(kāi)發(fā)商迂回作戰(zhàn)，利用收購(gòu)項(xiàng)目公司控股來(lái)達(dá)到擁有土地開(kāi)發(fā)權(quán)�；蚴寝D(zhuǎn)向一級(jí)開(kāi)發(fā)，然后利用招拍掛來(lái)獲取差價(jià)賺取利潤(rùn)。招拍掛拉高地價(jià)
落拍后的順馳董事長(zhǎng)荊宏不無(wú)唏噓，“25億元已經(jīng)是我們所能承受的底線了”。富力總經(jīng)理謝強(qiáng)也婉轉(zhuǎn)地表達(dá)出22億元左右是合理價(jià)位。遙想當(dāng)年順馳以前所未有的高價(jià)拿下大興一號(hào)地的壯舉相比，今天的感嘆足以說(shuō)明“國(guó)八條”的嚴(yán)厲調(diào)控已經(jīng)顯示出了初步效果。購(gòu)房人的持幣觀望態(tài)度教會(huì)開(kāi)發(fā)商冷靜面對(duì)市場(chǎng)。
對(duì)于質(zhì)疑，陳鷹一再用“合理”、“預(yù)算之內(nèi)”等字樣來(lái)表達(dá)以高出底價(jià)人民幣8.67億元的高價(jià)地塊并不會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期。他所強(qiáng)調(diào)的是清河地塊是一個(gè)綜合性地塊，其中含有商業(yè)和體育方面立項(xiàng)，并不能用單一的出讓金除以土地面積來(lái)計(jì)算成本。雖然華潤(rùn)方面沒(méi)有明確說(shuō)明項(xiàng)目定價(jià)，通過(guò)其對(duì)周邊同等項(xiàng)目的比較以及其對(duì)定位在6000~9000元項(xiàng)目的研究，業(yè)界紛紛猜測(cè)項(xiàng)目定價(jià)起碼在8000元以上。
而多數(shù)清河在售項(xiàng)目目前售價(jià)僅6000元左右。對(duì)于地價(jià)是不是拉高房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素，政府一直不置可否。而在拍賣(mài)結(jié)束后，當(dāng)記者追問(wèn)北京市土地整理儲(chǔ)備中心主任史賢英本次拍賣(mài)價(jià)格是否過(guò)高時(shí)，史沒(méi)有明確回答，但他表示政府也注意到了招拍掛把地價(jià)拉得過(guò)高的現(xiàn)狀，可能要進(jìn)行相關(guān)改革。
如何平衡土地供應(yīng)？目前，國(guó)土資源部正在研究制定相關(guān)政策，以期通過(guò)調(diào)整土地收益分配關(guān)系和嚴(yán)格收益管理，探索激勵(lì)節(jié)約集約用地的利益機(jī)制，從而充分調(diào)動(dòng)各地各行業(yè)節(jié)約集約用地的積極性。土地集約化改革
繼水資源短缺、電力能源緊張之后，土地資源也日見(jiàn)緊張。長(zhǎng)期處于粗放經(jīng)營(yíng)階段，不計(jì)成本的劃撥用地模式和習(xí)慣，不但造成過(guò)去10年全國(guó)耕地減少1億多畝的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，而且也出現(xiàn)了大量浪費(fèi)的現(xiàn)象。
國(guó)土資源部部長(zhǎng)孫文盛近日在“節(jié)約集約利用土地資源”市長(zhǎng)研討班暨全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)上表示，城市建設(shè)攤大餅、拉架子的時(shí)代將成為過(guò)去，對(duì)土地的精細(xì)使用勢(shì)在必行，“節(jié)約集約是國(guó)情的必然選擇�！�
而對(duì)于目前市場(chǎng)銷(xiāo)售普遍不樂(lè)觀，以致開(kāi)發(fā)進(jìn)度受到影響。國(guó)家土地管理局原局長(zhǎng)鄒玉川表示，當(dāng)前一部分樓市出現(xiàn)了低迷的現(xiàn)象，市民持幣觀望，市場(chǎng)交易量縮減是暫時(shí)的相持階段。
本次宏觀調(diào)控國(guó)土資源部著力于嚴(yán)格土地管理，保持從緊供應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的態(tài)勢(shì)。盡管目前對(duì)有償或無(wú)償收回閑置土地還沒(méi)定論，但打壓炒買(mǎi)炒賣(mài)土地，增加普通住宅開(kāi)發(fā)用地，從而達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)和調(diào)控能力是今后的調(diào)控方向。
鄒玉川表示要進(jìn)一步落實(shí)市場(chǎng)化供給制度，在土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的同時(shí)大力推進(jìn)節(jié)約用地活動(dòng)，事實(shí)上，從緊供地，是1997年以來(lái)，國(guó)土資源管理和土地供應(yīng)的一貫政策，目的一是為了保持有限的耕地，二是為了收緊地根，防止盲目用地，控制建設(shè)的結(jié)構(gòu)。
孫文盛也指出，在保證建設(shè)用地總量不增加、農(nóng)用地總量不減少的情況下，對(duì)于通過(guò)“易主”、“易位”、“易權(quán)”、“易用”等置換方式把“邊角地”、“插花地”等歸并整合集中利用節(jié)約下來(lái)的土地，和通過(guò)對(duì)農(nóng)村實(shí)行“遷村并點(diǎn)”、“舊村改造”、“村改居”等方式增加的土地，各地可以開(kāi)展按一定比例折抵建設(shè)用地指標(biāo)的試點(diǎn)；對(duì)于利用城鎮(zhèn)存量土地進(jìn)行建設(shè)的，各地可適當(dāng)減免城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)用。
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全國(guó)土地集中發(fā)布乏人問(wèn)津
地交會(huì)為何冷場(chǎng)？
本報(bào)記者許慧穎發(fā)自北京
對(duì)于一場(chǎng)集中了全國(guó)各省市340多塊土地的盛會(huì)來(lái)說(shuō)，“冷清”是主辦方始料不及的。北京開(kāi)發(fā)商親到現(xiàn)場(chǎng)竟無(wú)幾人。
國(guó)美置業(yè)總經(jīng)理禹晉永表示，每天上門(mén)談土地的人都接待不過(guò)來(lái)了，因此根本無(wú)暇到地交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)看土地發(fā)布。據(jù)主辦方稱，廣州、沈陽(yáng)、武漢均有開(kāi)發(fā)商到場(chǎng)。用外地開(kāi)發(fā)商積極上門(mén)，北京的開(kāi)發(fā)商坐在辦公室里就可以等到土地上門(mén)這話來(lái)形容眼下開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的態(tài)度毫不為過(guò)。
聯(lián)想到華潤(rùn)等七家公司爭(zhēng)搶清河地塊的激烈場(chǎng)面，地交會(huì)的冷場(chǎng)無(wú)非由于現(xiàn)在的土地都要進(jìn)行招拍掛，去到現(xiàn)場(chǎng)也不能省略這一環(huán)節(jié)而有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。有北京開(kāi)發(fā)商明確表示，除非地交會(huì)可以組織很多公司的8·31過(guò)關(guān)土地，而這些公司不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力，可以與之形成戰(zhàn)略合作的。否則不如把時(shí)間花在別的上面。
由于此次地交會(huì)集中了大部分都是各市土地中心的土地，而具備上述條件的僅有十幾塊，難以吸引更多的開(kāi)發(fā)商。北京東方康泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司位于其列。其副總經(jīng)理馮蘭平告訴記者，目前手上有很多存量土地。但苦于跟大多數(shù)國(guó)企同樣的處境，沒(méi)有充足的開(kāi)發(fā)資金。這次把其中一塊大型公建土地帶到展會(huì)上，目的就是希望可以找到合作伙伴。這塊地包括三個(gè)單體。其中，音樂(lè)廳為東城區(qū)政府所做公益建筑占20%，另外一個(gè)五星級(jí)酒店和一個(gè)寫(xiě)字樓是拿出來(lái)尋求合作的占80%。他們要求是合作方既有實(shí)力又有影響力，目前廣州美林基業(yè)和科特勒咨詢集團(tuán)都對(duì)此項(xiàng)目表現(xiàn)出了興趣。雙方正在積極接洽。
類似東方康泰公司土地存量的公司在北京不在少數(shù)，西城區(qū)某國(guó)有開(kāi)發(fā)公司也是如此。而他們均希望與有實(shí)力的國(guó)外投資集團(tuán)、基金或銀行合作實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略合作。實(shí)際上，這是一種對(duì)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力的不信任的表現(xiàn)。長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式就是以銷(xiāo)售創(chuàng)造利潤(rùn)。目前總體銷(xiāo)售停滯不前、現(xiàn)金流薄弱是引發(fā)信任危機(jī)的致命原因。
一邊是激烈爭(zhēng)奪大塊土地，一邊是地交會(huì)遭遇冷場(chǎng)�？峙碌亟粫�(huì)無(wú)法令開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)有收獲才是關(guān)鍵所在。畢竟地交會(huì)集中的是除北京、上海以外的二線城市土地更多一些，這也足見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)北京市場(chǎng)的良好預(yù)期超過(guò)想象。走出去的前提是保住大本營(yíng)。
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